Wójt może wynająć mieszkanie stanowiące własność gminy
Jeśli gmina uchwaliła zasady wynajmowania nieruchomości stanowiących jej własność, umowę najmu zawiera wójt. Rada upoważniona jest do opracowania zbioru podstawowych reguł postępowania organu wykonawczego.
Pytanie:
Emerytowana nauczycielka mieszka w lokalu szkoły podstawowej, która została zlikwidowana z dniem 31 sierpnia 2014 r. Miała umowę na czas nieokreślony zawartą z dyrektorem szkoły. Dotychczasowa dyrektor szkoły wypowiedziała umowę najmu z dniem 31 sierpnia 2014 r. Jednocześnie z dniem 1 września 2014 r. w budynku dotychczasowej szkoły publicznej powstała szkoła niepubliczna prowadzona przez lokalne stowarzyszenie, które przejęło obiekt w drodze użyczenia, ale z wyłączeniem lokalu mieszkalnego zajmowanego przez nauczycielkę.
Na jakiej podstawie prawnej wójt może zawrzeć nową umowę, by nastąpiła kontynuacja najmu przez lokatorkę (wójt ma intencje, aby zawrzeć umowę bezterminową)?
Odpowiedź:
Wójt może wynająć mieszkanie stanowiące własność gminy z uwzględnieniem zasad określonych w uchwale rady gminy.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - dalej u.s.g., do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zbywania nabywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata, lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej.
Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Ponadto przepis ten stanowi, że do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Z chwilą uchwalenia określonych w tym przepisie zasad, zgoda rady na wynajęcie nieruchomości nie jest wymagana. Aktualizuje się w ten sposób wyrażona w art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g. kompetencja wójta do gospodarowania mieniem komunalnym, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2012 r. (wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2012 r. I OSK 82/2012, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Innymi słowy, jeśli gmina uchwaliła zasady wynajmowania nieruchomości stanowiących jej własność, umowę najmu zawiera wójt z osobą, co do której rada gminy nie wyraża zgody. Rada gminy nie jest upoważniona do udzielania wójtowi kompetencji w zakresie gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości. Rada upoważniona jest bowiem wyłącznie do opracowania zbioru podstawowych reguł postępowania organu wykonawczego (wójta), z pominięciem szczegółowych postanowień przewidzianych do konkretyzacji w treści czynności prawnej dokonywanej przez gminę reprezentowaną przez jej organ wykonawczy, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2008 r. (wyrok WSA z dnia 3 grudnia 2008 r. II SA/Wr 335/2008, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Jeżeli natomiast rada gminy nie wydała stosownej uchwały regulującej gospodarowanie mieniem, wójt nie może zawrzeć umowy najmu bez uzyskania uprzedniej zgody rady gminy. Również w tym przypadku stanowisko rady gminy nie obejmuje zgody na zawarcie umowy najmu z konkretną osobą, a jedynie na sposób zagospodarowania mienia – zawarcie umowy najmu (wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., I OSK 2614/2012, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Na podstawie art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Rada gminy wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów w sytuacjach określonych w art. 37 ust. 2 lub 3 u.g.n., przykładowo gdy najemcą ma być dotychczasowy najemca (art. 37 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 34 i art. 37 ust. 4 u.g.n.).
Wójt powinien zatem upewnić się, czy zgodnie z stosowną uchwałą rady gminy może zawrzeć umowę najmu w trybie bezprzetargowym.
