Zakup lokalu niemieszkalnego a prawo do ulgi mieszkaniowej
Wydatki poniesione na zakup lokalu mającego w księdze wieczystej status lokalu niemieszkalnego nie korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Faktyczne zamieszkiwanie w lokalu i jego pełne przystosowanie do funkcji mieszkalnej nie zastępują wymogu nabycia lokalu formalnie posiadającego charakter mieszkalny.
W 2026 r. sprzedałam lokal mieszkalny nabyty w 2024 r. Środki ze sprzedaży przeznaczyłam w 2026 r. na zakup lokalu, w którym obecnie mieszkam i realizuję własne potrzeby mieszkaniowe. Lokal posiada kuchnię, łazienkę, ogrzewanie oraz wszystkie media właściwe dla mieszkania. Nie jest wynajmowany ani wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. W księdze wieczystej został jednak oznaczony jako lokal niemieszkalny. Oznaczenie to wynika z ograniczeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie z konstrukcji lub rzeczywistego sposobu użytkowania lokalu. Czy wydatki poniesione na zakup tego lokalu mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do skorzystania z ulgi mieszkaniowej?
Nie, zakup lokalu posiadającego formalnie status lokalu niemieszkalnego nie uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, nawet jeżeli lokal faktycznie służy wyłącznie zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Decydujące znaczenie ma prawny status nabytego lokalu, wynikający m.in. z księgi wieczystej, a nie sposób jego faktycznego wykorzystywania.
Przepis mówi o lokalu mieszkalnym
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolny od podatku jest dochód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na własne cele mieszkaniowe. Przychód powinien zostać wydatkowany w terminie trzech lat, liczonym od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.
Katalog wydatków uznawanych za poniesione na własne cele mieszkaniowe został określony w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a tej ustawy wydatkiem takim jest m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części, udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo udziału w takim lokalu.
Przepis ten wyraźnie odwołuje się do nabycia lokalu mieszkalnego. Nie obejmuje natomiast zakupu lokalu, który w dokumentach posiada status lokalu niemieszkalnego, nawet gdy został przystosowany do zamieszkiwania i jest faktycznie wykorzystywany jako mieszkanie. Katalog wydatków zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ma charakter zamknięty i nie może być rozszerzany na podstawie faktycznego przeznaczenia nieruchomości.
Takie stanowisko przedstawił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 8 lipca 2022 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.532.2022.1. Organ rozpatrywał sytuację, w której podatniczka nabyła lokal oznaczony w księdze wieczystej jako niemieszkalny, choć posiadał on wszystkie instalacje i media właściwe dla mieszkania oraz był wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe. Formalny status lokalu wynikał przy tym z ograniczeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie z rzeczywistych cech nieruchomości.
Zamieszkanie nie ma znaczenia
Dyrektor KIS uznał jednak stanowisko podatniczki za nieprawidłowe. Wskazał, że przy stosowaniu ulg i zwolnień podatkowych konieczna jest ścisła wykładnia przepisów. Skoro ustawodawca wymienił w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT nabycie lokalu mieszkalnego, to zwolnienie nie może obejmować nabycia lokalu niemieszkalnego tylko dlatego, że lokal ten nadaje się do zamieszkania albo faktycznie jest zamieszkiwany.
W piśmie tym możemy przeczytać:
„(…) Przedstawiane przez Panią okoliczności wskazują, że nabyty lokal niemieszkalny spełnia wszystkie wymagania lokalu mieszkalnego i jest wykorzystywany przez Panią w celach mieszkalnych, nie zmieniają faktu, że nabyty przez Panią w 2022 r. lokal jest lokalem niemieszkalnym co wynika z dokumentów np. księgi wieczystej, stało się tak wyłącznie ze względu na to, że plan zagospodarowania przestrzennego nie pozwalał deweloperowi na opatrzenie ich statusem lokali mieszkalnych. Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia nie ma znaczenia zamiar, z jakim lokal został nabyty (zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych), bowiem ustawodawca takiej przesłanki dla omawianej ulgi nie ustanowił. Z brzmienia powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że podatnik musi nabyć lokal mieszkalny, a nie lokal faktycznie służący do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, czy też nadający się do zaspokojenia takich potrzeb. W konsekwencji, wydatki poniesione przez Panią na zakup lokalu niemieszkalnego, który w rzeczywistości będzie służył zaspokojeniu Pani potrzeb mieszkaniowych nie kwalifikują się i nie mogą być uznane za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (…)”.
Bez znaczenia pozostaje zatem to, że lokal posiada kuchnię, łazienkę, ogrzewanie i media właściwe dla mieszkań, opłaty są naliczane jak dla lokalu mieszkalnego, a podatnik stale w nim mieszka. Okoliczności te potwierdzają realizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz nie zmieniają formalnego przedmiotu nabycia.
Odrębną kategorią wydatków jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. e ustawy o PIT adaptacja własnego lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne. Przepis ten może obejmować wydatki poniesione na prace adaptacyjne, ale nie pozwala automatycznie uznać ceny zakupu lokalu niemieszkalnego za wydatek na własny cel mieszkaniowy.
Podsumowując, wydatki poniesione na zakup lokalu mającego w księdze wieczystej status lokalu niemieszkalnego nie korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Faktyczne zamieszkiwanie w lokalu i jego pełne przystosowanie do funkcji mieszkalnej nie zastępują wymogu nabycia lokalu formalnie posiadającego charakter mieszkalny
