NZOZ wynajmuje od gminy budynek przychodni (gmina jest jego właścicielem). Umowa jest zawarta jeszcze na 8 lat. Istnieje konieczność dobudowania windy do budynku przychodni. Gmina nie chce przeznaczyć żadnych środków na wybudowanie windy, argumentując, że nie może dotować NZOZ-u.

Czy gmina nie może dotować inwestycji we własnym budynku, który wynajmuje NZOZ-owi, tym bardziej, że na terenie gminy nie działa żaden publiczny zakład opieki zdrowotnej, a zadania gminy w zakresie zabezpieczenia opieki zdrowotnej realizuje tenże NZOZ?

Czy istnieje możliwość, aby NZOZ sfinansował inwestycję np. kredytem i w jaki sposób rozliczyć poniesione nakłady na ulepszenie budynku z właścicielem budynku, którym jest gmina?

Jakie gwarancje może otrzymać NZOZ, że np. po wybudowaniu windy nie otrzyma wypowiedzenia umowy najmu oraz czy w przypadku wypowiedzenia umowy najmu nakłady poniesione przez NZOZ na ulepszenie budynku mogą podlegać zwrotowi przez gminę?

Odpowiedź

Nie ma żadnych podstaw prawnych dla dofinansowania przez gminę inwestycji w budynku nawet własnym, ale użytkowanym przez inny podmiot.

Uzasadnienie

Gmina prawidłowo argumentuje stwierdzając, że nie może dotować NZOZ-u. Precyzyjniej chodzi o to, że gmina nie może dotować innych podmiotów (wszak NZOZ mógłby na przykład stanowić własność spółki gminnej i wówczas sprawa wyglądałaby inaczej).

Druga część pytania jest właściwie skierowana do treści umowy. To umowa winna określać rozliczanie nakładów i inwestycji dokonanych w budynku. Zgodnie z art. 676 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Z powołanego przepisu wynika, że to gmina zdecyduje czy za ulepszenia (windę) zapłaci czy nakaże jej usunięcie. Może też zatrzymać ulepszenie bez wynagrodzenia jeżeli tak zastrzeżono w umowie. Niemniej instytucje te dotyczą rozwiązania umowy najmu. Popularne rozliczanie nakładów z czynszem (potrącenie, kompensata) jest także umową, nie wynika zaś z żadnego przepisu. Wszystko to sprawia, że ewentualne rozliczenie inwestycji wymaga zawarcia stosownych treści w umowie. Gmina jako jednostka publiczna będzie niestety tutaj ograniczona. Umowa bowiem (tak powinno być) została zawarta wskutek przetargu. Zmiana tak zawartej umowy w zasadzie jest wyłączona. Podobnie, gwarancje utrzymania stosunku najmu przez określony czas - na przykład amortyzacji - może wynikać wyłącznie z porozumienia z właścicielem (gminą).

Całość poruszonych w pytaniu zagadnień może znaleźć rozwiązanie wyłącznie w uzgodnieniu z gminą. Żaden przepis prawa bowiem nie nakłada na wynajmującego obowiązku zapłaty czy choćby uczestniczenia w kosztach inwestycji dokonywanych przez najemcę.