Udzielenie bonifikaty prawem a nie obowiązkiem gminy
W przypadku zbywania nieruchomości przez jednostki samorządu terytorialnego pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Aby wykupić mieszkanie komunalne, muszą być spełnione dwa podstawowe warunki:
- po pierwsze, sprzedaż może nastąpić jedynie na wniosek dotychczasowego najemcy mieszkania, który dodatkowo nie może mieć zaległości czynszowych;
- po drugie, sama nieruchomość musi być przeznaczona do sprzedaży zgodnie z uchwałą rady gminy, nie może być w złym stanie technicznym i musi mieć uporządkowaną sytuację prawną, gdyż gmina nie może sprzedać lokalu, który nie jest jej własnością, np. gdy budynek stoi na działce nienależącej do gminy.
Od wartości rynkowej mieszkania, ustalonej przez rzeczoznawcę, gmina może przyznać kupującemu najemcy bonifikatę, która może teoretycznie wynosić od 1 do 99%. Udzielenie bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wyłącznie uprawnieniem, a nie obowiązkiem właściwego organu (np. wyrok WSA w Łodzi z dnia 08.12.2009 - II SA/Łd 634/09). Oznacza to, że gmina sprzedając taką nieruchomość, może, ale wcale nie musi obniżać ceny w stosunku do ustalonej wartości nieruchomości. Rada gminy ma kompetencje do wydania ogólnych przepisów, na podstawie których wójt może udzielić bonifikaty. Rada gminy może podjąć uchwałę w sprawie zasad sprzedaży lokali stanowiących własność gminy, w której w sposób zróżnicowany może określi wysokość bonifikat, uzależniając je od szczegółowych warunków dotyczących zbywanych nieruchomości, jak np. powierzchnia lokalu, jego stan techniczny, data budowy, liczba lokali w budynku itp. Bonifikata może też być zastosowana od części ceny sprzedaży.
Możliwość żądania zwrotu bonifikaty
W sytuacji gdy nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty (inne cele niż mieszkaniowe), w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat licząc od dnia nabycia, jest on zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrotu dokonuje się na żądanie wójta (art. 68 ust. 2 u.o g.n.). Przepisu o zwrocie bonifikaty nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Gmina nie może żądać zwrotu bonifikaty także w sytuacji, gdy nabywca dokonał przed upływem ustawowego terminu zamiany mieszkania na inny lokal albo nieruchomość mieszkalną. Zwrot nie następuje również, jeżeli mieszkanie zostało zbyte na rzecz osób bliskich tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka czy osoby przysposobionej, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Osoba bliska także nie może zbyć lokalu przed końcem 5-letniego terminu biegnącego od pierwszego nabycia.
Nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nie przeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego.
Nie wszystkie gminy udzielają bonifikat a ich wysokość jest zróżnicowana
Ze sprzedaży mieszkań z bonifikatą w 2008 roku wycofał się Poznań, a w 2012 roku Legnica, w której w marcu 2015 roku powrócono do sprzedaży z bonifikatą.
Białystok wycofał się ze sprzedaży lokali ze zniżką z dniem 31 marca 2014 r. a wnioski można było składać do 30 czerwca 2013 r. Wyznaczenie terminu, w którym można to było złożyć wniosek o wykup lokalu z bonifikatą, zmotywowało część lokatorów do ubiegania się o ten wykup. Obecnie lokale komunalne w Białymstoku sprzedawane są tylko po cenach rynkowych.
Od czerwca 2014 r., mieszkania ze zniżką nie można także wykupić w Warszawie. Zgodnie z uchwałą Rady m.st. Warszawy z 15 grudnia 2011 r. bonifikata w wysokości 50 % lub 70% ceny lokalu była udzielana najemcom, którzy mieli za sobą, odpowiednio co najmniej 10-letni lub 20-letni okres najmu. Uchwała została zaskarżona do WSA, bo wcześniej zniżki sięgały 90 %. W 2013 r. WSA w Warszawie stwierdził nieważność dwóch paragrafów ww. uchwały z grudnia 2011 r. NSA w wyroku z czerwca 2014 r. (sygn. akt I OSK 298/14) dołożył do tej listy jeszcze trzy następne paragrafy. Wobec tego brak jest podstawy prawnej, aby udzielać bonifikat, tym samym nabycie lokalu możliwe jest za cenę lokalu określoną przez rzeczoznawcę. Według danych Urzędu m.st. Warszawy, w latach 1995-2014 sprzedano najemcom ok. 64,5 tys. lokali komunalnych.
