Wolą prawodawcy jest to, aby teren całego kraju został pokryty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, które precyzyjnie określałaby jakiego rodzaju inwestycje mogą być realizowane na danym terenie. Regulacje te powinny także uwzględniać wpływ nowej zabudowy na tereny sąsiednie. Jednak w praktyce znaczna część inwestycji realizowana jest na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, które wprawdzie określają parametry inwestycji, ale nie odnoszą się do jej wpływu na możliwość korzystania z sąsiednich nieruchomości. 

Specyficzny charakter decyzji o warunkach zabudowy
Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Powyższe oznacza, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędnym elementem dla realizacji inwestycji na działce, która nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak jest to szczególnego rodzaju decyzja administracyjna, ponieważ podmiot wnioskujący o jej wydanie nie musi posiadać prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co więcej, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (informację tej treści zamieszcza się zresztą w samej decyzji zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p.).

Opisane wyżej rozwiązanie należy ocenić pozytywnie – pozwala ono na uzyskanie informacji o możliwym sposobie zabudowy danego terenu przez potencjalnych inwestorów. Ta szczególna cecha decyzji o warunkach zabudowy ma także doniosłe znaczenie w odniesieniu do roszczeń odszkodowawczych w przypadku kiedy wydanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do ograniczenia w korzystaniu z innej nieruchomości.

Skutki wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości sąsiednich
Powszechnie wiadomo, że wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości na mocy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rodzi prawo do wnoszenia roszczeń przez podmioty władające tymi nieruchomościami. Warto wiedzieć, że także w odniesieniu do negatywnych skutków postanowień decyzji o warunkach zabudowy istnieje możliwość uzyskania rekompensaty. Wynika to z faktu, że decyzja o warunkach zabudowy może wywoływać takie same skutki, jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w zakresie określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego – dalej WSA, w Gdańsku z dnia 31 stycznia 2007 r., II SA/Gd 338/06, LEX nr 585087). Zgodnie z art. 63 ust. 3 zd. 1 u.p.z.p., jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio.

Podkreślić jednak należy jednobrzmiące stanowisko sądów administracyjnych, zgodnie z którym w razie braku planu miejscowego w przypadku, gdy wydawane są decyzje o warunkach zabudowy, „odpowiednie stosowanie" przepisów art. 36 i 37 u.p.z.p. prowadzi do wyłączenia stosowania art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 6 i 7 u.p.z.p. z uwagi na brak podstaw prawnych zarówno do uchwalania stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości nieruchomości przez radę gminy w odrębnej uchwale, jak i do naliczania takiej opłaty i związanego z tym ustalenia wysokości stawki przez organ wykonawczy gminy (zob. przykładowo wyroki WSA w Białymstoku z dnia 2 września 2010 r., II SA/Bk 458/10, LEX nr 752318 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 października 2010 r., II OSK 1560/09, LEX nr 746638). Odkodowując normę art. 63 ust. 3 zd. 1 u.p.z.p. należy zatem wyjaśnić, że jeżeli, w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, korzystanie z sąsiedniej nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja powyższych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.

Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystali z wymienionych wyżej uprawnień, a wartość nieruchomości uległa obniżeniu na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy to mogą oni żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości przed oraz po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. Roszczenie o wypłatę odszkodowania można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym decyzja o warunkach zabudowy stała się ostateczna.

Natomiast wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 u.p.z.p., następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Podkreślić należy, że dla możliwości wystąpienia z roszczeniem nie ma znaczenia jakiego rodzaju nieruchomości ono dotyczy. Oznacza to, że uprawnienie będzie przysługiwało zarówno właścicielowi działki rolnej, jak i właścicielowi lokalu mieszkalnego położonego w centrum miasta.

Serwis Budowlany
Artykuł stanowi fragment komentarza praktycznego, opublikowanego w programie Serwis Budowlany
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami