Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego Księgowego

Podatnik jest właścicielem gruntu od 1990 r. (akt notarialny). W 1995 r. rozpoczął działalność gospodarczą i wybudował na gruncie pawilon oraz kiosk. Działalność prowadzi nadal. Jest czynnym podatnikiem VAT. W 2016 r. zamierza sprzedać całą zabudowaną nieruchomość osobie prowadzącej działalność gospodarczą. Budynki ma wprowadzone do ewidencji środków trwałych, grunt nie jest w ewidencji.

Czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana VAT?

Odpowiedź:

W mojej opinii sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu.

Uzasadnienie:

Przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) – dalej u.p.t.u., przewidują da zwolnienia w stosunku do sprzedaży nieruchomości zawarta w art. 43 ust 1 pkt 10 i 10a.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 u.p.t.u. rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1) wybudowaniu lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Na podstawie przedstawionej definicji należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie zachodzi wówczas, gdy budynek, budowla lub ich część są wydane pierwszemu ich użytkownikowi po ich wybudowaniu (lub ulepszeniu), przy czym wydanie to musi nastąpić w ramach czynności opodatkowanej w myśl art. 5 u.p.t.u..

Co niezwykle istotne organy podatkowe jednomyślnie wskazują, iż wykorzystywanie do działalności opodatkowanej wybudowanego lub zmodernizowanego budynku nie powoduje, iż mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, jeśli nie został oddany do odpłatnego użytkowania innemu podmiotowi, np. w najem. Stanowisko takie zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 27 maja 2015 r., IPPP1/4512-249/15-2/AP, w której czytamy:

„(…) Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, za pierwsze zasiedlenie należy uznać moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy (…)”.

Ponadto dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Z przepisu tego wynikają też wyjątki od tej reguły. Dostawa (w tym sprzedaż) budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana VAT, gdy:

– w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

– dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednak najprawdopodobniej w przedstawionym stanie faktycznym nie można z niego skorzystać, bowiem jak przyjmuje przy budowaniu budynku odliczali Państwo podatek VAT.

Rafał Styczyński, autor współpracuje z publikacją Vademecum Głównego Księgowego

Odpowiedzi udzielono 4.03.2016 r.