Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego gminy wykonano projekt zagospodarowania działki oraz budynku w 2004 r. Podczas realizacji inwestor zmienił usytuowanie budynku w stosunku do granicy z sąsiadem. Jest to granica wewnętrzna pomiędzy sąsiednimi działkami budowlanymi. Nie są to granice z drogami publicznymi. Linia zabudowy nie została przekroczona. Projektowana odległość od granicy powinna wynosić 3,0 m, faktycznie wynosi 1,5 m odległości budynku od granicy. Jest zgoda sąsiadów z 2004 r., a więc spisana w trakcie realizacji, lecz zmiany nigdzie nie zgłoszono. Inwestorem było małżeństwo, następnie zmarł mąż, który zajmował się budową.

Przeglądając dokumentację budowy żona stwierdziła, że budynek nie jest zgłoszony do odbioru i postanowiła zgłosić od odbioru. PINB nie widzi rozwiązania problemu, jak tylko rozbiórkę budynku. Chyba, że gmina wniesie zmianę do planu zagospodarowania przestrzennego, iż istnieje możliwość budowy budynku w odległości 1,5 m na przedmiotowej działce. Gmina z kolei też nie chce zmian w planie. Paradoksem jest, że chyba tylko polska gmina pobiera podatek od nieruchomości, a nie chce pomóc w legalizacji samowoli. Myślę, że byłoby wskazanym złożyć deklarację wycofującą opłatę podatku, ale to już jako ciekawostka. Najistotniejsze, jak zalegalizować opisaną sytuację. Gdyby nie było planu zagospodarowania przestrzennego nie byłoby problemu, gdyż wystąpiłbym o aneks do warunków zabudowy i po problemie. W gminie tej to nie jest pierwszy przypadek.

  • Czy są prawne możliwości zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w celu uratowania budynku przed rozbiórką?
  • Jakie są podstawy prawne dla takiego działania?
  • Jaką drogą pójść, aby zalegalizować budowę i zaistniałą sytuację?
  • Czy może zmiany niedawno rozpatrywane przez Sejm pomogę rozwiązać problem i wstrzymać się o 2-3 miesiące?


Odpowiedź

Z pytania wynika, że w trakcie robót budowlanych doszło do istotnego odstępstwa od projektu budowlanego polegającego na zmianie usytuowania budynku, poprzez zmniejszenie odległości od sąsiedniej działki budowlanej z 3 m do 1,5 m.


Przepis § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej r.w.t. określa minimalne odległości od granicy, jakie należy zachować przy wykonywaniu robót budowlanych.

Minimalne odległości od granicy

Zgodnie z § 12 ust. 1 r.w.t. jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 r.w.t. lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy oraz 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.


Możliwe jest zmniejszenie odległości wynoszącej 3 m do odległości 1,5 m, lecz jedynie w ściśle określonych przypadkach, a mianowicie jeżeli wynika to z:

  • decyzji o warunkach zabudowy
  • bądź miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (§ 12 ust. 2 r.w.t.),
  • a także jeżeli działka w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m (§ 12 ust. 3 pkt 1 r.w.t.).

Z pytania nie wynika, aby działka miała szerokość mniejszą niż 16 m a nadto, iż na terenie, na którym znajduje się działka obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jedynie zatem ewentualna zmiana planu miejscowego umożliwiałaby legalizację dokonanego samowolnego odstępstwa od projektu budowlanego. Inwestorowi nie przysługuje jednak żadne roszczenie o zmianę planu. Nie może takiego roszczenia dochodzić ani na drodze administracyjnej, ani na drodze sądowej.

Legalizacja samowoli budowlanej

Jest całkowicie uzależniony od organów gminy, które dysponują samodzielną kompetencją w tym zakresie. Może oczywiście złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego, a w razie wszczęcia procedury zmiany planu składać wnioski do projektu planu a następnie uwagi. Przysługuje mu również prawo zaskarżenia planu do sądu administracyjnego, o ile postanowienia tego aktu prawa miejscowego naruszają przepisy prawa uzasadniające stwierdzenie jego nieważności w całości lub w części, lecz nie ma roszczenia o zmianę planu i nie może zmusić organu gminy do wszczęcia procedury zmiany planu, a tym bardziej do wprowadzenia rozwiązań korzystnych dla niego.

Z drugiej strony w ramach postępowania naprawczego prowadzonego na podstawie art. 48-51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – dalej: pr. bud. warunkiem legalizacji jest doprowadzenie zamierzenia budowlanego do zgodności z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Inwestycja musi zatem uwzględniać również postanowienia § 12 r.w.t. określającego minimalne odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną.
Pojęcie "działki budowlanej" nie zostało zdefiniowane w ustawie prawo budowlane. Definicja tego terminu znalazła się natomiast w art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na potrzeby jednakże tej ustawy. Według przytoczonego przepisu przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Również art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. na potrzeby tej ustawy zawiera definicję działki budowlanej, przez którą należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Biorąc pod uwagę te definicje również na gruncie prawa budowlanego przyjmuje się, iż to nie kwalifikacja danej działki wynikająca z ewidencji gruntów decyduje o tym, czy ma ona charakter budowlany, lecz jej parametry umożliwiające zabudowę. Sama kwalifikacja działki nie musi zatem wiązać się z koniecznością stosowania § 12 r.w.t., jeżeli okazałoby się, że nie jest możliwa zabudowa działki. Dopiero w razie stwierdzenia, że sąsiednia działka jest budowlaną w szerszym rozumieniu, a nie tylko formalnym zachodzi konieczność doprowadzenia do zgodności z § 12 r.w.t.

Dla ewentualnej legalizacji budowy zupełnie bez znaczenia pozostaje także zgoda właściciela działki sąsiedniej, ponieważ wolą stron nie można zmienić obowiązywania przepisów o charakterze bezwzględnie obowiązującym, do których należy również § 12 r.w.t.

Poza rozważaniami powinny natomiast pozostać oczekiwania na możliwość zalegalizowania robót na podstawie przyszłych przepisów, albowiem jakie przepisy będą obowiązywać w przyszłości i od kiedy nie wiadomo. Organ jest związany aktualnie obowiązującymi regulacjami. Co więcej, na etapie legalizacji samowoli budowlanej nie ma też możliwości udzielenia przez właściwy organ zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie [wyrok NSA z dnia 26 lutego 2013 r., II OSK 2037/11, LEX nr 1354927]. Brak zatem możliwości doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem, poprzez zachowanie wynikającej z przepisów minimalnej odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną skutkować będzie koniecznością orzeczenia rozbiórki.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .