Inwestycje rolne w obszarze uzupełnienia zabudowy

Wejście w życie planów ogólnych gmin przysporzy problemów rolnikom. W wielu gospodarstwach trudno będzie zbudować silos czy większy budynek. A to ze względu na kłopoty z ustaleniem obszarów uzupełnienia zabudowy (czyli takich, na których gmina nie uchwaliła miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a które mimo to można przeznaczyć pod zabudowę). Dotyczące tego zasady zostały określone w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii z 2 maja 2024 w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Niestety nie są dostosowane do potrzeb inwestycyjnych na części terenów wiejskich.

Na takich obszarach mamy często do czynienia nie tylko z wioskami o zwartej zabudowie (np. skupionej wzdłuż jednej lub kilku ulic), ale również z zabudową rozproszoną, otoczoną gruntami rolnymi. To właśnie w takich, oddalonych gospodarstwach może dojść wręcz do paraliżu inwestycyjnego, co znacząco utrudnia rozwój rolnictwa.

Przeczytaj także: Za mało czasu, za dużo obowiązków planistycznych - samorządy apelują o zmiany

Jednakowe zasady, różne potrzeby

Zasady ustalania obszarów uzupełnienia zabudowy, określone ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, są jednakowe dla obszarów miejskich i wiejskich. Tymczasem siedliska rolne bywają położone w centrum gruntów rolnych należących do danego rolnika. Zdaniem Ogólnopolskiego Porozumienia Organizacji Samorządowych (OPOS) może to wręcz zahamować rozwój takich terenów.

Dotychczas wiele inwestycji związanych z rozbudową gospodarstw rolnych, w tym siedliskowych, było realizowanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tz. WZ). Dotyczyło to zarówno budynków inwentarskich, gospodarczych, garaży jak i np. silosów zbożowych. Po wejściu w życie planów ogólnych, uzyskanie decyzji WZ w takich lokalizacjach będzie praktycznie niemożliwe.

Co wymaga poprawy?

Obawy OPOS przy wyznaczaniu terenów zabudowy budzi m.in.:

konieczność występowania zgrupowania nie mniej niż pięciu budynków, w odległości nie większej niż 100 m od innego budynku; we wsiach o zabudowie rozproszonej jest to często więcej
pominięcie budynków magazynowych, gospodarczych, produkcyjnych, zbiorników, silosów, jako tworzących obszar uzupełnienia zabudowy. Może utrudnić to rozwój gospodarstw, szczególnie magazynowania
zapis rozporządzenia uniemożliwiający wyznaczenie strefy zabudowy zagrodowej dalej niż 50 m od drogi publicznej na gruntach klas I-III. To wiąże się z brakiem możliwości rozwoju istniejących gospodarstw, zwłaszcza że wiele dróg, mimo że jest w zarządzie gminy, formalnie nie ma statusu drogi publicznej.
powiązanie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy z obszarem uzupełnienia zabudowy. Po wprowadzeniu planu ogólnego, w przypadku terenu nieobjętego takim obszarem, niemożliwe będzie uzyskanie WZ
wzór określający bilans uzupełnienia zabudowy i sumaryczną wielkość obszaru, który gmina może przeznaczyć pod nią. Opiera się on o dane demograficzne, co przy wyludnianiu się wsi nie pozwoli na rozwój takich gospodarstw

Jak dodatkowo zwraca uwagę Grzegorz Kmiecik, zastępca naczelnika wydziału urbanistyki i planowania przestrzennego w Łasku, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także rozporządzenie do niej w ogóle nie biorą pod uwagę, że często od zabudowy związanej z rolnictwem powinno się zachowywać duże odległości, by nie stanowiły nadmiernej uciążliwości dla innych.

Wbrew podstawowym celom

Założenia tworzenia obszarów uzupełnienia zabudowy mijają się z celem rolniczym. Z drugiej strony nie przewidziano takich wyjątków, bo zaraz pojawiliby się zainteresowani budową jakichś inwestycji, które dałoby się zamienić na inne cele. Eksperci przytaczają, chociażby niedawny przykład jednorodzinnego budynku pod Warszawą o 15 łazienkach, czyli w praktyce wielorodzinnego lub hotelowego. Grzegorz Kmiecik przyznaje, że najbardziej ucierpią na tym gospodarstwa rolne, które będą miały mocno związane ręce.

- To kwestia czasu, kiedy te przepisy trzeba będzie zmienić – przewiduje urzędnik z gminy Łask.

- Jeśli chodzi o tereny poza granicami administracyjnymi miast, to trzeba zauważyć, że przepisy zostały przygotowane przez specjalistów dla najczęściej spotykanego w centralnej Polsce typu zabudowy wiejskiej, czyli dla wsi typu ulicówka – doszukuje się przyczyny niekorzystnych dla rolników regulacji Tatiana Tymosiewicz, prawnik, ekspert ds. planowania przestrzennego i procesu inwestycyjnego. Jej zdaniem, bez zmian ustawowych, a co najmniej zmiany rozporządzenia dotyczącego planów ogólnych skutkom tych regulacji obecnie nie można zaradzić, trzeba szukać niekonwencjonalnych rozwiązań prawnych.

