Nabycie nieruchomości - odpowiedzialność z tytułu jej zanieczyszczenia

Tylko pozornie transakcje kupna sprzedaży nieruchomości mogą wydawać się stosunkowo proste do przeprowadzenia. Dla nabywcw mogą stanowić nierzadko drogę najeżoną pułapkami. Jedną z kwestii, ktre należy wziąść pod uwagę jest ryzyko nabycia zanieczyszczonej nieruchomości. Nieruchomości pod inwestycje przemysłowo są często odzyskiwane z terenw zakładw przemysłowych. Częstym problemem są, zatem podziemne instalacje lub niezauważalne na pierwszy rzut oka zanieczyszczenia gruntu.

W sytuacji zakupu nieruchomości od pierwotnego właściciela, łatwo można dowiedzieć się o rodzaju prowadzonej działalności na analizowanym terenie. Ustalenie profilu prowadzonej dotychczas działalności pozwala na ocenę, jakich ewentualnie zanieczyszczeń szukać. Z reguły jednak sprzedający kupuje grunt „oczyszczony z zabudowań” od pośrednika i nie ma żadnej dokumentacji terenu, ani wiedzy o wcześniejszej historii działki, ani rzeczywiście prowadzonej działalności. Zgodnie z art. 22 ust.1. ustawy o zapobieganiu szkód w œśrodowisku i ich naprawie, ponoszenie kosztów działań zapobiegawczych i naprawczych obciążą podmiot korzystający ze œśrodowiska (zasada: „zanieczyszczający płaci”). Wyjątkiem od tej reguły jest art. 22 ust. 2 w.w. ustawy, zgodnie z którym podmiot korzystający ze œśrodowiska nie ponosi kosztów przeprowadzenia działań zapobiegawczych lub naprawczych m. in. w sytuacji gdy zostały one spowodowane przez inny podmiot oraz wystšpiły mimo zastosowania przez podmiot korzystający ze œśrodowiska właściwych œśrodków bezpieczeństwa. Powołana ustawa wprowadziła istotną cenzurę czasową dla różnych sytuacji zanieczyszczonych nieruchomości. W myœl art. 35 ust. 2 ww. ustawy do szkód w œśrodowisku dotyczących powierzchni ziemi wyrządzonych przed dniem 30 kwietnia 2007 r. stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony œśrodowiska w brzmieniu dotychczasowym. O tym czy należy stosować przepisy nowej ustawy czy przepisy dotychczasowe, jest czas wyrządzenia szkody w środowisku albo okoliczność, że szkoda powstała na skutek działalności zakończonej
do tej daty. Jest to o tyle ważne, że dotychczas, pod rządami ustawy o ochronie œśrodowiska (art.102) rekultywacja gruntu obciążała, co do zasady, podmiot władający nieruchomością, to niezależnie od tego czy miał wpływ na zanieczyszczenie œśrodowiska. Jeżeli zatem po zakupie nieruchomości okaże się, że została zanieczyszczona, a zanieczyszczenie nastąpiło przed dniem 30 kwietnia 2007 r, to co do zasady, jego nabywca (właściciel, użytkownik wieczysty) jest odpowiedzialny za usunięcie
zanieczyszczenia. Zakup nieruchomości powinien zostać zatem poprzedzony zbadaniem działki pod kątem ewentualnych zanieczyszczeń. Jest to o tyle ważne, że nawet, jeżeli działka będąca przedmiotem transakcji nie była używana w sposób mogący ją zanieczyszczać,to nie można wykluczyć pojawienia się zanieczyszczeń na skutek
przepływu wód podziemnych z działki sąsiedniej. Sama umowa powinna zawierać postanowienia odnoszące się po pierwsze do stanu działki i braku zanieczyszczeń. Po drugie, powinna określać obowiązki stron i sposób ponoszenia kosztów na wypadek ujawnienia zanieczyszczenia w przyszłości. Umowa może także zawierać oświadczenia stron odnośnie do dotychczasowego wykorzystywania działki i jej wcześniejszego przeznaczenia. Takie postanowienia może w przyszłości okazać się pomocne w dochodzeniu odpowiedzialności od zbywcy. Nasze zabiegi, choćby najstaranniejsze nie uchronią nas w całości przed ryzykiem ujawnienia zanieczyszczenia po pewnym czasie. Wtedy przydatna może okazać się zatrzymana część ceny, jako zabezpieczenie na wypadek ujawnienia rzeczonych „wad” nieruchomości.

Michał Wołoszczuk, radca prawny w KPMG