Dziś nawet sprzedaż niewielkiej, 10-arowej nieruchomości leśnej, bez powiadomienia nadleśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu  wiąże się z sankcją nieważności umowy, następującą z mocy prawa. Wielu rolników dowiaduje się o tym dopiero po podpisaniu umowy. 

Zgodnie z obowiązującym od 30 kwietnia 2016 roku przepisem art. 37a ustawy o lasach, przy sprzedaży nieruchomości leśnych prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe. A za nieruchomość leśną uważa się m.in. grunty od 0,1 ha, pokryte drzewami, krzewami i runem leśnym,  w tym tereny niczym nie porośnięte, przeznaczone do zalesienia w planie zagospodarowania przestrzennego, w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. O tym, że obrót tego typu działkami jest duży świadczy fakt, że przez ostanie pięć lat do nadleśnictw wpłynęło 73 tys. zawiadomień od notariuszy.

Czytaj w LEX: Prawo pierwokupu i prawo wykupu gruntów leśnych w świetle praktyki notarialnej >

 

Nawet klient developera ma z tym problem

Adwokat Maciej Obrębski wskazuje, że to co jest w dokumentach, często nie pokrywa się z rzeczywistością. Bywa, że z powodu wieloletnich zaniedbań w ewidencji gruntów i budynków, nieruchomości budowlane widnieją jako leśne.

- Art. 37a ustawy o lasach stanowi, że prawo pierwokupu przysługuje wtedy, kiedy grunt oznaczony jest jako leśny, chociaż w rzeczywistości dana działka już od dawna nie ma nic wspólnego z lasem i jest to już teren typowo budowlany. Przepis jest surowy i absurdalny, ale jest jaki jest i - niestety - trzeba go stosować w praktyce – mówi mecenas Obrębski. Uważa, że przepis jest zbyt rygorystyczny i należałoby go zmienić.

- Należałoby skupić się na istotnych problemach dotyczących leśnictwa, a nie ustanawiać prawo pierwokupu nawet przy sprzedaży maleńkiej nieruchomości leśnej z zagrożeniem sankcją nieważności umowy – podobne zdanie ma Paweł Poncyljusz, autor interpelacji poselskiej w tej sprawie.

Sprawdź w LEX: Czy starosta powinien wydać na żądanie strony zaświadczenie, że w stosunku do nieruchomości przysługuje lub nie przysługuje jakiemukolwiek podmiotowi prawo pierwokupu na podstawie ustawy o lasach? >

O tym, że problem z pierwokupem dotyczy nie tylko rolników, pisaliśmy w tekście:  Mieszkania deweloperskie objęte pierwokupem lasów - to absurd. Deweloper wybudował legalnie domy jednorodzinne z dwoma lokalami na działce, której niewielki fragment posiada status lasu. Następnie z jednym ze swoich klientów zawarł umowę notarialną przenoszącą własność. Nowy właściciel lokalu wystąpił do Sądu Rejonowego w Wołominie o wpisanie siebie jako właściciela do księgi wieczystej, a sąd odmówił. Uzasadnił, że skoro część nieruchomości posiada status gruntu leśnego, to prawo pierwokupu na mocy art. 37a ustawy o lasach przysługiwało Lasom Państwowym.

Mieszkań deweloperskich pierwokup lasów nie powinien dotyczyć

 

Las do hektara bez fatygowania nadleśniczego

Prawnicy postulują zmianę prawa i umożliwienie swobodnej sprzedaży gruntów leśnych do 1 ha bez zawiadamiania o tym fakcie nadleśniczego. Postulują zmianę w art. 37a ust. 1 ustawy o lasach przez określenie, że prawo pierwokupu dotyczy dopiero działek większych niż 1 ha albo zapisanie w art. 37a ust. 4, że przepisów tych nie stosuje się do gruntów o powierzchni do 1 ha.

Sprawdź w LEX: Czy osoba fizyczna nie będąca rolnikiem może nabyć grunt leśny powyżej 1 ha? >

Edward Siarka wiceminister klimatu i środowiska, odpowiadając na interpelację poselską Pawła Poncyliusza wskazuje, że prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, na mocy art. 37a ustawy o lasach - jest jednym z narzędzi regulowania stosunków własnościowych na obszarach leśnych. Takie uprawnienie umożliwienia zwiększanie powierzchni leśnej kraju, poprzez nabycie gruntów nie leśnych, przeznaczonych do zalesienia. W dużej części Polski jest bowiem znaczne - wyjątkowe na skalę Europy – rozdrobnienie własności leśnej.

