Czy w postępowaniu naprawczym można byłoby nakazać wykonanie urządzeń zabezpieczających przed spływem wód, czy też wykonanie kompletnego projektu zamiennego, a może przywrócenie do stanu zgodnego z zatwierdzonym projektem?

Odpowiedź:

Podwyższenie terenu w trakcie budowy jest istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 36a ust. 5 ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r. poz. 290) - dalej pr. bud. „istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu;
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub
b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b”.
Pozostałe odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego nie stanowią odstępstw istotnych.

Odnosząc się do tego przepisu należy wyjaśnić, że zgodnie z § 8 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r. poz. 462) - dalej r.z.f.p.b., część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać ukształtowanie terenu w zakresie niezbędnym do uzupełnienia części rysunkowej projektu zagospodarowania działki lub terenu. Zaś zgodnie z § 8 ust. 3 pkt 2 r.z.f.p.b. część rysunkowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać charakterystyczne rządne i wymiary obiektu. Projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien więc określać odniesienie budynku do poziomu terenu, a wiec również sam poziom. W związku z powyższym należy stwierdzić, że podwyższenie poziomu terenu powinno być kwalifikowane jako istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego.

W przypadku samowolnego dokonania istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego powinien przeprowadzić postępowanie naprawcze i na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud. powinien wydać decyzję nakładającą obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Skutkiem postępowania naprawczego ma być przede wszystkim doprowadzenie wykonanego obiektu do stanu zgodnego z prawem i zatwierdzoną dokumentacją techniczną. Wydaje się więc, że w przypadku samowolnego podniesienia terenu, którego jedynym negatywnym skutkiem jest wprowadzanie wód opadowych na teren sąsiednich działek, możliwe będzie nakazanie wykonania urządzeń uniemożliwiających spływ tych wód. Niezależnie jednak od nakazu wykonania robót budowlanych, inwestor będzie zobowiązany do wykonania projektu zamiennego.
Art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud. nie przewiduje bowiem alternatywnie: wykonania projektu zamiennego lub wykonania określonych robót budowlanych.

Na zakończenie należy dodać, że niezależnie od kwalifikacji odstępstw, zgodnie z § 29 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1522) „dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione”.

Maciej Jastrzębski
Odpowiedź z 22.05.2017
 

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie
Serwis Budowlany
Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów