Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .

Parking należy do wspólnoty mieszkaniowej i jest częścią wspólną, osoba która ma ustanowioną służebność nie jest członkiem wspólnoty, ale wystąpiła z pismem o uznanie jej za stronę w postępowaniu administracyjnym.

Czy osoba mająca ustanowioną służebność osobistą mieszkania, polegającą na prawie korzystania z całego lokalu mieszkalnego może być stroną postępowania administracyjnego prowadzonego w sprawie przebudowy parkingu na terenie wspólnoty mieszkaniowej, która ma ustanowiony zarząd?

Czy organ nadzoru powinien ją uznać za stronę w sprawie przebudowy parkingu, jeśli osoba ta nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedź

Osobie mającej ustanowioną służebność osobistą mieszkania nie przysługuje prawo strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Uzasadnienie

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – dalej pr. bud., stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

To ostatnie pojęcie zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 20 pr. bud., zgodnie z którym "obszar oddziaływania obiektu" oznacza teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

W postępowaniu administracyjnym do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego – ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową – co do zasady legitymację ma wspólnota mieszkaniowa oraz wyjątkowo – poszczególni członkowie tej wspólnoty, co ma miejsce wtedy, gdy wykażą oni swój indywidualny, własny interes – por. Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 lipca 2013 r., II OSK 583/12, LEX nr 1483452.

Trzeba mieć na uwadze, iż celem art. 28 ust. 2 pr. bud. jest zawężenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę do wymienionych w tym przepisie podmiotów, dla których planowana inwestycja może powodować ograniczenia w zagospodarowaniu ich nieruchomości, przy czym ograniczenie to, wynikające z konkretnych przepisów prawa, musi godzić w konkretne uprawnienia tych podmiotów w zakresie zagospodarowania ich nieruchomości.

Przymiot strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę nie przysługuje zatem według kryterium geograficznego, z samej racji bycia właścicielem nieruchomości położonej w sąsiedztwie działki, na której ma być prowadzona inwestycja, lecz dla uzyskania statusu strony tego postępowania, konieczne jest wykazanie, że planowana inwestycja będzie oddziaływać na ową nieruchomość w sposób ograniczający jej zagospodarowanie – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2014 r., II SA/Sz 996/13, LEX nr 1435404.

Tak więc tylko osoby wymienione w art. 28 ust. 2 pr. bud., których prawo doznaje ograniczeń ze względu na realizację jakiegoś obiektu, są stronami postępowania o pozwolenie na budowę dla tego obiektu – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 11 grudnia 2013 r., II SA/Łd 718/13, LEX nr 1407375. Ograniczone prawa rzeczowe nie zostały wskazane w art. 28 pr. bud., a tym samym podmiot, któremu przysługują nie nabywa z tego tytułu statusu strony w postępowaniu w przedmiocie pozwolenia na budowę odnoszącego się do działki obciążonej służebnością.

Teza ta wynika w sposób jednoznaczny z literalnego brzmienia ww. art. 28., oraz jest też utrwalona w orzecznictwie sądów administracyjnych – por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 listopada 2012 r., II OSK 1366/11, LEX nr 129193 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2012 r., II OSK 1398/10, LEX nr 1145559 podkreślające, że podmiot, któremu przysługują jedynie uprawnienia wynikające z ograniczonego prawa rzeczowego, posiada jedynie interes faktyczny wywiedziony z tego prawa nie zaś interes prawny, gdyż nie należy do kręgu podmiotów wymienionych w art. 28 ust. 2 pr. bud. Interes prawny podmiotu, o którym mowa wyżej podlega ochronie na gruncie prawa cywilnego.

W związku z powyższym, w niniejszym przypadku, osobie mającą ustanowioną służebność osobistą mieszkania nie będzie przysługiwało prawo strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .

Służebność osobista mieszkania nie gwarantuje prawa strony w postępowaniu