Sprawdź w LEX: Czy brak decyzji określającej zadania dla lasu niestanowiącego własności Skarbu Państwa, o której mowa w art. 19 ust. 3 u.l. stanowi przeszkodę w realizacji prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe? >

 

Las długi na 2 kilometry, szeroki na łokieć

Według danych GUS (z 2019 r.) 1683 tys. ha lasów należy do osób fizycznych, z czego 1293 tys. ha to lasy i grunty leśne znajdujące się w ponad 898 tys. gospodarstw rolnych. Oznacza to, że o ile gospodarstwo rolne posiada las, jego powierzchnia wynosi przeciętnie 1,44 ha. Edward Siarka wskazuje, że w wyniku dziedziczenia i wielopokoleniowych podziałów gruntów, na taki areał w pojedynczych gospodarstwach składa się nierzadko kilka działek leśnych.

- Powierzchnia poszczególnych działek ewidencyjnych bywa znacznie mniejsza od jednego hektara, a ich charakterystyczną cechą jest silnie wydłużony kształt. Znane są przypadki, gdy pojedyncze działki ewidencyjne o długości około 2 km cechuje szerokość... 25 cm. Działki takie stanowią bardzo często część większych kompleksów leśnych, a ich wyodrębnienie w przestrzeni jest niezwykle trudne lub wręcz niemożliwe – uzasadnia wiceminister Siarka.

Dodaje, że takie rozdrobnienie właścicielskie działek nie pozwala prowadzić zrównoważonej gospodarki leśnej. Kupno więc pojedynczych, niewielkich działek leśnych pozwala na likwidację niekorzystnego rozdrobnienia własności i w istotny sposób usprawnia możliwość zarządzania lasami. Ministerstwo wskazuje, że w okresie funkcjonowania przepisów o pierwokupie powierzchnia blisko 50 proc. nieruchomości leśnych,  jakie nabyły z tego tytułu Lasy Państwowe nie przekraczała 1 ha. Każdy z tych zakupów był  motywowany regulacją stosunków własnościowych: likwidowaniem enklaw innej własności, łączeniem i formowaniem większych kompleksów działek leśnych, możliwością zalesienia gruntów nieleśnych  (zwiększaniem powierzchni leśnej kraju), poprawą warunków komunikacyjnych i innych.

Sprawdź w LEX: Czy w przypadku działki sklasyfikowanej jako użytek B, na której postawiony jest blok mieszkalny, starosta powinien wydać zaświadczenie o objęciu nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu? >

 


W granicach miast prawo pierwokupu ma nie obowiązywać

Ale Ministerstwo także zauważa problem, że przy sprzedaży niewielkich nieruchomości położonych w granicach miast, przepisy o prawie pierwokupu gruntów leśnych przez Lasy Państwowe nakładają na strony nadmierne formalności.

- W celu likwidacji nadmiernych obciążeń, przy jednoczesnym zachowaniu istoty prawa pierwokupu, możliwe jest wyłączenie tego uprawnienia w przypadku, gdy grunty leśne będące przedmiotem transakcji, położone są w całości w granicach administracyjnych miasta, a jednocześnie ich powierzchnia nie przekracza 1 ha – potwierdza wiceminister Edward Siarka.

Sprawdź w LEX: Czy Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu lokalu w przypadku darowizny nieruchomości własnościowej? >

Potrzebę zmiany przepisów zauważa też Rządowe Centrum Legislacji. Rekomenduje wprowadzenie zmian ograniczających konieczność uzyskania zaświadczenia o braku prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa poprzez:

  1. wprowadzenie w ustawie o lasach granic obszarowych, powyżej których prawo pierwokupu przysługuje;
  2. wyłączenie miast z prawa pierwokupu;
  3.  wyłączenie nieruchomości, co do których z ewidencji gruntów i budynków wynika, że mają przeznaczenie budowlane.

Wiceminister Siarka podkreśla, że to dopiero propozycja, które będzie szczegółowo analizowana. A ewentualne wyłączenie mogłoby obowiązywać jedynie w granicach miast i dotyczyłoby gruntów o powierzchni do 1 ha.

Sprawdź w LEX: Czy starosta może wydać zaświadczenie dotyczące objęcia nieruchomości UPUL, jeżeli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa? >