Łączenie wspólnot mieszkaniowych skomplikowane i czasochłonne

Przepisy nie zawierają wyraźnej normy odnoszącej się do łączenia się wspólnot mieszkaniowych. Dlatego przy łączeniu wspólnot mieszkaniowych, należy stosować ogólne normy dotyczące obrotu prawami do nieruchomości, uwzględniając specyfikę wspólnot mieszkaniowych.

Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .



Postępowanie w tym zakresie może się okazać dosyć czasochłonne i skomplikowane pod względem prawnym, w szczególności wobec braku jednolitej procedury i wskazówek w tym zakresie doktryny i orzecznictwa.

Niniejszy komentarz ma przybliżyć tę skomplikowana procedurę.

Nieruchomość wspólna

Przez łączenie się wspólnot mieszkaniowych należy rozumieć połączenie w sensie prawnym dwóch nieruchomości wspólnych w jedną. Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, iż wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - dalej u.w.l.

Natomiast z prawem odrębnej własności lokalu nierozerwalnie związane jest prawo właściciela lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 3 u.w.l, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowy właściciel), istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub współwłaścicielem) chociaż jednego takiego lokalu. Jeśli takiego podmiotu nie ma – wspólnota nie powstaje.

Możliwa jest sytuacja istnienia odrębnej własności lokalu bez powstania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota powstaje z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości, albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali – por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. I FSK 584/12, LEX nr 1356870.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z tak określonej definicji nieruchomości wspólnej wynika, iż składa się ona z:
• gruntu, na którym usytuowany jest budynek,
• części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
• urządzeń, które służą wszystkim właścicielom.

Częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej są przede wszystkim mury, fundamenty, dachy, klatki schodowe, korytarze, kominy. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą również elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 763/13, LEX nr 1430884. To samo dotyczy tarasów jakie występują w budynku wspólnoty – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. sygn. I ACa 484/13, LEX nr 1366078.

Urządzeniami i instalacjami wspólnymi są urządzenia dźwigowe (windy), instalacje centralnego ogrzewania, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, wodna, antena zbiorcza, brama wjazdowa, itp.

Udział w nieruchomości wspólnej

Pierwszą czynnością jaką powinni podjąć właściciele lokali to upoważnienie zarządu lub zarządcy do dokonania określenia wysokości udziałów, jakie będą przysługiwały właścicielom lokali w nowopowstałej nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wyznacza zakres praw i obowiązków właściciela w stosunku do przedmiotu współwłasności (nieruchomości wspólnej) oraz zakres jego uprawnień w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada – art. 3 ust. 3 u.w.l. – stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia powyższego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 20 marca 2013 r., I ACa 810/12, LEX nr 1293654. Art. 3 ust. 4 u.w.l. dotyczy wszystkich lokali samodzielnych co oznacza, że należy określić powierzchnię nie tylko lokalu wyodrębnionego, lecz także powierzchnię każdego z lokali pozostających w posiadaniu pierwotnego właściciela całej nieruchomości – także tych, które nadal nie stanowią odrębnej własności i zabieg ten powinien być wykonany już przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Stosownie zaś do art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.).

Oznacza to, że właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w zgodzie z powołanymi przepisami – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 sierpnia 2012 r. sygn. V ACa 288/12, LEX nr 1217702.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .