Wspólnota mieszkaniowa ma wydzieloną działkę po obrysie budynku. Zgodnie z mapką ewidencyjną działka, na której zlokalizowany jest budynek przylega bezpośrednio do działki stanowiącej drogę publiczną. Bezpośrednio przy budynku jest pas zieleni (zlokalizowany na działce drogowej) a następnie chodnik.
Czy na wspólnocie w takim przypadku spoczywa obowiązek utrzymania czystości na chodniku?
Odpowiedź
Utrzymanie czystości na chodniku przyległym do nieruchomości jest co do zasady obowiązkiem właściciela nieruchomości (tj. wspólnoty mieszkaniowej), chyba że na chodniku tym dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych. Jeżeli z takim stanem rzeczy mamy do czynienia w niniejszej sytuacji, to obowiązek utrzymania czystości na chodniku spoczywał będzie na podmiocie uprawnionym do pobierania opłat z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku (będzie to więc zarząd drogi lub gmina). W przeciwnym razie dbanie o czystość chodnika będzie obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Uzasadnienie
Odpowiedzi na postawione pytanie szukać należy w przepisach ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , która określa zadania gminy oraz obowiązki właścicieli nieruchomości dotyczące utrzymania czystości i porządku.
Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku w szczególności poprzez:
- wyposażenie nieruchomości w urządzenia służące do zbierania odpadów komunalnych oraz utrzymywanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym;
- przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub wyposażenie nieruchomości w inne urządzenie umożliwiające oczyszczanie ścieków;
- zbieranie powstałych na terenie nieruchomości odpadów komunalnych;
- uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną - część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości; właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych.
Jak wynika z art. 5 ust. 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , do obowiązków zarządu drogi należy:
- zbieranie i pozbywanie się odpadów zgromadzonych w urządzeniach do tego przeznaczonych i utrzymanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym;
- pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń uprzątniętych z chodników przez właścicieli nieruchomości przyległych do drogi publicznej;
- uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli zarząd drogi pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku.
Do obowiązków gminy należy z kolei uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli gmina pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku, oraz zbieranie i pozbycie się odpadów zgromadzonych w urządzeniach do tego przeznaczonych umieszczonych na tym chodniku i utrzymanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym (art. 5 ust. 5 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach ).
Uwagi
Na marginesie warto dodać, że wydzielenie działki po obrysie budynku nie jest stanem prawidłowym z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego, które w sposób jednoznaczny przesądzają, że działka wydzielona po obrębie budynku nie zapewnia możliwości korzystania z budynku w sposób zgodny z jego przeznaczeniem. Oczywistym jest bowiem, że aby możliwe było korzystanie z budynku, musi być zapewniony dostęp do niego poprzez chodniki, należy też zadbać o dostęp działki do drogi publicznej, wydzielić trawniki, itp. Wszystkie tego rodzaju elementy stanowią nieruchomość niezbędną do korzystania z budynku.
Aby doprowadzić obecny stan faktyczny do stanu zgodnego z prawem i z potrzebami mieszkańców, art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) przyznał właścicielom lokali możliwość wystąpienia do właściciela nieruchomości przyległej do budynku z żądaniem odsprzedaży części nieruchomości, która jest niezbędna do prawidłowego korzystania z budynku (chodzi tu głównie o chodniki, trawniki, dojazdy do budynku, itp.). Co więcej, uprawnienie żądania wykupu przez właścicieli lokali przysługuje też podmiotowi będącemu właścicielem nieruchomości sąsiadującej z budynkiem. W razie braku zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykup gruntu (np. z uwagi na koszty z tym związane), właściciel nieruchomości, którym jest zapewne Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, może dochodzić realizacji swojego roszczenia na drodze sądowej, a ponadto żądać od wspólnoty mieszkaniowej zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2005 r. Nr 236, poz. 2008 ze zm.)
Czy na wspólnocie w takim przypadku spoczywa obowiązek utrzymania czystości na chodniku?
Odpowiedź
Utrzymanie czystości na chodniku przyległym do nieruchomości jest co do zasady obowiązkiem właściciela nieruchomości (tj. wspólnoty mieszkaniowej), chyba że na chodniku tym dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych. Jeżeli z takim stanem rzeczy mamy do czynienia w niniejszej sytuacji, to obowiązek utrzymania czystości na chodniku spoczywał będzie na podmiocie uprawnionym do pobierania opłat z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku (będzie to więc zarząd drogi lub gmina). W przeciwnym razie dbanie o czystość chodnika będzie obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Uzasadnienie
Odpowiedzi na postawione pytanie szukać należy w przepisach ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , która określa zadania gminy oraz obowiązki właścicieli nieruchomości dotyczące utrzymania czystości i porządku.
Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku w szczególności poprzez:
- wyposażenie nieruchomości w urządzenia służące do zbierania odpadów komunalnych oraz utrzymywanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym;
- przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub wyposażenie nieruchomości w inne urządzenie umożliwiające oczyszczanie ścieków;
- zbieranie powstałych na terenie nieruchomości odpadów komunalnych;
- uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną - część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości; właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych.
Jak wynika z art. 5 ust. 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , do obowiązków zarządu drogi należy:
- zbieranie i pozbywanie się odpadów zgromadzonych w urządzeniach do tego przeznaczonych i utrzymanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym;
- pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń uprzątniętych z chodników przez właścicieli nieruchomości przyległych do drogi publicznej;
- uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli zarząd drogi pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku.
Do obowiązków gminy należy z kolei uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli gmina pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku, oraz zbieranie i pozbycie się odpadów zgromadzonych w urządzeniach do tego przeznaczonych umieszczonych na tym chodniku i utrzymanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym (art. 5 ust. 5 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach ).
Uwagi
Na marginesie warto dodać, że wydzielenie działki po obrysie budynku nie jest stanem prawidłowym z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego, które w sposób jednoznaczny przesądzają, że działka wydzielona po obrębie budynku nie zapewnia możliwości korzystania z budynku w sposób zgodny z jego przeznaczeniem. Oczywistym jest bowiem, że aby możliwe było korzystanie z budynku, musi być zapewniony dostęp do niego poprzez chodniki, należy też zadbać o dostęp działki do drogi publicznej, wydzielić trawniki, itp. Wszystkie tego rodzaju elementy stanowią nieruchomość niezbędną do korzystania z budynku.
Aby doprowadzić obecny stan faktyczny do stanu zgodnego z prawem i z potrzebami mieszkańców, art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) przyznał właścicielom lokali możliwość wystąpienia do właściciela nieruchomości przyległej do budynku z żądaniem odsprzedaży części nieruchomości, która jest niezbędna do prawidłowego korzystania z budynku (chodzi tu głównie o chodniki, trawniki, dojazdy do budynku, itp.). Co więcej, uprawnienie żądania wykupu przez właścicieli lokali przysługuje też podmiotowi będącemu właścicielem nieruchomości sąsiadującej z budynkiem. W razie braku zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykup gruntu (np. z uwagi na koszty z tym związane), właściciel nieruchomości, którym jest zapewne Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, może dochodzić realizacji swojego roszczenia na drodze sądowej, a ponadto żądać od wspólnoty mieszkaniowej zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2005 r. Nr 236, poz. 2008 ze zm.)