Skarb Państwa przekazał grunt w użytkowanie gminnej spółdzielni (dalej GS). W imieniu Skarbu Państwa kompetencje wykonywała gmina. Działka została oddana pod budowę sklepu na czas nieokreślony. Została określona również wysokość opłaty rocznej na 1,5% obowiązującej ceny gruntów. Pierwsza opłata stanowiła 60-krotną wartość opłaty rocznej płatną w przeciągu 30 dni od dnia, w którym decyzja staje się ostateczna. Wysokość opłaty mogła być aktualizowana raz na 5 lat.

Cel został zrealizowany: wybudowano sklep, pierwsza opłata została wniesiona. Następne opłaty z tytułu zarządu nie były wnoszone, ponieważ Gmina nie dokonała zawiadomienia ani naliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste. W 1995 r. wojewoda w drodze komunalizacji przekazał gminie przedmiotową nieruchomość W 2008 r. GS złożyła wniosek o sprzedaż nieruchomości. Dokonana została wycena (operat szacunkowy sporządzony w celach sprzedaży w drodze bezprzetargowej, na rzecz właściciela budynku wzniesionego na tej działce) GS jednak wycofał się z kupna tej działki. Niedawno został złożony wniosek przez osobę, która twierdzi, że jest nowym właścicielem sklepu –budynku stojącego na gruncie (faktura ma być dowodem zakupu) i prosi o bezprzetargową sprzedaż gruntu znajdującego pod sklepem. GS od kilku lat nie dokonuje płatności za korzystanie z działki. Opata za użytkowanie nie była naliczona.

W jaki sposób rozwiązać umowę użytkowania z GS?

GS wykonała cel. Nie wnosiła wprawdzie opłat, ale wynikało to z winy gminy. Zdaje się, że nie ma przesłanek rozwiązania umowy na podstawie przepisów k.c.

Czy przesłanka o niewykonywaniu przez lat 10 może zostać wzięta pod uwagę?

Gdyby GS złożyła wniosek o sprzedaż gruntu pod sklepem i chciała skorzystać z prawa pierwokupu, czy swoje prawa mogłaby cesją przekazać na rzecz nowego właściciela sklepu?

Nabycie nieruchomości dokonuje się (oprócz decyzji właściwego organu) m.in. na podstawie aktu notarialnego.

Jak traktować sytuację w której GS sprzedała sklep za pomocą faktury?

Odpowiedź

@page_break@
Brak jest możliwości przeniesienia cesją na rzecz osób trzecich przysługującego GS prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości.

Uzasadnienie

Prawo pierwokupu jest prawem obligacyjnym, uregulowanym w przepisach art. 596–602 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c. Prawo pierwokupu zapewnia określonej osobie pierwszeństwo kupna oznaczonego przedmiotu przed innymi potencjalnymi kupującymi. Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu, przy jego wykonywaniu wstępuje w prawa i obowiązki nabywcy, określone w zawartej warunkowej umowie zbycia. Przy czym prawo pierwokupu jest uprawnieniem, z którego uprawniony może, lecz nie musi korzystać. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego. Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu może być prawem zastrzeżonym w umowie lub wynikającym z czynności jednostronnej lub z ustawy, np. z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która ustanawia prawo pierwokupu na rzecz gminy. Prawo pierwokupu ma charakter niezbywalny i niepodzielny (art. 602 § 1 k.c).

Od prawa pierwokupu należy odróżnić prawo pierwszeństwa. Regulacje prawne dotyczące tego, komu i w jakich sytuacjach przysługuje prawo pierwszeństwa zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym, pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z warunków opisanych w art. 34 ust. 1 u.g.n. Mianowicie:
- przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy u.g.n. lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego we właściwym wykazie nieruchomości (przy czym termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni licząc od dnia wywieszenia wykazu), lub
- jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. czy też jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego we właściwym wykazie nieruchomości (tutaj także termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu), lub
- jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Jednocześnie należy wskazać, iż jeśli zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym następuje na rzecz innych osób niż opisane w dwóch pierwszych przypadkach, to prawo pierwszeństwa zawsze przysługiwać będzie najemcom tych lokali.
Powyżej opisane zasady nie znajdą zastosowania, jeżeli zbycie nastąpi między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami dla realizacji celów publicznych.

Wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z wyłączeniem szczegółowo określonych w ustawie sytuacji (np. nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej, przechodzą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa odpowiednio z dniem likwidacji lub z dniem zakończenia prywatyzacji).

W niniejszym przypadku pytający posługuje się terminem pierwokupu, jednakże wydaje się, iż chodzi tutaj o prawo pierwszeństwa, o którym stanowią powołane wyżej przepisy u.g.n.
Podstawową prawną formą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lub ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, stanowiących własność podmiotów publicznoprawnych, w tym Skarbu Państwa jest przetarg (art. 37 ust. 1 u.g.n.). Zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej jest wyjątkową formą zbywania nieruchomości przez podmioty publicznoprawne, w tym przez Skarb Państwa, i może nastąpić jedynie w przypadkach określonych wyraźnie w u.g.n., m.in. w sytuacji, gdy nieruchomość (art. 37 ust. 2 i 3 u.g.n.) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje ustawowe lub wynikające z zarządzenia wojewody pierwszeństwo w jej nabyciu (art. 34 ust. 1 i 6 u.g.n.).@page_break@

Jeżeli więc GS jest podmiotem, któremu przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości może skorzystać z trybu bezprzetargowego nabycia. Brak jest jednakże możliwości przeniesienia powołanego prawa cesją na rzecz osób trzecich, bowiem prawo pierwszeństwa w nabyciu realizowane jest wtedy, gdy publiczny właściciel nieruchomości zdecyduje się zbyć nieruchomość, a co za tym idzie ma on wówczas obowiązek zawiadomić zgodnie z art. 34 ust. 4 u.g.n. osoby uprawnione, z mocy omawianego przepisu, o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości i sposobie skorzystania z tego pierwszeństwa. Według uchwały SN z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214, "pierwszeństwo polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na tkwiącym w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający. Realizacja pierwszeństwa jest zatem możliwa dopiero wówczas, gdy adresat zakazu stworzy swym zachowaniem sytuację, w której zakaz staje się aktualny. Te sytuacje stanowią jednocześnie granice, w jakich uprzywilejowanie pierwszeństwem, oznaczające intencjonalne pogorszenie sytuacji prawnej jednej ze stron, znajduje uzasadnienie w przyzwoleniu ustawodawcy". Określenie podmiotów uprawnionych do skorzystania z zasady pierwszeństwa nabycia, a wymienionych w przepisie art. 34 u.g.n. powinno być wykładane ściśle, bowiem charakter tego uprawnienia przypisany jest do określonej osoby – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 lutego 2007 r., sygn. VIII SA/Wa 48/07, LEX nr 438879. Przelew wierzytelności (cesja) jest natomiast umową, na podstawie której dotychczasowy wierzyciel (cedent) przenosi wierzytelność ze swojego majątku do majątku osoby trzeciej (cesjonariusza). Przedmiotem cesji mogą być przede wszystkim wierzytelności, rozumiane jako prawa podmiotowe przysługujące wierzycielowi do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia. W niniejszym przypadku natomiast nie możemy mówić o wierzytelności. Pierwszeństwo jest uprawnieniem.

Odnośnie kwestii sprzedaży sklepu za pomocą faktury VAT koniecznym jest ustalenie, czy powołany "sklep" jest ruchomością, a więc jest nietrwale związany z gruntem, czy też stanowi nakład trwale z gruntem związany. Zgodnie bowiem z art. 47 § 2 k.c. częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo też bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Zgodnie z art. 272 § 2 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, iż mają się stać własnością Skarbu Państwa. Ponadto zgodnie z art. 272 § 3 k.c. odrębna własność budynków i innych urządzeń (...) jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu. Jeżeli natomiast użytkowanie gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną wygasło, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane i stanowiące własność spółdzielni stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielnia może żądać zapłaty wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia użytkowania, chyba że zostały wzniesione wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu (art. 273 k.c.).

Co do kwestii wygaśnięcia prawa użytkowania należy stwierdzić, iż zgodnie z art. 255 k.c. użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Użytkowanie wygasa również jeżeli uprawniony zrzeka się tego prawa przy czym oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej (art. 246 § 1 k.c.). Użytkowanie, jak każde ograniczone prawo rzeczowe, wygasa także, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (art. 247 k.c.). Dodatkowo zgodnie z art. 271 k.c. użytkowanie ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej wygasa z chwilą likwidacji spółdzielni.