Z raportu „Mieszkalnictwo w Polsce. Analiza wybranych obszarów polityki mieszkaniowej” przygotowanego przez Fundację Habitat for Humanity wynika, że warunki mieszkaniowe w Polsce należą do najsłabszych w Europie. Raport ten obejmuje także wyniki badań ankietowych gmin w przedmiotowym zakresie.


Przeludnienie mieszkań w Polsce na tle krajów UE

Powołując się na dane Komisji Europejskiej Autorzy raportu wskazują, że w 2013 roku Polska zajmowała trzecią pozycję wśród krajów Unii Europejskiej jeśli chodzi o przeludnienie mieszkań, zarówno w odniesieniu do populacji ogółem, jak i w odniesieniu do gospodarstw o najniższych dochodach zagrożonych ubóstwem, za które uważa się ludność osiągającą dochody poniżej 60% mediany dochodów w kraju i mieszkającej w przeludnieniu. Aż 44,8% (61,9%) osób w Polsce mieszka w przeludnionych mieszkaniach, to jest ponad 2-krotnie więcej niż średnio w Unii Europejskiej (17,3%) i ponad 20-krotnie więcej niż w Belgii (2%) - kraju o najlepszej sytuacji w tym zakresie.

Gorzej niż w Polsce jest tylko na Węgrzech, gdzie wskaźnik przeludnienia dotyczy 45,7% ogółu społeczeństwa, a grupie rodzin zagrożonych ubóstwem wynosi 70,1% i w Rumunii, gdzie wskaźniki te wynoszą odpowiednio: 52,9 i 65,1%. Przeciętne wskaźniki przeludnienia dla 28 krajów Unii Europejskiej wynoszą odpowiednio: 17,3 i 30,2%.

Eurostat definiuje, że członkowie gospodarstw domowych żyją w przeludnieniu, jeżeli to gospodarstwo nie ma do dyspozycji minimum:
- jednego pokoju dla gospodarstwa domowego;
- jednego pokoju dla pary w tym gospodarstwie;
- jednego pokoju dla każdej osoby (singla) w wieku 18 lat i więcej;
- jednego pokoju dla dwóch osób tej samej płci w wieku 12-17 lat;
- jednego pokoju dla każdej osoby różnej płci w wieku 12-17 lat;
- jednego pokoju dla dwójki dzieci w wieku poniżej 12 lat.

Przykład: gospodarstwo domowe składające się z 6 osób: rodziców, babci, trójki dzieci: dziewczyny i chłopaka w wieku powyżej 12 lat i jednego dziecka w wieku poniżej 12 lat, by nie mieszkać w przeludnieniu, powinno zajmować co najmniej pięciopokojowe mieszkanie

Publiczne zasoby mieszkań w Polsce i krajach UE

W Niemczech mieszkalnictwo publiczne na wynajem stanowi ok. 60 proc. zasobów, w Szwajcarii to jeszcze więcej, w krajach skandynawskich 30–40 proc. To kraje zamożne, a mimo to ludzie decydują się wynajmować, a nie mieszkać we własnym mieszkaniu. Jest to częściowo kwestia kulturowa i mentalności. W krajach UE ok. 60% mieszkań można wynająć na korzystnych warunkach czynszowych, bo znajdują się w zasobach publicznych.

W Polsce dominuje przekonanie, że mieszkanie powinno być kupione na własność. Wiele osób, które są właścicielami mieszkań, nie jest w stanie ich utrzymać, przez co obniżają sobie standard życia. Wynika to w dużej mierze z braku alternatywy. Rynek mieszkań na wynajem praktycznie w Polsce nie istnieje – to ok. 5% zasobów mieszkaniowych, z czego ok. 80% takich lokali znajduje się w rękach osób prywatnych, które windują ceny wynajmu i aby mieszkać, Polacy wynajmują coraz mniejsze mieszkania.

Brak rynku mieszkań na wynajem powoduje skutek wtórny w postaci relacji stawki czynszu do cen zakupu mieszkań. Średnio w Europie kwota potrzebna do zakupu mieszkania wystarcza na 26 lat wynajmowania. W Polsce wystarcza zaledwie na 15 lat. W Polsce, opcja wynajęcia w systemie społecznym, czyli nieco taniej, w dobrym standardzie, z możliwością zamiany tego mieszkania, np. na większe, gdy zmieni się sytuacja życiowa, jest dla osób zamożniejszych nieosiągalna, a dla uboższych jest tak odległa, że wręcz nierealna.

W krajach UE istnieje tzw. „kariera mieszkaniowa”. Młodzi ludzie wyprowadzają się i mieszkają w zasobach wynajmowanych, a dopiero później kupują mieszkanie, po uporządkowaniu życia prywatnego, znalezieniu dobrej pracy i podjęciu decyzji o pozostaniu w danym miejscu. W Polsce młodzi ludzie mają do wyboru albo zaciągnięcie kredytu, albo pozostanie z rodzicami. W efekcie, wg Eurostatu - 43% osób w wieku 25–34 lata mieszka w domu rodzinnym, a kolejne 17% mieszka z kimś w mieszkaniu wspólnie wynajmowanym. Oznacza to, że 50% tej populacji nie jest samodzielna mieszkaniowo.

Metodyka badania ankietowego raportu

Rozdział trzeci analizowanego raportu obejmuje wyniki badań ankietowych gmin w przedmiotowym zakresie, przeprowadzone w okresie 26.03.2015 – 06.05.2015 r. Ankiety zostały wysłane do wszystkich 2479 gmin (stan na 2014 r.). W badaniu oczekiwano danych ilościowych dotyczących lat: 2000, 2005, 2014 w celu oceny stanu i dynamiki zjawisk mieszkaniowych. Do analizy zostały zakwalifikowane 1333 ankiety, to jest 53,8% ogółu wysłanych, co należy uznać za dobry wskaźnik.

Pytania dotyczyły:
- zasobów mieszkaniowych gminy (komunalnych i socjalnych);
- oceny polityki mieszkaniowej w Polsce;
- stopnia korzystania z programów rządowych i dotacyjnych;
- działań w zakresie mieszkalnictwa podejmowanych przez gminy;
- odszkodowań wypłacanych przez gminy za brak lokalu socjalnego;
- procedury przyznawania mieszkań komunalnych/socjalnych.

Na uwagę zasługują braki danych, które zostały wskazane w analizie wybranych pytań badawczych, szczególnie w przypadku zasobu mieszkaniowego gmin. Braki te wpływają znacząco na obraz sposobu prowadzenia ewidencji oraz monitoringu mieszkań na terenie gmin w Polsce.


Stan zasobów mieszkaniowych w badanych gminach

Gminy, niezależnie od roku sprawozdawczego, dysponują najczęściej nie więcej niż 100 mieszkaniami komunalnymi (w 2014 roku – 64,6% gmin). Łączna liczba mieszkań, którymi dysponowały badane gminy w 2014 r. to 527,5 tys., przy czym w 82 gminach liczba mieszkań komunalnych przekroczyła 1 000, a dziesięć gmin deklarowało posiadanie na swoim terytorium powyżej 10 tys. lokali. Niepokojące wydają się przy tym znaczne braki danych dotyczących liczby mieszkań komunalnych w latach 2000 i 2005. Można wnioskować, iż część gmin prowadzi sprawozdawczość ograniczającą się jedynie do aktualnych statystyk.

Uzupełnienie informacji dotyczących liczby mieszkań gmin stanowią dane obrazujące liczbę składanych wniosków o mieszkanie komunalne. W co piątej gminie deklarowano brak składanych wniosków (2000 rok – 23,8%, 2005 rok – 21,7%, 2014 rok – 23,1%). Taki stan rzeczy prawdopodobnie łączy się to z faktem, iż gminy nie przyjmują wniosków, ponieważ nie posiadają zasobów mieszkaniowych lub nie dysponują wolnymi lokalami, a sami mieszkańcy, wiedząc o braku mieszkań, nie składają podań.

Nieprzyjmowanie wniosków w ostatecznym rozrachunku skutkuje ukrywaniem stanu rzeczywistego. W konsekwencji brak mieszkań prowadzi do braku wniosków, a te ukrywają problem i likwidują wymóg podejmowania konkretnych działań.

W zdecydowanej większości znajdują się gminy, w których liczba składanych wniosków nie przekroczyła w danym roku 100 podań (2014 rok – 66,2% gmin). Liczba wniosków złożonych w 2014 roku, to 31769, co daje średnią 25,5 wniosku na gminę. Bardzo małą grupę stanowiły gminy, w których liczba wniosków przekraczała 100 (4,3% - 2014 rok). Podobnie jak w przypadku danych dotyczących liczby mieszkań, odnotowano tu znaczące braki danych.
Budzi to niepokój i wskazuje na brak konsekwentnego monitoringu mieszkalnictwa.

Dowiedz się więcej z książki
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Komentarz
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł


@page_break@

Prawie połowa gmin deklaruje, że na ich terenie nie istnieją pustostany, czyli budynki nieużywane, niezamieszkane, wymagające remontu, przeznaczone do wyburzenia lub mające niejasną sytuację prawną (w 2014 roku – 45,8% gmin nie posiadało pustostanów). Co trzecia gmina w 2014 roku miała nie więcej niż 50 pustostanów (33,7% gmin). Liczba pustostanów we wszystkich badanych gminach wyniosła w roku 2014 – 16920, co daje średnio 15,3 pustostanu na gminę.

W niemal co trzeciej gminie czas oczekiwania na mieszkanie komunalne wynosił od 2 do 7 lat, zaś powyżej 7 lat oczekuje się na mieszkanie w co dziesiątej gminie (łączny okres oczekiwania od 2 do 7 lat wyniósł 27,5%, zaś powyżej 7 lat -10,0%). Co piąta gmina (19,5%) deklarowała, iż nie posiada danych o czasie oczekiwania na mieszkanie komunalne.

 

Programy wieloletnie

Ponad 3/4 gmin posiada dokument poświęcony mieszkalnictwu, przy czym 74,3% samorządów posiada wieloletni program gospodarowania zasobem mieszkaniowym, zaś 2,3% posiada dokument będący częścią innej strategii lub ogólnej strategii gminy. Co dziesiąta gmina deklaruje natomiast, iż dokument jest w trakcie przygotowania (9,3%). Tym samym, 13,2% badanych podmiotów nie posiada takiego dokumentu. Należy zauważyć, że posiadanie takiego dokumentu w odpowiedniej formie ma charakter obligatoryjny dla gminy.

Wydatki z budżetów gmin na mieszkalnictwo

Zdecydowana większość badanych gmin nie przekazuje więcej niż 5,0% ogólnego budżetu na mieszkalnictwo (72,6%). Ponadto, 7,8% gmin uwzględnia sprawy mieszkaniowe w budżecie na poziomie między 5,0% a 15,0%, zaś powyżej 15,0% środków przeznacza niewiele ponad 1,0% gmin. Jednocześnie w prawie co piątej gminie mieszkalnictwo nie było uwzględnione w budżecie (18,5%). Brak jest informacji, czy jest to wynik marginalizowania polityki mieszkaniowej, czy też braku potrzeb w tym zakresie. Można wnioskować, że brak potrzeb w tym zakresie byłby skorelowany z brakiem wniosków o przydział mieszkań komunalnych (informacja powyżej).

Jednocześnie, co piąta z badanych gmin w roku 2014 wypłaciła odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego w związku z eksmisją lokatorów na wniosek sądu, który orzeka o uprawnieniu do takiego mieszkania. Większość gmin wypłaciła nie więcej niż 10 odszkodowań (16,3% gmin), a w 6,6% gmin - więcej niż 10 odszkodowań. Badane gminy poniosły koszty z tytułu ponad 12,5 tys. odszkodowań na łączną kwotę ponad 19 mln zł. Odszkodowania najczęściej wypłacają gminy miejskie. Brak odszkodowań deklarowało 40,6% gmin miejskich, 85,7% gmin wiejskich i 68,0% gmin miejsko-wiejskich.

