Wskazany przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami jest stosowany przez większość gmin, w szczególności w wypadku bezprzetargowej sprzedaży lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Zgodnie bowiem z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami najemcy lokalu na czas nieoznaczony przysługuje ustawowe pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu, o ile zostanie on przeznaczony do sprzedaży.

Drugim powszechnym przypadkiem zastosowania przepisu o bonifikacie od ceny nieruchomości jest przekształcanie użytkowania wieczystego we własność na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.). Ustawa ta nakazuje odpowiednie stosowanie m.in. art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z treścią art. 68 ust. 1 możliwe jest udzielenie bonifikaty od ceny nieruchomości albo opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Bonifikaty takiej udziela w przypadku gmin organ wykonawczy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) działający osobiście albo przez pełnomocnika. Istotnym ograniczeniem jest obowiązek uzyskania na udzielenie bonifikaty zgody organu stanowiącego (w przypadku gmin – rady gminy). W części gmin zgoda taka została zawarta w przepisach prawa miejscowego o charakterze abstrakcyjnym, to znaczy obejmująca wszystkie osoby spełniające określone kryteria. Ponadto są to zasady abstrakcyjne również pod względem przedmiotowym, ponieważ dotyczą wszystkich nieruchomości gminnych określonej kategorii.

Taki sposób realizacji art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami został zakwestionowany przez wojewodów realizujących nadzór nad jednostkami samorządu terytorialnego, a w konsekwencji podlegał ocenie sądów administracyjnych. Analiza orzeczeń zarówno wojewódzkich sądów administracyjnych, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje na odmienny sposób rozumienia przewidzianej przez ustawodawcę konstrukcji prawnej. Zgodnie z zasadami wykładni należy podkreślić, że zgoda na udzielenie bonifikaty ma charakter konkretny. Jak wskazał NSA w uzasadnieniu do wyroku z dnia 22 lipca 2008 r. w sprawie I OSK 166/06, nie oznacza to, że rada gminy jest zobowiązana do wydawania indywidualnych uchwał w stosunku do każdej pojedynczej transakcji, w której organ wykonawczy zamierza udzielić bonifikaty. Uchwała taka może dotyczyć wielu nabywców albo nieruchomości, jednakże pod warunkiem ich indywidualizacji. Musi więc określać w sposób konkretny podmiotowo (nabywców) albo przedmiotowo (nieruchomości) przypadki, w których udziela się zgody na zastosowanie bonifikaty. Brak jest natomiast podstaw do generalnego udzielania zgody na udzielenie bonifikat w stosunku do ogółu mieszkańców, a więc uchwalania w tym zakresie prawa miejscowego. Do stanowienia przepisów powszechnie obowiązujących konieczne jest upoważnienie ustawowe. W niniejszej sprawie nie stanowi go art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Również błędne byłoby powoływanie się jako na podstawę wydania regulacji generalnej na art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym . Stanowi on bowiem upoważnienie dla rady gminy do wydania aktu prawa miejscowego określającego zasady zbywania nieruchomości, ale kwestia udzielania bonifikaty jest zawarta w przepisie szczególnym i uregulowana w sposób jednoznaczny w art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 20 czerwca 2007 r., II SA/Go 340/07).

W konkluzji można stwierdzić, że abstrakcyjne zasady udzielania bonifikat nie znajdują uzasadnienia w treści art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przydatne materiały:

Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)

Ulgi przy zbywaniu nieruchomości komunalnych