Jakie będą skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (obecnie nikt tam nie mieszka) wraz z gruntem oraz 100% udziałów (dwóch udziałowców-osoby fizyczne, jeden-GmbH Niemcy) w spółce z o.o?
Wartość zakupu nieruchomości wraz z gruntem 2.400.000, wartość sprzedaży 600.000.
W związku ze sprzedażą nieruchomości spółka (właściciel nieruchomości) osiągnie dochód podlegający opodatkowaniu, podobnie udziałowcy spółki również osiągną dochód podlegający opodatkowaniu. Jednakże, jeżeli udziałowiec (obywatel Niemiec), który zbywa udziały w polskiej spółce z o.o., nie posiada w Polsce stałego miejsca zamieszkania (nierezydent) wówczas dochód uzyskany ze zbycia udziałów polskiej spółki z o.o. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym w Polsce.
Przedmiotowe transakcje (sprzedaż nieruchomości przez spółkę z o.o. i sprzedaż udziałów przez udziałowców) należy rozpatrzeć na gruncie dwóch ustaw podatkowych.
Sprzedaż nieruchomości (budynek wraz z gruntem) przez spółkę z o.o. na gruncie ustawy z dnia z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.p. – jest traktowana jako przychód z odpłatnego zbycia rzeczy (art. 14 ust. 1 u.p.d.o.p.).
Przychodem tym jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten może określić organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Z treści pytania wynika, iż wartość zakupu nieruchomości wraz z gruntem wynosiła 2.400.000 zł, natomiast wartość sprzedaży już tylko 600.000 zł. Jak wskazałam powyżej – nieuzasadnione zaniżenie ceny sprzedaży może zaowocować ustaleniem przychodu z tej transakcji przez organ podatkowy. Zatem, jeżeli wartość sprzedaży tej nieruchomości została w sposób nieuzasadniony obniżona, wówczas mogą się Państwo narazić na podważenie tej transakcji przez organ podatkowy.
Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży powyższej nieruchomości będzie:
a) w przypadku zbycia gruntu – wydatek poniesiony na nabycie gruntu,
b) w przypadku zbycia nieruchomości – wydatek poniesiony na nabycie budynku, pomniejszony o sumę odpisów amortyzacyjnych.
Natomiast sprzedaż udziałów przez wspólników spółki z o.o. (dwóch udziałowców obywatele, z których jeden jest obywatelem Niemiec) należy rozpatrywać na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f. – jako przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziałów.
Powyższe kwestie zostały uregulowane w art. 30b ust. 1 u.p.d.o.f. Zgodnie ze wskazaniem tego przepisu dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziałów jest opodatkowany 19% podatkiem.
Dla ustalenia opodatkowania powyższego dochodu istotne znaczenie ma fakt "bycia nierezydentem" w Polsce. Jeżeli obywatel Niemiec, zbywający udziały w polskiej spółce z o.o. posiada stałe miejsce zamieszkania w Niemczech, to dochody uzyskane przez niego w związku z tą sprzedażą podlegają opodatkowaniu w Niemczech (czyli w kraju, w którym posiada stałe miejsce zamieszkania). Ujęcie takie potwierdza m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 12 grudnia 2008 r., IPPB2/415-1352/08-4/MK.
Dyrektor potwierdza, że "w sytuacji, gdy zbycie udziałów nie następuje na polskiej giełdzie, ani zbycie udziałów nie prowadzi w praktyce do "przeniesienia praw" do nieruchomości na nabywcę udziałów, dochód uzyskany przez nierezydenta z takiej sprzedaży nie jest osiągnięty ze źródła przychodu położonego na terytorium RP i nie podlega w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym."
W sytuacji, gdy powyższy dochód będzie podlegał opodatkowaniu w Polsce - należy go ustalić jako różnicę między sumą przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w spółkach mających osobowość prawną a kosztami uzyskania przychodów, określonymi na podstawie art. 22 ust. 1f lub art. 23 ust. 1 pkt 38 u.p.d.o.f.
Ustalając koszty uzyskania przychodu przy zbyciu przedmiotowych udziałów istotnym jest ustalenie sposobu ich uprzedniego nabycia.
W sytuacji, gdy udziały nabyto w zamian za wkład niepieniężny, wówczas koszty uzyskania przychodów ustala się w wysokości:
1) nominalnej wartości objętych udziałów (akcji) albo wkładów z dnia ich objęcia - jeżeli te udziały (akcje) albo wkłady zostały objęte w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część;
2) wartości przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, wynikającej z ksiąg przedsiębiorstwa, określonej na dzień objęcia tych udziałów (akcji) albo wkładów, nie wyższej jednak niż ich wartość nominalna z dnia objęcia.
Jeżeli jednak powyższe udziały zostały nabyte za wynagrodzeniem, wówczas koszty uzyskania przychodu ustala się w oparciu o wydatki poniesione przez nabywców na zakup udziałów.
Wartość zakupu nieruchomości wraz z gruntem 2.400.000, wartość sprzedaży 600.000.
W związku ze sprzedażą nieruchomości spółka (właściciel nieruchomości) osiągnie dochód podlegający opodatkowaniu, podobnie udziałowcy spółki również osiągną dochód podlegający opodatkowaniu. Jednakże, jeżeli udziałowiec (obywatel Niemiec), który zbywa udziały w polskiej spółce z o.o., nie posiada w Polsce stałego miejsca zamieszkania (nierezydent) wówczas dochód uzyskany ze zbycia udziałów polskiej spółki z o.o. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym w Polsce.
Przedmiotowe transakcje (sprzedaż nieruchomości przez spółkę z o.o. i sprzedaż udziałów przez udziałowców) należy rozpatrzeć na gruncie dwóch ustaw podatkowych.
Sprzedaż nieruchomości (budynek wraz z gruntem) przez spółkę z o.o. na gruncie ustawy z dnia z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.p. – jest traktowana jako przychód z odpłatnego zbycia rzeczy (art. 14 ust. 1 u.p.d.o.p.).
Przychodem tym jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten może określić organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Z treści pytania wynika, iż wartość zakupu nieruchomości wraz z gruntem wynosiła 2.400.000 zł, natomiast wartość sprzedaży już tylko 600.000 zł. Jak wskazałam powyżej – nieuzasadnione zaniżenie ceny sprzedaży może zaowocować ustaleniem przychodu z tej transakcji przez organ podatkowy. Zatem, jeżeli wartość sprzedaży tej nieruchomości została w sposób nieuzasadniony obniżona, wówczas mogą się Państwo narazić na podważenie tej transakcji przez organ podatkowy.
Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży powyższej nieruchomości będzie:
a) w przypadku zbycia gruntu – wydatek poniesiony na nabycie gruntu,
b) w przypadku zbycia nieruchomości – wydatek poniesiony na nabycie budynku, pomniejszony o sumę odpisów amortyzacyjnych.
Natomiast sprzedaż udziałów przez wspólników spółki z o.o. (dwóch udziałowców obywatele, z których jeden jest obywatelem Niemiec) należy rozpatrywać na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f. – jako przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziałów.
Powyższe kwestie zostały uregulowane w art. 30b ust. 1 u.p.d.o.f. Zgodnie ze wskazaniem tego przepisu dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziałów jest opodatkowany 19% podatkiem.
Dla ustalenia opodatkowania powyższego dochodu istotne znaczenie ma fakt "bycia nierezydentem" w Polsce. Jeżeli obywatel Niemiec, zbywający udziały w polskiej spółce z o.o. posiada stałe miejsce zamieszkania w Niemczech, to dochody uzyskane przez niego w związku z tą sprzedażą podlegają opodatkowaniu w Niemczech (czyli w kraju, w którym posiada stałe miejsce zamieszkania). Ujęcie takie potwierdza m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 12 grudnia 2008 r., IPPB2/415-1352/08-4/MK.
Dyrektor potwierdza, że "w sytuacji, gdy zbycie udziałów nie następuje na polskiej giełdzie, ani zbycie udziałów nie prowadzi w praktyce do "przeniesienia praw" do nieruchomości na nabywcę udziałów, dochód uzyskany przez nierezydenta z takiej sprzedaży nie jest osiągnięty ze źródła przychodu położonego na terytorium RP i nie podlega w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym."
W sytuacji, gdy powyższy dochód będzie podlegał opodatkowaniu w Polsce - należy go ustalić jako różnicę między sumą przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w spółkach mających osobowość prawną a kosztami uzyskania przychodów, określonymi na podstawie art. 22 ust. 1f lub art. 23 ust. 1 pkt 38 u.p.d.o.f.
Ustalając koszty uzyskania przychodu przy zbyciu przedmiotowych udziałów istotnym jest ustalenie sposobu ich uprzedniego nabycia.
W sytuacji, gdy udziały nabyto w zamian za wkład niepieniężny, wówczas koszty uzyskania przychodów ustala się w wysokości:
1) nominalnej wartości objętych udziałów (akcji) albo wkładów z dnia ich objęcia - jeżeli te udziały (akcje) albo wkłady zostały objęte w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część;
2) wartości przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, wynikającej z ksiąg przedsiębiorstwa, określonej na dzień objęcia tych udziałów (akcji) albo wkładów, nie wyższej jednak niż ich wartość nominalna z dnia objęcia.
Jeżeli jednak powyższe udziały zostały nabyte za wynagrodzeniem, wówczas koszty uzyskania przychodu ustala się w oparciu o wydatki poniesione przez nabywców na zakup udziałów.