W Szczecinie najemcy lokali komunalnych, którzy chcą wykupić zajmowane mieszkania mogą otrzymać obniżkę od ceny lokalu, której wysokość uzależniona jest głównie od okresu zamieszkiwania w danym lokalu, od 25% obniżki przy najmie powyżej 5 lat, do 95% gdy najemca legitymuje się okresem najmu pow. 20 lat. Dodatkowe zniżki przewidziane są dla kombatantów (10%) i Pionierów Szczecina (również 10%).
Niektóre miasta łagodnie zmieniają zasady udzielania bonifikaty w kierunku ich zmniejszania. Np. w Elblągu w październiku 2015 roku rada miasta podjęła uchwałę, że dotychczasowe zasady umożliwiające uzyskanie nawet 99% obniżki obowiązywać będą do końca 2016 r. Potem, przez kolejnych 5 lat skala obniżek będzie zmniejszana corocznie o 5%, by w 2021 roku wynieść max. 70% dla mieszkań wybudowanych przed 1946 rokiem.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz
|
@page_break@
Inne miasta, które przed kilkoma laty wycofały się ze sprzedaży mieszkań ze zniżkami, teraz do tego wracają. Tak zrobił Chorzów, gdzie bonifikaty wznowiono po sześciu latach. Wcześniej wnioski można było składać do 2008 r. Po wprowadzeniu nowych przepisów podania znowu można składać do 30 czerwca 2018 r., a nabycie lokali przez najemców musi zostać zakończone do 31 grudnia 2018 r.
Sprzedaż mieszkań komunalnych w ocenie NIK
Wg raportu NIK z badania sprzedaży komunalnych lokali mieszkaniowych w 24 miastach w latach 2011-2014[2], we wszystkich kontrolowanych gminach, przy bezprzetargowej sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych burmistrzowie i prezydenci miast, stosownie do art. 68 ust. 1 u.o g.n., udzielali bonifikaty zgodnie z warunkami określonymi przez rady gmin w uchwałach.
Organy stanowiące gmin, podejmując uchwały w sprawie zasad sprzedaży komunalnych lokali mieszkaniowych w trybie bezprzetargowym oraz wyrażenia zgody na udzielanie bonifikat, uzależniały jej wysokość m.in. od:
- rozłożenia płatności należności na raty (im więcej rat tym niższa bonifikata);
- wieku budynku i jego stanu technicznego (im młodszy budynek i im wyższe nakłady poniesione przez gminę na jego utrzymanie tym niższa bonifikata);
- długości okresu najmu lokalu (im dłuższy okres tym wyższa bonifikata);
- lokalizacji budynku, w którym sprzedawano lokale mieszkalne.
Wysokość stawek procentowych bonifikaty wahała się od 10% w Świeciu (w przypadku rozłożenia płatności na 10 rat rocznych) do 99% w Elblągu i Starachowicach (przy jednorazowej płatności).
W większości gmin (17) maksymalna wysokość bonifikaty wynosiła od 90 do 97% i była uzależniona głównie od jednorazowej zapłaty ceny lokalu oraz równoczesnej sprzedaży wszystkich lokali w budynku.
I tak np. rada miejska w gminie:
- Zamość - ustaliła m.in., iż wysokość bonifikaty będzie zmniejszana przy płatności ratalnej o 5% w okresie nie dłuższym niż rok od daty zawarcia umowy sprzedaży, o 10% w okresie 2 lat od zawarcia umowy, o 15% w okresie nie dłuższym niż 3 lata oraz o 20% w okresie przekraczającym 3 lata od daty umowy sprzedaży;
- Szczytno - uzależniła wysokość bonifikaty od wieku budynku, w którym znajdował się sprzedawany lokal, tj. 60% w budynkach wybudowanych w latach 1991–2000 i odpowiednio 70% w budynkach z lat 1981–1990, 85% z lat 1961-1980 oraz 92% dla lokali znajdujących się w budynkach wybudowanych w 1960 r. i wcześniej;
- Sokółka - wysokość bonifikaty uzależniła od jednorazowej płatności i okresu najmu lokalu; w przypadku, gdy umowa najmu lokalu na czas nieoznaczony trwała od 5 do 10 lat wysokość bonifikaty wynosiła 50% i 70% (najem 10-25 lat), 80% (najem powyżej 25 lat) oraz 90%, gdy najem trwał powyżej 25 lat we wskazanych budynkach (położonych na peryferiach miasta o obniżonym standardzie i w budynkach sąsiadujących z uciążliwymi zakładami przemysłowymi);
- Częstochowa - uzależniła wysokość bonifikaty od okresu eksploatacji lokalu, tj. przy sprzedaży lokali w budynkach, w których okres eksploatacji do daty sprzedaży wynosi poniżej 50 lat wysokość bonifikaty wyniosła 65%, zaś lokali, w których okres eksploatacji do daty sprzedaży wynosi powyżej 50 lat – odpowiednio 80%.
