W lokalu komunalnym znajdującym się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, będącym własnością wspólnoty, poprzedni najemca zlikwidował piece grzewcze pokojowe opalane węglem i ogrzewał mieszkanie kotłem węglowym umieszczonym w piwnicy, które wykonane zostało w warunkach samowoli budowlanej. Obecny najemca zamierza zlikwidować ogrzewanie centralne, ze względu na zasmołowanie komina do którego podłączony jest kocioł i domaga się od właściciela lokalu mieszkalnego (gminy) wstawienia piecy grzewczych do pokoi, czyli odtworzenia pierwotnego sposobu ogrzewania zlikwidowanego przez poprzedniego najemcę. Jednak gmina nie może podłączyć piecy do kominów, ponieważ z protokołów kominiarskich wynika, że kominy są nieszczelne, a właściciel budynku (wspólnota mieszkaniowa) nie podejmuje uchwały akceptującej uszczelnienie kominów.
Do PINB wpłynęło pismo gminy, która zwróciła się o wydanie nakazu wspólnocie wykonania uszczelnienia kominów. Zdaniem PINB wspólnota powinna w drodze ekspertyzy przedstawić sposób w jaki zamierza usunąć stwierdzone nieprawidłowości. Nakaz przedstawienia ekspertyzy został nałożony przez PINB na wspólnotę w drodze postanowienia. Wspólnota odpowiedziała, że ogrzewanie lokalu gminnego powinno zostać zapewnione przez kotły gazowe z zamkniętą komorą spalania, natomiast właściciel lokalu mieszkalnego zamierza ogrzewać lokal poprzez piece grzewcze węglowe.
Co w zaistniałej sytuacji powinien zrobić PINB?
Odpowiedź:
Wszelkiego rodzaju instalacje służące do ogrzewania budynku stanowiącego własność wspólnoty mieszkaniowej stanowią część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn.: w Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l. Będąc częścią nieruchomości wspólnej nie mogą one być przedmiotem wyłącznych dyspozycji jednego tylko właściciela lokalu (w tym przypadku gminy), czy nawet kilku z właścicieli. Każdemu z właścicieli przysługuje bowiem jedynie stosowny udział w nieruchomości wspólnej, natomiast wszelkie decyzje związane z zarządzaniem tą nieruchomością podejmować będzie ogół właścicieli. Tak też będzie z wyborem najodpowiedniejszego sposobu ogrzewania budynku - decyzję w tym zakresie podejmować będzie wspólnota mieszkaniowa, a nie każdy z właścicieli indywidualnie według własnego uznania.
Zadaniem instytucji odpowiedzialnych za nadzór budowlany będzie więc w tym przypadku jedynie kontrola, czy zaproponowany przez wspólnotę mieszkaniową (a nie jednego z właścicieli) sposób ogrzewania odpowiada przepisom prawa i gwarantuje bezpieczeństwo mieszkańcom budynku. Natomiast rozstrzyganie ewentualnych konfliktów pomiędzy właścicielami odnośnie wybranego sposobu ogrzewania leży poza kompetencją instytucji sprawujących nadzór budowlany. Właściciel niezadowolony z decyzji wspólnoty może skorzystać z uprawnień i środków zaskarżenia, jakie przyznaje mu u.w.l., natomiast problematyka ta leży już poza zakresem zainteresowania organów nadzoru budowlanego.
Uzasadnienie:
Zgodnie z brzmieniem art. 3 u.w.l. nieruchomością wspólną jest grunt oraz części składowe budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z własnością każdego lokalu związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Tak więc nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali.
Pod pojęciem "części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali" rozumieć należy również wszelkie urządzenia służące do dostarczania wody, ciepła, czy odprowadzania ścieków, które przeznaczone są do użytku wszystkich właścicieli lokali. O tym, że instalacje grzewcze, elektryczne, czy wodociągowe stanowią część nieruchomości wspólnej, świadczą zarówno poglądy doktryny prawa jak i orzecznictwo.
Przykładowo, w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r. (sygn. akt III CZP 36/97) SN jednoznacznie opowiedział się za stanowiskiem, że po wejściu w życie u.w.l. właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. SN podkreślił, że z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Co ważne, za składnik nieruchomości wspólnej (objętej tzw. współwłasnością przymusową) SN uznał zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach mieszkalnych. W związku z tym przyjmuje się, że działania jednego z współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostają poza granicami przysługującego mu prawa. Wynika to stąd, że odłączenie lokalu od wspólnej instalacji i zainstalowanie innego systemu ogrzewania może się wiązać z koniecznością ponoszenia zwiększonych opłat za dostarczane ciepło. Dlatego też możliwość podjęcia takich działań uzależniona jest od uzyskania zgody właścicieli pozostałych lokali.
Podsumowując, jeden z właścicieli (gmina) nie może domagać się zainstalowania urządzeń grzewczych innych od tych, za jakimi opowiada się ogół mieszkańców, czyli wspólnota mieszkaniowa. O ile jeszcze pewne środki prawne przysługują gminie na drodze cywilnej, to z pewnością nie może ona dochodzić od instytucji odpowiedzialnych za nadzór budowlany rozstrzygnięcia zaistniałego sporu. Tak więc organy nadzoru budowlanego powinny w tym przypadku jedynie zbadać, czy zaproponowane przez wspólnotę mieszkaniową rozwiązanie (piece gazowe) spełnia wymogi bezpieczeństwa i pozostaje w zgodzie z prawem budowlanym, natomiast organy te nie są w żadnym razie kompetentne do zobowiązania wspólny mieszkaniowej do wprowadzenia takiej metody ogrzewania, która odpowiada gminie. Działanie takie byłoby możliwe tylko wówczas, gdyby rozwiązanie wskazane przez wspólnotę mieszkaniową nie odpowiadało przepisom prawa, zaś zaproponowany przez gminę sposób ogrzewania był faktycznie jedynym rozwiązaniem możliwym do zastosowania w danym budynku z punktu widzenia zasad bezpieczeństwa.
Do PINB wpłynęło pismo gminy, która zwróciła się o wydanie nakazu wspólnocie wykonania uszczelnienia kominów. Zdaniem PINB wspólnota powinna w drodze ekspertyzy przedstawić sposób w jaki zamierza usunąć stwierdzone nieprawidłowości. Nakaz przedstawienia ekspertyzy został nałożony przez PINB na wspólnotę w drodze postanowienia. Wspólnota odpowiedziała, że ogrzewanie lokalu gminnego powinno zostać zapewnione przez kotły gazowe z zamkniętą komorą spalania, natomiast właściciel lokalu mieszkalnego zamierza ogrzewać lokal poprzez piece grzewcze węglowe.
Co w zaistniałej sytuacji powinien zrobić PINB?
Odpowiedź:
Wszelkiego rodzaju instalacje służące do ogrzewania budynku stanowiącego własność wspólnoty mieszkaniowej stanowią część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn.: w Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l. Będąc częścią nieruchomości wspólnej nie mogą one być przedmiotem wyłącznych dyspozycji jednego tylko właściciela lokalu (w tym przypadku gminy), czy nawet kilku z właścicieli. Każdemu z właścicieli przysługuje bowiem jedynie stosowny udział w nieruchomości wspólnej, natomiast wszelkie decyzje związane z zarządzaniem tą nieruchomością podejmować będzie ogół właścicieli. Tak też będzie z wyborem najodpowiedniejszego sposobu ogrzewania budynku - decyzję w tym zakresie podejmować będzie wspólnota mieszkaniowa, a nie każdy z właścicieli indywidualnie według własnego uznania.
Zadaniem instytucji odpowiedzialnych za nadzór budowlany będzie więc w tym przypadku jedynie kontrola, czy zaproponowany przez wspólnotę mieszkaniową (a nie jednego z właścicieli) sposób ogrzewania odpowiada przepisom prawa i gwarantuje bezpieczeństwo mieszkańcom budynku. Natomiast rozstrzyganie ewentualnych konfliktów pomiędzy właścicielami odnośnie wybranego sposobu ogrzewania leży poza kompetencją instytucji sprawujących nadzór budowlany. Właściciel niezadowolony z decyzji wspólnoty może skorzystać z uprawnień i środków zaskarżenia, jakie przyznaje mu u.w.l., natomiast problematyka ta leży już poza zakresem zainteresowania organów nadzoru budowlanego.
Uzasadnienie:
Zgodnie z brzmieniem art. 3 u.w.l. nieruchomością wspólną jest grunt oraz części składowe budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z własnością każdego lokalu związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Tak więc nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali.
Pod pojęciem "części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali" rozumieć należy również wszelkie urządzenia służące do dostarczania wody, ciepła, czy odprowadzania ścieków, które przeznaczone są do użytku wszystkich właścicieli lokali. O tym, że instalacje grzewcze, elektryczne, czy wodociągowe stanowią część nieruchomości wspólnej, świadczą zarówno poglądy doktryny prawa jak i orzecznictwo.
Przykładowo, w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r. (sygn. akt III CZP 36/97) SN jednoznacznie opowiedział się za stanowiskiem, że po wejściu w życie u.w.l. właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. SN podkreślił, że z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Co ważne, za składnik nieruchomości wspólnej (objętej tzw. współwłasnością przymusową) SN uznał zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach mieszkalnych. W związku z tym przyjmuje się, że działania jednego z współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostają poza granicami przysługującego mu prawa. Wynika to stąd, że odłączenie lokalu od wspólnej instalacji i zainstalowanie innego systemu ogrzewania może się wiązać z koniecznością ponoszenia zwiększonych opłat za dostarczane ciepło. Dlatego też możliwość podjęcia takich działań uzależniona jest od uzyskania zgody właścicieli pozostałych lokali.
Podsumowując, jeden z właścicieli (gmina) nie może domagać się zainstalowania urządzeń grzewczych innych od tych, za jakimi opowiada się ogół mieszkańców, czyli wspólnota mieszkaniowa. O ile jeszcze pewne środki prawne przysługują gminie na drodze cywilnej, to z pewnością nie może ona dochodzić od instytucji odpowiedzialnych za nadzór budowlany rozstrzygnięcia zaistniałego sporu. Tak więc organy nadzoru budowlanego powinny w tym przypadku jedynie zbadać, czy zaproponowane przez wspólnotę mieszkaniową rozwiązanie (piece gazowe) spełnia wymogi bezpieczeństwa i pozostaje w zgodzie z prawem budowlanym, natomiast organy te nie są w żadnym razie kompetentne do zobowiązania wspólny mieszkaniowej do wprowadzenia takiej metody ogrzewania, która odpowiada gminie. Działanie takie byłoby możliwe tylko wówczas, gdyby rozwiązanie wskazane przez wspólnotę mieszkaniową nie odpowiadało przepisom prawa, zaś zaproponowany przez gminę sposób ogrzewania był faktycznie jedynym rozwiązaniem możliwym do zastosowania w danym budynku z punktu widzenia zasad bezpieczeństwa.