Grzegorz Kmiecik zwraca też uwagę na problem z gruntami klasy III i lepszymi.

- Chociaż czasem obszar uzupełnienia zabudowy można rozszerzyć poza to, co wynika z matematycznych wyliczeń wzoru z rozporządzenia, to na lepszych gruntach można umiejscowić inwestycję nie dalej niż 50 m od drogi publicznej i 50 m od innych zabudowań. To paradoks, bo właśnie na gruntach kl. III taka zabudowa powinna być dopuszczona, przecież dominuje tam funkcja rolnicza. Ten zapis uderza w potrzeby rolników. Nie ma merytorycznego uzasadnienia dla takiej regulacji. Podobnie jak dla tego obszaru zabudowy nie wyznacza się od obiektów magazynowych, składów czy silosów – mówi Kmiecik. Jak tłumaczy, chodziło o ochronę cennych gruntów. Zapomniano, ze ten obszar będzie potrzebny rolnikom nie tylko do uprawy, ale również do prowadzenia hodowli zwierząt, magazynowania czy przetwarzania płodów rolnych.

Przeczytaj także: Kolejna nowela ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym pomoże inwestycjom celu publicznego

Co da się zrobić, a czego nie?

Co więc można zrobić skoro przepisy nie pozwalają na objęcie obszarem uzupełnienia zabudowy, a jednocześnie nie ma szans na uchwalenie planu miejscowego w najbliższym czasie?

- Ustawa planistyczna (art. 61 ust. 1a, ust. 2) pozwala na uzyskanie WZ, mimo nieobjęcia terenu obszarem uzupełnienia zabudowy, dotyczącej odbudowy, rozbudowy lub nadbudowy obiektu budowlanego, a także na uzyskanie WZ dla inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 obowiązującej ustawy. Ponadto ustawa (art. 61 ust. 3) pozwala na uzyskanie WZ, mimo nieobjęcia terenu obszarem uzupełnienia zabudowy, dotyczącej m.in. instalacji odnawialnego źródła energii, urządzeń wodnych, obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego wyjaśnia Tatiana Tymosiewicz.

Tym samym - jak tłumaczy prawnik- jeśli w gospodarstwie są np. fundamenty po budynku mieszkaniowym czy gospodarczym, to można na nich zbudować całkiem pokaźny obiekt rolniczy czy związany z prowadzeniem gospodarstwa.

- Poza tym niektóre budynki gospodarcze związane z rolnictwem nie wymagają ani uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia robót budowlanych, a więc nie wymagają WZ - przypomina Tatiana Tymosiewicz.

Na przykład, decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana, gdy budynek przeznaczony na działalność rolniczą nie przekracza 150 m.kw. powierzchni, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 metrów i wysokości poniżej 7 metrów. Oznacza to, że możliwe jest wybudowanie takiego obiektu, a następnie jego rozbudowa. W praktyce, jeśli ktoś potrzebuje obory o powierzchni 2000 m.kw., może ją zrealizować etapami.

Jednak – jak zauważa mec. Tatiana Tymosiewicz – jest to balansowanie na granicy prawa i wykorzystywanie przepisów w sposób sprzeczny z intencją ustawodawcy. Tego rodzaju działania zazwyczaj wymagają wsparcia doradztwa prawnego, co może być dostępne dla deweloperów czy dużych firm, ale niekoniecznie dla przeciętnego rolnika.

Dodatkowo, taki etapowy proces inwestycyjny trwa dłużej, co może uniemożliwić rolnikowi skorzystanie z unijnego wsparcia w wymaganym terminie. Jak podkreśla mecenas, nie każdą inwestycję da się zrealizować w ten sposób. Przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy kluczowe znaczenie ma bowiem zgodność inwestycji ze strefą planistyczną.

ZPI na ratunek

- Jeśli chodzi o plany ogólne, to planistę obowiązują przepisy i algorytm, co w praktyce uniemożliwia mu włączenie terenów wiejskich, znajdujących się poza skupiskiem co najmniej pięciu budynków, do obszarów uzupełnienia zabudowy – wyjaśnia mec. Tatiana Tymosiewicz.

Taką możliwość ma natomiast gmina, która może przyjąć punktowo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – zarówno z własnej inicjatywy, jak i na wniosek rolnika. Rolnik może również wystąpić z projektem zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI).

Jak zaznacza mecenas, procedura uchwalenia planu miejscowego lub ZPI jest wprawdzie dłuższa niż uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), ale plan stanowi trwałą podstawę inwestycji. Jest znacznie trudniejszy do uchylenia lub zakwestionowania niż decyzja WZ.

Co więcej, jeśli w trakcie realizacji inwestycji okaże się konieczne uzyskanie nowego pozwolenia na budowę (lub jego zmiany) – np. w związku z elementem, który nie był ujęty w decyzji WZ, jak budowa muru oporowego – to w przypadku istnienia planu możliwe jest bezpośrednie złożenie kolejnego wniosku o pozwolenie lub dokonanie zgłoszenia robót budowlanych. Umożliwia to płynne kontynuowanie prac, czego nie zapewnia procedura oparta na decyzji WZ.

Nowość