W trakcie intensywnych opadów deszczu (powódź maj 2010 r.) wystąpiło osuwisko ziemi pod drogą publiczną o nawierzchni brukowej na długości ok. 250 m. Z jednej strony droga graniczy z aktywnym osuwiskiem przechodzącym w skarpę, a z drugiej strony na podwyższonym (ok. 2 m) terenie od linii drogi (w rzucie ok. 15 m) stoją budynki mieszkalne, których stabilność poddana została kontroli geodezyjnej. Zarządca drogi wyłączył odcinek drogi z użytkowania i odpowiednio oznakował. Jednocześnie zarządca podejmuje działania w kierunku odbudowy drogi, która w warunkach osuwiskowych wymagać będzie odpowiedniego zabezpieczenia.
Czy w razie osuwiska w obszarze drogi zasadne jest wszczęcie i prowadzenie postępowania administracyjnego przez organ nadzoru budowlanego?
Czy należy poprowadzić postępowanie administracyjne, gdy budynki mieszkalne znajdują się w sąsiedztwie czynnego osuwiska stanowiącego potencjalne zagrożenie dla tych obiektów, a samo osuwisko pochodzi z terenu sąsiedniej nieruchomości?
Kto w tej sytuacji powinien być docelowo zobowiązany do wykonania zabezpieczeń?
Zgodnie z treścią art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) – dalej pr. bud., właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek zapewnienia, dochowując należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Należy podkreślić, że przepisy prawa budowlanego odpowiedzialność za stan obiektu budowlanego wiążą ze stanem władania i zarządzania danym obiektem [por. R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2005, s. 259; E. Radziszewski, Prawo budowlane. Przepisy i komentarz, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, Warszawa 2004, s. 174; Z. Niewiadomski (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2006, s. 592-593]. Wyegzekwowaniu nakazu określonego w art. 61 pr. bud. służy szereg przepisów ustawy. Przede wszystkim służy temu system okresowych kontroli (art. 62 pr. bud.), możliwość nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 pr. bud.), czy też obowiązek zgłoszenia właściwemu organowi administracji publicznej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 71 pr. bud.) [por. Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, ODDK, Gdańsk 2007, s. 189-190]. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest jednocześnie zobowiązany do zapewnienia użytkowania obiektu budowlanego w sposób, który nie zagraża sąsiednim nieruchomościom [por. Z. Niewiadomski (red.), Prawo..., s. 593]. Ewentualne postępowanie administracyjne może być prowadzone przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, który jest bądź w złym stanie technicznym, bądź jego użytkowanie zagraża sąsiednim nieruchomościom. Nie można natomiast nałożyć na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane przewidzianych w niej obowiązków właścicielowi nieruchomości, jeżeli nawet na jego terenie pojawiło się osuwisko, nawet gdy zagraża innym budynkom, dopóki zaistniały stan nie jest związany z obiektami budowlanymi należącymi do tego właściciela. Określone obowiązki są bowiem powiązane ze stanem władania i zarządzania danym obiektem, nie zaś z prawem własności nieruchomości. Organ nadzoru budowlanego może natomiast nałożyć na właściciela obiektu budowlanego wykonanie określonych obowiązków, nawet gdy zagrożenie dla obiektu budowlanego znajduje swoje źródło na terenie innej nieruchomości (np. powstanie osuwiska na terenie sąsiedniej nieruchomości). Odrębną sprawą są natomiast potencjalne roszczenia właściciela obiektu budowlanego w stosunku do właściciela sąsiedniej nieruchomości w związku z brakiem podjęcia czynności zmierzających do zapobiegnięcia szkody, lecz powinny być one dochodzone na podstawie przepisów prawa cywilnego. Oczywiście organ nadzoru budowlanego podejmując jakiekolwiek działania powinien kłaść nacisk na usunięcie przyczyn zagrożenia, nie zaś jego skutków. Z tego powodu zatem, jeżeli osuwisko pojawiło się na terenie nieruchomości, na której znajduje się obiekt budowlany (np. budowla jaką jest droga), a zarazem zagraża ono budynkom zlokalizowanym na sąsiednich nieruchomościach, organ powinien nałożyć określone obowiązki na właściciela drogi (zarządcę drogi). Jeżeli nawet użytkowanie drogi zostało wstrzymane, to jeśli stan drogi spowodowany osuwiskiem zagraża nadal innym obiektom budowlanym niezbędne jest podjęcie czynności, które nawet nie tyle powinny zmierzać do doprowadzenia do używalności drogi, co głównie do zabezpieczenia przed zagrożeniem dla budynków. Do czasu odbudowy drogi może bowiem zachodzić konieczność wykonania niezwłocznych prac zabezpieczających, które zapobiegną zniszczeniu sąsiednich budynków.
Łukasz Smaga
Czy w razie osuwiska w obszarze drogi zasadne jest wszczęcie i prowadzenie postępowania administracyjnego przez organ nadzoru budowlanego?
Czy należy poprowadzić postępowanie administracyjne, gdy budynki mieszkalne znajdują się w sąsiedztwie czynnego osuwiska stanowiącego potencjalne zagrożenie dla tych obiektów, a samo osuwisko pochodzi z terenu sąsiedniej nieruchomości?
Kto w tej sytuacji powinien być docelowo zobowiązany do wykonania zabezpieczeń?
Zgodnie z treścią art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) – dalej pr. bud., właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek zapewnienia, dochowując należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Należy podkreślić, że przepisy prawa budowlanego odpowiedzialność za stan obiektu budowlanego wiążą ze stanem władania i zarządzania danym obiektem [por. R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2005, s. 259; E. Radziszewski, Prawo budowlane. Przepisy i komentarz, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, Warszawa 2004, s. 174; Z. Niewiadomski (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2006, s. 592-593]. Wyegzekwowaniu nakazu określonego w art. 61 pr. bud. służy szereg przepisów ustawy. Przede wszystkim służy temu system okresowych kontroli (art. 62 pr. bud.), możliwość nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 pr. bud.), czy też obowiązek zgłoszenia właściwemu organowi administracji publicznej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 71 pr. bud.) [por. Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, ODDK, Gdańsk 2007, s. 189-190]. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest jednocześnie zobowiązany do zapewnienia użytkowania obiektu budowlanego w sposób, który nie zagraża sąsiednim nieruchomościom [por. Z. Niewiadomski (red.), Prawo..., s. 593]. Ewentualne postępowanie administracyjne może być prowadzone przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, który jest bądź w złym stanie technicznym, bądź jego użytkowanie zagraża sąsiednim nieruchomościom. Nie można natomiast nałożyć na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane przewidzianych w niej obowiązków właścicielowi nieruchomości, jeżeli nawet na jego terenie pojawiło się osuwisko, nawet gdy zagraża innym budynkom, dopóki zaistniały stan nie jest związany z obiektami budowlanymi należącymi do tego właściciela. Określone obowiązki są bowiem powiązane ze stanem władania i zarządzania danym obiektem, nie zaś z prawem własności nieruchomości. Organ nadzoru budowlanego może natomiast nałożyć na właściciela obiektu budowlanego wykonanie określonych obowiązków, nawet gdy zagrożenie dla obiektu budowlanego znajduje swoje źródło na terenie innej nieruchomości (np. powstanie osuwiska na terenie sąsiedniej nieruchomości). Odrębną sprawą są natomiast potencjalne roszczenia właściciela obiektu budowlanego w stosunku do właściciela sąsiedniej nieruchomości w związku z brakiem podjęcia czynności zmierzających do zapobiegnięcia szkody, lecz powinny być one dochodzone na podstawie przepisów prawa cywilnego. Oczywiście organ nadzoru budowlanego podejmując jakiekolwiek działania powinien kłaść nacisk na usunięcie przyczyn zagrożenia, nie zaś jego skutków. Z tego powodu zatem, jeżeli osuwisko pojawiło się na terenie nieruchomości, na której znajduje się obiekt budowlany (np. budowla jaką jest droga), a zarazem zagraża ono budynkom zlokalizowanym na sąsiednich nieruchomościach, organ powinien nałożyć określone obowiązki na właściciela drogi (zarządcę drogi). Jeżeli nawet użytkowanie drogi zostało wstrzymane, to jeśli stan drogi spowodowany osuwiskiem zagraża nadal innym obiektom budowlanym niezbędne jest podjęcie czynności, które nawet nie tyle powinny zmierzać do doprowadzenia do używalności drogi, co głównie do zabezpieczenia przed zagrożeniem dla budynków. Do czasu odbudowy drogi może bowiem zachodzić konieczność wykonania niezwłocznych prac zabezpieczających, które zapobiegną zniszczeniu sąsiednich budynków.
Łukasz Smaga