W sytuacji zakupu nieruchomości od pierwotnego  właściciela, łatwo można dowiedzieć się o rodzaju prowadzonej  działalności na analizowanym terenie. Ustalenie profilu prowadzonej dotychczas działalności pozwala na ocenę, jakich  ewentualnie zanieczyszczeń szukać. Z reguły jednak sprzedający  kupuje grunt „oczyszczony z zabudowań” od pośrednika i nie ma  żadnej dokumentacji terenu, ani wiedzy o wcześniejszej historii  działki, ani rzeczywiście prowadzonej działalności.  Zgodnie z art. 22 ust.1. ustawy o zapobieganiu szkód w œśrodowisku  i ich naprawie, ponoszenie kosztów działań zapobiegawczych  i naprawczych obciążą podmiot korzystający ze œśrodowiska  (zasada: „zanieczyszczający płaci”). Wyjątkiem od tej reguły  jest art. 22 ust. 2 w.w. ustawy, zgodnie z którym podmiot  korzystający ze œśrodowiska nie ponosi kosztów przeprowadzenia  działań zapobiegawczych lub naprawczych m. in. w sytuacji gdy  zostały one spowodowane przez inny podmiot oraz wystšpiły  mimo zastosowania przez podmiot korzystający ze œśrodowiska  właściwych œśrodków bezpieczeństwa.  Powołana ustawa wprowadziła istotną cenzurę czasową dla  różnych sytuacji zanieczyszczonych nieruchomości. W myœl  art. 35 ust. 2 ww. ustawy do szkód w œśrodowisku dotyczących  powierzchni ziemi wyrządzonych przed dniem 30 kwietnia 2007  r. stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo  ochrony œśrodowiska w brzmieniu dotychczasowym.  O tym czy należy stosować przepisy nowej ustawy czy przepisy  dotychczasowe, jest czas wyrządzenia szkody w środowisku albo  okoliczność, że szkoda powstała na skutek działalności zakończonej
do tej daty. Jest to o tyle ważne, że dotychczas, pod rządami  ustawy o ochronie œśrodowiska (art.102) rekultywacja gruntu  obciążała, co do zasady, podmiot władający nieruchomością,  to niezależnie od tego czy miał wpływ na zanieczyszczenie  œśrodowiska. Jeżeli zatem po zakupie nieruchomości okaże się,  że została zanieczyszczona, a zanieczyszczenie nastąpiło przed  dniem 30 kwietnia 2007 r, to co do zasady, jego nabywca  (właściciel, użytkownik wieczysty) jest odpowiedzialny za usunięcie
zanieczyszczenia.  Zakup nieruchomości powinien zostać zatem poprzedzony  zbadaniem działki pod kątem ewentualnych zanieczyszczeń.  Jest to o tyle ważne, że nawet, jeżeli działka będąca przedmiotem  transakcji nie była używana w sposób mogący ją zanieczyszczać,to nie można wykluczyć pojawienia się zanieczyszczeń na skutek
przepływu wód podziemnych z działki sąsiedniej.  Sama umowa powinna zawierać postanowienia odnoszące się  po pierwsze do stanu działki i braku zanieczyszczeń. Po drugie, powinna określać obowiązki stron i sposób ponoszenia kosztów na  wypadek ujawnienia zanieczyszczenia w przyszłości. Umowa może  także zawierać oświadczenia stron odnośnie do dotychczasowego  wykorzystywania działki i jej wcześniejszego przeznaczenia. Takie  postanowienia może w przyszłości okazać się pomocne  w dochodzeniu odpowiedzialności od zbywcy.  Nasze zabiegi, choćby najstaranniejsze nie uchronią nas w całości przed ryzykiem ujawnienia zanieczyszczenia po pewnym  czasie. Wtedy przydatna może okazać się zatrzymana część ceny,  jako zabezpieczenie na wypadek ujawnienia rzeczonych „wad”  nieruchomości.

Michał Wołoszczuk, radca prawny w KPMG