Pozwolenie czy zawiadomienie, czyli jakie formalności przy odbiorze budowy

Kiedy budowa dobiega końca trzeba zadbać jeszcze o załatwienie formalności końcowych. Inwestorowi, który je zaniedba, grożą surowe konsekwencje, ponieważ popełnia samowolę budowlaną. Rodzaj formalności zależy od rodzaju inwestycji, jaką się zrealizowało. Nie zawsze jest potrzebna decyzja administracyjna. Czasami wystarczy zawiadomienie.

Prawo budowlane przewiduje dwie formy zakończenia budowy: zawiadomienie o zakończeniu budowy albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. W obu wypadkach trzeba złożyć  najczęściej wizytę w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Od 1 lipca 2021 r. formalności można również załatwiać w formie elektronicznej. 

Czytaj też: Cyfryzacja po polsku - pozwolenie na budowę szybciej na papierze>>

Rozpoczęcie użytkowania obiektu

Do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.  Termin 14 dniowy  może ulec skróceniu, o ile organ nadzoru wyda wcześniej zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

- Ten tryb dotyczy użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2 prawa budowlanego. Jest to zasadniczy tryb postępowania obwarowany wyjątkami przewidującymi konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie - tłumaczy Łukasz Kotarba,  radca prawny w Kancelarii Prawnej Hoogells Oleksiewicz sp. k.

Potwierdzenie ukończenia budowy w celu przystąpienia do użytkowania  odbywa się w drodze decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Inwestor może w ten sposób uzyskać potwierdzenie organu nadzoru budowlanego dla budowy, licząc się ze zwiększonym formalizmem oraz wydłużonym czasem oczekiwania na możliwość użytkowania.

Pozwolenia na użytkowanie wymagają  inwestycje:

• realizowane na podstawie pozwolenia na budowę oraz zaliczane do konkretnych kategorii obiektów wskazanych w ustawie (zgodnie z załącznikiem do ustawy ze wskazaniem kategorii. Mówi o tym: art. 55 ust. 1 pkt prawa budowlanego,
• legalizowane samowole budowlane z art. 55 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego,
• ​​dotyczące obiektów w trakcie budowy. Chodzi o przypadki, kiedy inwestor zamierza przystąpić do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (przy czym oddawany obiekt musi być w stanie samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem). Kwestie te reguluje  art. 55 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego.

- W celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie składa się wniosek do organu nadzoru budowlanego (organ nie działa z urzędu) - najczęściej będą to powiatowy lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego właściwy dla miejsca realizacji obiektu. Termin na wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie został określony w ustawie Prawo budowlane – należy przyjąć ogólne terminy znane z postępowania administracyjnego (miesiąc lub maksymalnie 2 miesiące w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej) - wyjaśnia Łukasz Kotarba.

Obowiązkowa kontrola nadzoru budowlanego 

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydaje się  po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez organ nadzoru budowlanego. Kontrola sprowadza się zasadniczo do weryfikacji zgodności wykonanej inwestycji z warunkami wydanego pozwolenia na budowę oraz z projektem budowlanym (art. 59a ust. 1 oraz ust. 2 prawa budowanego).

-Kontrolę przeprowadza organ nadzoru w ciągu 21 dni od dnia doręczenia wezwania lub uzupełnionego wezwania. Mówiąc o wezwaniu należy rozumieć datę doręczenia wniosku (uzupełnionego, kompletnego wniosku) o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, który sam w sobie stanowi wezwanie dla organu do przeprowadzenia kontroli. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania lub uzupełnionego wezwania - mówi Łukasz Kotarba.

Uproszczony tryb formalności budowlanych

Zdecydowana większość osób kończących budowę korzysta z zawiadomienia o zakończeniu robót. Jest to zdecydowanie prostsza forma zakończenia budowy.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oraz wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie powinny spełniać określone wymagania. Część wymagań będzie zależnych od specyfiki danej inwestycji (co ustawodawca zaznacza każdorazowo np. o ile dotyczy, w razie potrzeby, nie stosuje się). Ustawa wymienia wyczerpująco załączniki jakie należy załączyć do zawiadomienia lub wniosku (art. 57 ust. 1 – 3 prawo budowlane). Do wniosku dołącza się m.in.:

1. oryginał dziennika budowy.
2. projekt techniczny, z uwzględnieniem zmian, o których mowa w art. 36b ust. 2 ustawy Prawo budowlane (czyli dokonane przez projektanta zmiany w tym projekcie, sprawdzone przez projektanta sprawdzającego).
3. oświadczenie kierownika budowy: o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami; o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.
4. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania.
5. potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy (np. przyłącze wodociągowe / kanalizacyjne).

Ponadto, inwestor ma obowiązek dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (obligatoryjne) albo do zawiadomienia - jedynie w przypadku, gdy projekt budowlany obiektu budowlanego nieobjętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych - oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów: Państwowa Inspekcja Sanitarna, Państwowa Straż Pożarna (najczęściej będą to wojewódzki lub powiatowy inspektor sanitarny; wojewódzki lub powiatowy komendant Państwowej Straży Pożarnej).

-W przypadku gdy Państwowa Inspekcja Sanitarna lub Państwowa Straż Pożarna nie zajmą stanowiska w terminie 14 dni od zawiadomienia ich przez inwestora o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania, to uznaje się to milczenie jako niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag. Obowiązek zawiadomienia Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej zawsze dotyczy inwestycji, co do której ustawodawca przewidział obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie - podkreśla  Łukasz Kotarba.

Ustawodawca od  1 lipca 2021 roku złagodził wymagania odnośnie sposobu składania zawiadomień lub wniosków, jak też formy załączników:

1. umożliwiając złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem adresu elektronicznego (adres elektroniczny określony w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie Głównego Urzedu Nadzoru Budowlanego)
2. dopuszczając załączenie kopii dokumentów zamiast oryginałów – m.in. w przypadkach, o których mowa np. w pkt 3 – 5 powyżej.

Pamiętać należy także o obowiązku zweryfikowania konieczności uiszczenia opłaty skarbowej i załączeniu dowodu jej wniesienia, w przypadku gdy jest wymagana od wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na użytkowanie.