W budynku mieszkalnym stanowiącym współwłasność małżeńską, dochody z najmu rozliczane są odrębnie. Lokal mieszkalny na parterze został przerobiony na lokal użytkowy, w którym mieści się biuro jednego ze współmałżonków, który prowadzi działalność gospodarczą. Obecnie następny lokal mieszkalny jest przerobiony na użytkowy. Na każdy jest oddzielne pozwolenie na budowę.
Czy należy amortyzować nakłady na każdy lokal użytkowy oddzielnie czy zwiększać wartość i rozliczać całość nakładów inwestycji?
Ze stanu faktycznego przedstawionego w pytaniu wynika, że w budynku mieszkalnym, w którym działalność gospodarczą prowadzi jeden z małżonków, jeden z lokali jest wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej. Zgodnie z przepisem art. 22c pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu. W razie, gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba, że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie (art. 22g ust. 11 u.p.d.o.f.). Podatnik może zatem, amortyzować budynek mieszkalny jako środek trwały wykorzystywany w działalności gospodarczej i to właśnie ma rozstrzygające znaczenie w interesującej nas tu kwestii.

W tej szczególnej sytuacji, gdy jedynie część budynku (jeden z lokali) jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, wysokość odpisów amortyzacyjnych odpowiadać powinna stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu do powierzchni budynku ogółem (wyrok NSA z dnia 20 września 2005 r., FSK 2146/2004). Nie zmienia to jednak faktu, że środkiem trwałym jest budynek. Jeżeli zatem mamy do czynienia z wydatkami, które dotyczą budynku i mają na celu dalsze przystosowanie go do prowadzonej działalności, należ rozpatrzyć je z punktu widzenia wydatków na środek trwały.

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji (art. 22g ust. 17 u.p.d.o.f.).

W mojej ocenie, ta właśnie regulacja powinna znaleźć tu zastosowanie, bowiem charakter „ulepszony” należy rozpatrywać z punktu widzenia przydatności danego środka do działalności gospodarczej, a trudno nie uznać, że adaptacja kolejnego z lokali w budynku nie podnosi wartości budynku, mierzonej z tego właśnie punktu widzenia. Dlatego też wartość nakładów powinna zwiększyć wartość początkową budynku, stanowiąc łącznie podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych.