Powiatowy inspektor wydał decyzję wykonania remontu na zarządcę budynku. Następnie po trzech miesiącach sąd zmienił zarządcę budynku.
W jaki sposób przekazać decyzję nowemu zarządcy?
Czy przedłużyć termin wykonania remontu?
Z treści pytania należy wnosić, że w niniejszej sprawie organ nadzoru budowlanego nałożył w decyzji określone obowiązki na zarządcę budynku (nieruchomości). Natomiast dotychczasowy zarządca został zmieniony przez zarządcę ustanowionego przez sąd.
Zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Obowiązki w tym zakresie mogą być kierowane do pomiotów wskazanych w art. 61 pr. bud., tj, na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, którzy mają wynikające z przepisów prawa obowiązki w zakresie utrzymania w należytym stanie obiekt budowlany.
Należy dodatkowo zwrócić uwagę, że wydana decyzja została skierowana do określonego, zindywidualizowanego podmiotu i to na ten podmiot nałożono obowiązki. Jest to zasad wynikająca z k.p.a., że stroną postępowania, na którą można nałożyć obowiązki, jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjne. Zawsze jednak musi to być konkretny podmiot.
Koniecznym jest również zwrócenie uwagi, że wykonanie obowiązków wynikających z decyzji organu nadzoru budowlanego będzie odbywało się na podstawie przepisów ustawy z dnia z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.) - dalej u.p.e.a. Artykuł 28a u.p.e.a. stanowi, że w przypadku przejścia obowiązku objętego tytułem wykonawczym na następcę prawnego zobowiązanego, postępowanie egzekucyjne jest kontynuowane, a dokonane czynności egzekucyjne pozostają w mocy. Zastosowanie dalszych środków egzekucyjnych może jednak nastąpić po wystawieniu przez wierzyciela nowego tytułu wykonawczego i skierowaniu go do organu egzekucyjnego wraz z urzędowym dokumentem wykazującym przejście dochodzonego obowiązku na następcę prawnego.
Jak wskazał WSA w wyroku z dnia 24 stycznia 2005 r. (II SA/Wr 39/03) jeżeli występuje następstwo prawne (czyli sprawa dotyczy prawa zbywalnego lub dziedzicznego), obowiązek administracyjny przechodzi z mocy prawa na następcę prawnego zobowiązanego. Również NSA w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. (II OSK 1070/05) podniósł, że nie można twierdzić, że przed wejściem w życie przepisu art. 28a u.p.e.a., nie było podstawy prawnej do prowadzenia postępowania egzekucyjnego w celu wykonania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego przeciwko właścicielowi lub zarządcy obiektu, jeżeli inwestor zbył nieruchomość po wydaniu decyzji nakazującej rozbiórkę. Sąd niższej instancji – zdaniem NSA - trafnie zwrócił uwagę na utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych, iż w takich przypadkach, tj., zbycia nieruchomości, obowiązek wykonania decyzji obciąża także aktualnego właściciela nieruchomości i także w stosunku do niego może być prowadzone postępowanie egzekucyjne.
Powyższe wyroki zostały wydane na gruncie spraw związanych z naruszeniami przepisów w zakresie prowadzenia inwestycji, tj. związanych z samowolą budowlana. Jednakże wydaje się, że na gruncie powyższych orzeczeń można również w przypadku przepisów związanych z obowiązkami w zakresie utrzymania budynku, sformułować tezę, że zmiana zarządcy (nawet na podstawie orzeczenia sądu) oznacza następstwo prawne po dotychczasowym zarządcy, w zakresie obowiązków związanych z utrzymaniem budynku. Nie jest to wprawdzie klasyczne następstwo prawne, jednak nowy zarządca obejmując funkcję automatycznie ma określone obowiązki wynikające m.in. wprost z przepisów prawa budowlanego. Wchodzi on z mocy powołania na swoją funkcję w zastany na nieruchomości stan faktyczny i prawny, w tym w zakresie obowiązków zarządcy z prawa budowlanego.
Przy przyjęciu powyższego założenia, w opisanym w pytaniu przypadku, nie będzie koniecznym wydawanie nowej decyzji na nowego zarządcę, a jedynie żądanie i wyegzekwowanie w stosunku do niego wykonania obowiązków.
W zakresie przedłużania terminu na wykonanie obowiązku to organ, po poinformowaniu zarządcy, jeśli nie wie on o wydaniu decyzji, powinien się kierować takimi samymi zasadami, jak gdyby żądał wykonania obowiązku od dotychczasowego zarządcy.
Natomiast w przypadku uznania, że brak jest następstwa prawnego nowego zarządcy po dotychczasowym, z uwagi na brak związku (np. czynności czy zdarzenia prawnego) łączącego bezpośrednio starego i nowego zarządcę, koniecznym byłoby przeprowadzenie ponownego postępowania w przedmiocie nakazania wykonania określonych prac budowlanych dot. utrzymania w należytym stanie technicznym budynku.
Słuszniejszym wydaje się przyjęcie pierwszego założenia, jednakże ocena tej kwestii należy do właściwych organów oraz sądów administracyjnych, które mogą zająć odmienne stanowisko w tej sprawie.
Szymon Jackowski
W jaki sposób przekazać decyzję nowemu zarządcy?
Czy przedłużyć termin wykonania remontu?
Z treści pytania należy wnosić, że w niniejszej sprawie organ nadzoru budowlanego nałożył w decyzji określone obowiązki na zarządcę budynku (nieruchomości). Natomiast dotychczasowy zarządca został zmieniony przez zarządcę ustanowionego przez sąd.
Zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Obowiązki w tym zakresie mogą być kierowane do pomiotów wskazanych w art. 61 pr. bud., tj, na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, którzy mają wynikające z przepisów prawa obowiązki w zakresie utrzymania w należytym stanie obiekt budowlany.
Należy dodatkowo zwrócić uwagę, że wydana decyzja została skierowana do określonego, zindywidualizowanego podmiotu i to na ten podmiot nałożono obowiązki. Jest to zasad wynikająca z k.p.a., że stroną postępowania, na którą można nałożyć obowiązki, jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjne. Zawsze jednak musi to być konkretny podmiot.
Koniecznym jest również zwrócenie uwagi, że wykonanie obowiązków wynikających z decyzji organu nadzoru budowlanego będzie odbywało się na podstawie przepisów ustawy z dnia z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.) - dalej u.p.e.a. Artykuł 28a u.p.e.a. stanowi, że w przypadku przejścia obowiązku objętego tytułem wykonawczym na następcę prawnego zobowiązanego, postępowanie egzekucyjne jest kontynuowane, a dokonane czynności egzekucyjne pozostają w mocy. Zastosowanie dalszych środków egzekucyjnych może jednak nastąpić po wystawieniu przez wierzyciela nowego tytułu wykonawczego i skierowaniu go do organu egzekucyjnego wraz z urzędowym dokumentem wykazującym przejście dochodzonego obowiązku na następcę prawnego.
Jak wskazał WSA w wyroku z dnia 24 stycznia 2005 r. (II SA/Wr 39/03) jeżeli występuje następstwo prawne (czyli sprawa dotyczy prawa zbywalnego lub dziedzicznego), obowiązek administracyjny przechodzi z mocy prawa na następcę prawnego zobowiązanego. Również NSA w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. (II OSK 1070/05) podniósł, że nie można twierdzić, że przed wejściem w życie przepisu art. 28a u.p.e.a., nie było podstawy prawnej do prowadzenia postępowania egzekucyjnego w celu wykonania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego przeciwko właścicielowi lub zarządcy obiektu, jeżeli inwestor zbył nieruchomość po wydaniu decyzji nakazującej rozbiórkę. Sąd niższej instancji – zdaniem NSA - trafnie zwrócił uwagę na utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych, iż w takich przypadkach, tj., zbycia nieruchomości, obowiązek wykonania decyzji obciąża także aktualnego właściciela nieruchomości i także w stosunku do niego może być prowadzone postępowanie egzekucyjne.
Powyższe wyroki zostały wydane na gruncie spraw związanych z naruszeniami przepisów w zakresie prowadzenia inwestycji, tj. związanych z samowolą budowlana. Jednakże wydaje się, że na gruncie powyższych orzeczeń można również w przypadku przepisów związanych z obowiązkami w zakresie utrzymania budynku, sformułować tezę, że zmiana zarządcy (nawet na podstawie orzeczenia sądu) oznacza następstwo prawne po dotychczasowym zarządcy, w zakresie obowiązków związanych z utrzymaniem budynku. Nie jest to wprawdzie klasyczne następstwo prawne, jednak nowy zarządca obejmując funkcję automatycznie ma określone obowiązki wynikające m.in. wprost z przepisów prawa budowlanego. Wchodzi on z mocy powołania na swoją funkcję w zastany na nieruchomości stan faktyczny i prawny, w tym w zakresie obowiązków zarządcy z prawa budowlanego.
Przy przyjęciu powyższego założenia, w opisanym w pytaniu przypadku, nie będzie koniecznym wydawanie nowej decyzji na nowego zarządcę, a jedynie żądanie i wyegzekwowanie w stosunku do niego wykonania obowiązków.
W zakresie przedłużania terminu na wykonanie obowiązku to organ, po poinformowaniu zarządcy, jeśli nie wie on o wydaniu decyzji, powinien się kierować takimi samymi zasadami, jak gdyby żądał wykonania obowiązku od dotychczasowego zarządcy.
Natomiast w przypadku uznania, że brak jest następstwa prawnego nowego zarządcy po dotychczasowym, z uwagi na brak związku (np. czynności czy zdarzenia prawnego) łączącego bezpośrednio starego i nowego zarządcę, koniecznym byłoby przeprowadzenie ponownego postępowania w przedmiocie nakazania wykonania określonych prac budowlanych dot. utrzymania w należytym stanie technicznym budynku.
Słuszniejszym wydaje się przyjęcie pierwszego założenia, jednakże ocena tej kwestii należy do właściwych organów oraz sądów administracyjnych, które mogą zająć odmienne stanowisko w tej sprawie.
Szymon Jackowski