W trzech gminach (Inowrocław, Lubartów i Starachowice) ich organy stanowiące nie różnicowały wysokości udzielanych bonifikat, które w badanym okresie wynosiły odpowiednio 70, 89 i 99% ceny lokalu.
W 14 gminach wskazano w uchwałach lokale mieszkalne wyłączone ze sprzedaży na rzecz najemcy. Sytuacja taka miała miejsce m.in. w gminie:
- Grajewo – wymieniono konkretne adresy bądź kategorie budynków niespełniających obecnych wymogów budowlanych i przewidzianych do rozbiórki lub gruntownych modernizacji oraz nabytych lub wybudowanych przez miasto w ostatnich latach;
- Sokółka – wyłączono ze sprzedaży lokale znajdujące się w budynkach o nieustalonym stanie prawnym, złym stanie technicznym oraz przeznaczonych do realizacji celów publicznych;
- Zamość - wyłączono lokale w budynkach znajdujących się w granicach zabytkowego zespołu staromiejskiego uznanego za pomnik historii.
W latach 2011–2014 (I kw.) objęte kontrolą gminy sprzedały w trybie bezprzetargowym z zastosowaniem bonifikaty ogółem ponad 7,5 tys. lokali mieszkalnych, uzyskując z tego tytułu wpływy (po uwzględnieniu bonifikat) w łącznej wysokości ok. 111,5 mln zł, co stanowiło 19% wpływów uzyskanych ze sprzedaży majątku gminy (gruntów i nieruchomości).
Podsumowanie i wnioski
Możliwość uwłaszczenia najemcy na mieszkaniu komunalnym posiada aspekt ekonomiczny, ale również społeczny. Prawo własności ściślej łączy właściciela ze wspólnotą mieszkaniową niż prawo najmu. Poprzez uwłaszczenie z bonifikatą, w odczuciu społecznym realizowana jest zasada sprawiedliwości, że po wieloletnim najmie dotychczasowy najemca staje się właścicielem lokalu, którym i tak dysponował w sposób podobny do prawa własności, bo jeśli nawet lokal nie został wykupiony przez najemcę, to zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 150) oraz art. 691 § 1 k.c., po jego śmierci w lokalu będą mogli mieszkać jego bliscy: mąż/żona, dzieci, konkubent/konkubina oraz inne osoby, w stosunku do których był zobowiązany przez sąd do obowiązku alimentacyjnego i którzy zamieszkiwali na stałe w danym lokalu w chwili śmierci głównego najemcy. Musza oni jedynie podpisać nową umowę najmu. W ten sposób realizuje się swoiste „dziedziczenie” prawa najmu komunalnych lokali mieszkalnych. Od kilka lat pojawiają się postulaty, aby to „dziedziczenie” uzależnić ustawowo od kryteriów dochodowych, ale nie wiadomo, czy i kiedy przepisy wejdą w życie.
Z ekonomicznego punktu widzenia, gminy pozbywają się za częściową odpłatnością zasobów lokalowych, które w zasadzie i tak są nie do odzyskania, uzyskując w ten sposób jakiekolwiek dochody do budżetu gminy. Dodatkowo, gminy pozbywają się obowiązku ponoszenia nakładów finansowych na dalsze utrzymanie, w tym remonty i modernizacje tych zasobów. Paradoksalnie, pogarsza się jednak struktura zasobów komunalnych lokali mieszkaniowych, w tym także ściągalność czynszów najmu, gdyż wykupywane są głównie lokale nie zadłużone i w relatywnie lepszym stanie technicznym. Fakt ten jest argumentem przeciwko udzielaniu bonifikat w wykupie tych lokali. Z obserwacji wynika, że z wykupu z bonifikatą korzystają głównie osoby, które nie są w najgorszej sytuacji ekonomicznej i stać byłoby je na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych, a poprzez preferencyjny wykup lokali konsumują swoistą „rentę” przydziału mieszkania komunalnego dla ich wstępnych sprzed kilkudziesięciu lat, który to przydział dokonywany był w zupełnie innych warunkach ekonomiczno-społecznych.
Przypisy:
[1] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774.
[2] Informacja o wynikach kontroli: Sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym, NIK, Warszawa 2014, dostęp: https://www.nik.gov.pl/plik/id,7640,vp,9581.pdf.