Obsługa spraw mieszkaniowych w urzędzie gminy

Sposób prowadzenia polityki mieszkaniowej obrazuje też liczba pracowników zajmujących się w gminie tymi sprawami. W co piątej badanej gminie nie ma takiej osoby (22,1%), co pozostaje w korelacji z liczbą gmin, w których nie złożono żadnego wniosku. W zdecydowanej większości gmin liczba pracowników waha się od 1 do 3 (71,5%). Niewielki odsetek (2,5%) gmin deklarowało, że sprawami mieszkaniowymi w urzędzie zajmuje się od 4 do 6 pracowników, a od 7 do 10 pracowników deklaruje 1,3% gmin. Więcej niż 10 pracowników wskazało 2,6% gmin. Taki stan rzeczy wynika głównie z bardzo dużej liczby gmin wiejskich znajdujących się na terenie kraju. Z drugiej strony, całkowity brak osób zajmujących się w urzędzie polityką mieszkaniową jest niepokojący, gdyż wskazuje na przypisywanie jej marginalnej roli w kształtowaniu warunków życia społeczeństwa.

Wnioski z analizy raportu

Mieszkalnictwo społeczne odgrywa ważną rolę w polityce przeciwdziałania wykluczeniu społecznemu i rozwiązywania problemów społecznych. W wielu krajach prowadzi się politykę przemieszania społecznego, polegającą na specjalnych regulacjach procesów planistycznych i inwestycyjnych, by w jednej lokalizacji znajdowały się mieszkania o różnej formie użytkowania (najem, własność), zróżnicowanej wartości i wielkości, przy zachowaniu
jednakowego lub zbliżonego standardu (co najmniej względem walorów zewnętrznych).


Chodzi o to, by ludzie o różnym statusie materialnym współzamieszkiwali w jednej jednostce (dzielnicy, osiedlu). Ludzie o wyższym statusie społecznym są wprost zachęcani, by pozostać w zasobach społecznych, przyczyniając się do podniesienia, a co najmniej do utrzymania ich statusu społecznego. Stygmatyzacja ludzi mieszkających np. w lokalach komunalnych ma bowiem miejsce wtedy, gdy te zasoby są niewielkie, odznaczają się wyraźnie niższym standardem i gdy kryteria dostępu do tych mieszkań jednoznacznie nawiązują do specjalnych potrzeb i możliwości przyszłych najemców.


Gminy z jednej strony nie dysponują zbyt dużymi zasobami mieszkaniowymi, a z drugiej strony sytuacja ta od ponad 15 lat nie ulega większym zmianom i podlega stagnacji. Taki stan rzeczy owocuje niewydolną polityką mieszkaniową, a to z kolei przekłada się bezpośrednio na pogłębiające się wykluczenie mieszkaniowe osób wymagających wsparcia w tym zakresie.

Dowiedz się więcej z książki
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Komentarz
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł



 

Przy względnie niskim poziomie stóp procentowych i sprawnie działającym systemie kredytów hipotecznych, zwiększenie populacji ludności nabywającej mieszkanie, poprzez zwiększanie pomocy publicznej kredytobiorcom (programy: Mieszkanie na Swoim, Mieszkanie dla Młodych), napotka szybko na barierę racjonalności ekonomicznej udzielania takiej pomocny niezamożnym osobom, które w następstwie tej pomocy ponosić muszą koszty utrzymania mieszkania, co dodatkowo ogranicza ich mobilność zawodową poprzez przywiązanie do miejsca zamieszkania. Ww. programy wspierania popytu na mieszkania prowadzą, przy sztywnej podaży mieszkań, do wzrostu cen oferowanych przez rynek.


W tej sytuacji wskazane jest stymulowanie podaży mieszkań, szczególnie w sektorze mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Potrzebne jest wsparcie państwa, respektujące realne uwarunkowania rynku mieszkaniowego, to jest: niską elastyczność rynku podaży mieszkań oraz niską zdolność przeważającej grupy młodych osób do zakupu mieszkania. Rząd zapowiedział już, że program Mieszkanie dla Młodych, mimo dużej popularności, będzie kontynuowany jedynie do końca 2018 roku, po czym zastąpi go, zapowiedziany na początku czerwca br. program Mieszkanie Plus.