Opodatkowanie gruntów należących do osób, które są wspólnikami spółki jawnej

Wspólnikami spółki jawnej są małżonkowie oraz córka. Małżonkowie jako wspólnicy na części należącego do nich gruntu,...

Wspólnikami spółki jawnej są małżonkowie oraz córka. Małżonkowie jako wspólnicy na części należącego do nich gruntu, wybudowali budynek o charakterze biurowo-magazynowym. Jest to inwestycja w obcym środku trwałym. Część gruntu pod budynkiem wraz z przylegającym parkingiem jest dzierżawiona przez spółkę od udziałowców. Pozostała część gruntu nie jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej.
Według jakich stawek udziałowcy powinni odprowadzić podatek od nieruchomości od gruntu, którego są współwłaścicielami?
Czy dla wysokości stawek ma znaczenie zamiar przeznaczenia niewykorzystanej części gruntu pod budownictwo mieszkaniowe na własne potrzeby?
Czy do zaliczenia nieruchomości niezabudowanej do gruntów pozostałych wystarczy oświadczenie o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe, czy też konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę?
Na niewykorzystywanej części gruntu znajduje się staw.
Czy będzie to miało wpływ na wysokość podatku od nieruchomości?

Grunty będące w posiadaniu spółki jawnej (dzierżawione przez nią) małżonkowie powinni opodatkować stawką właściwą dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Grunty pozostałe - które są tylko w posiadaniu małżonków (niebędących przedsiębiorcami) - należy opodatkować wedle stawek właściwych dla gruntów pozostałych.
Jeśli staw ma charakter zbiornika retencyjnego, to wówczas należy grunt pod tym stawem objąć stawką właściwą dla "gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych".

Na wstępie muszę zauważyć, że budynek wybudowany na cudzym gruncie, nie jest "inwestycją w obcym środku trwałym", lecz "budynkiem na cudzym gruncie". Są to odrębne środki trwałe - jeden z nich wymieniony został w art. 22 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., zaś drugi - w art. 22 ust. 2 pkt 2 u.p.d.o.f.. Budynki wybudowane na cudzym gruncie nie są "inwestycjami w obcych środkach trwałych" tylko właśnie "budynkami wybudowanymi na cudzym gruncie". Ma to znaczenie przede wszystkim w kwestii amortyzacji tych środków trwałych - o ile dla "inwestycji w obcym środku trwałym" zastosowanie ma stawka indywidualna, o tyle w przypadku "budynków wybudowanych na cudzym gruncie" (wobec braku innych regulacji prawnych) stosuje się stawki z Wykazu.

W sytuacji opisanej w pytaniu należy przede wszystkim ustalić, kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Otóż zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) - dalej u.p.o.l. podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

Spółka jawna jest spółką osobową. Zgodnie z art. 8 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037 z późn. zm.) - dalej k.s.h., spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Z kolei z art. 4 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 z późn. zm.) - dalej u.s.d.g., przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną - wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, że spółka jawna ma zdolność prawną i jest przedsiębiorcą.
W sytuacji opisanej w pytaniu właścicielami gruntu są małżonkowie. Spółka jawna dzierżawi grunt pod budynkiem, a zatem jest posiadaczem zależnym tego gruntu. Posiadacz zależny gruntu niebędącego własnością państwową, bądź komunalną, nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Podatnikami podatku od nieruchomości pozostają małżonkowie będący właścicielami gruntu.

Małżonkowie nie są przedsiębiorcami. Przedsiębiorcą jest spółka jawna. Przepis art. 1a pkt 3 u.p.o.l. stanowi, że gruntami związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej są grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Grunt jest własnością małżonków. Jest wszakże w posiadaniu spółki jawnej (przedsiębiorcy). Przepis art. 1a pkt 3 u.p.o.l. nie precyzuje charakteru posiadania. Także, gdy posiadanie ma charakter posiadania zależnego, zaś posiadacz nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości z racji swego posiadania, grunt należy uznać za związany z działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów u.p.o.l. W związku z tym ta część gruntu, która jest dzierżawiona spółce jawnej powinna zostać opodatkowana wedle stawek właściwych dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jeśli chodzi o pozostały grunt, to podatnikami podatku od nieruchomości od tej części gruntu także są małżonkowie. Są oni właścicielami gruntu. Gruntu tego nie posiada nikt inny (nie jest oddany w dzierżawę, czy też najem). Małżonkowie nie są przedsiębiorcami. W tej części nie znajduje się on w posiadaniu przedsiębiorcy. W związku z tym można go zaliczyć do gruntów "pozostałych" w rozumieniu przepisów u.p.o.l. o stawkach podatku. Dopóki nie znajduje się we władaniu przedsiębiorcy (a małżonkowie posiadają grunt prywatnie, a nie jako przedsiębiorcy), nie ma znaczenia to, czy został on przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, jak również to, czy została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, względnie ustalone zostały warunki zabudowy dla tego gruntu.

Piszecie Państwo, że na niewykorzystanej części gruntu znajduje się staw. Tak, będzie to miało wpływ na wysokość podatku. Przepisy art. 5 ust. 1 u.p.o.l. wyróżniają maksymalną stawkę podatkową dla gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych. W 2008 r. nie może ona przekroczyć 3,74 zł od 1 ha powierzchni.
Jeśli staw ma charakter zbiornika retencyjnego, to wówczas grunty pod tym stawem będą opodatkowane stawką dla "gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych". Jeśli nie jest on zbiornikiem retencyjnym, to wówczas należy opodatkować powierzchnię gruntu pod nim stawką właściwą dla gruntów pozostałych.