Jak powinna postąpić jednostka organizacyjna gminy w sytuacji, gdy oferent, który wygrał licytację słowną na dzierżawę nieruchomości, zrezygnuje z dzierżawy?


Czy jednostka powinna ogłosić nowy konkurs, czy dzierżawę może podjąć kolejny oferent z niższą stawką?

Dzierżawa dotyczy nieruchomości niezabudowanej, która jest w obsłudze gminnej jednostki. Przetarg nie dotyczy kupna nieruchomości.

Czy przepisy regulują taki przebieg zdarzeń podczas konkursu ustnego?

Odpowiedź

Mając na uwadze wskazany w ustawie cel przeprowadzenia przetargu ustnego, a także reguły odnoszące się do zasad sporządzania protokołu z postępowania, wywieść można, iż w stanie faktycznym opisanym w pytaniu zasadnym będzie powtórzenie przetargu.

Uzasadnienie

Kwestie związane ze zbyciem nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego, uregulowane zostały w ustawie z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n. Zgodnie z powyższą ustawą, przedmiotowe nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu (art. 37 ust. 1 u.g.n. ). W drodze przetargu następuje również zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony (art. 37 ust. 4 u.g.n. ). Wskazana powyżej ustawa, a także rozporządzenie wydane na jej podstawie (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.) - dalej r.p.p. określają zasady przeprowadzania przetargów.@page_break@
 
Żaden niestety z przepisów nie reguluje wprost stanu faktycznego przedstawionego w pytaniu. Ustawodawca wskazał jedynie, iż w przypadku, gdy osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi (art. 41 ust. 2 u.g.n. ). Dodatkowo R. Padrak zwrócił uwagę, iż "(...) treść art. 41 ust. 2 u.g.n. pozwala na stwierdzenie, że organizator przetargu jest uprawniony do wyboru pomiędzy odstąpieniem od umowy z jednoczesnym zatrzymaniem wadium a dochodzeniem zawarcia umowy zbycia na drodze sądowej" w trybie art. 64 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. i art. 1047 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) - dalej k.p.c. (zob.: R. Padrak, Komentarz do art. 37-42 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.04.261.2603), LEX/el. 2006). Mając jednakże na uwadze wskazany w ustawie cel przeprowadzenia przetargu ustnego, a także reguły odnoszące się do zasad sporządzania protokołu z postępowania, wywieść można, iż w stanie faktycznym opisanym w pytaniu zasadnym będzie powtórzenie przetargu.

Artykuł 40 ust. 2 u.g.n. stanowi, że celem przetargu ustnego jest uzyskanie najwyższej ceny (w odróżnieniu od przetargu pisemnego, którego celem jest wybór najkorzystniejszej oferty). Najkorzystniejszą ceną jest ta, po zaoferowaniu której nastąpiło przybicie. W r.p.p. wskazano, iż po ustaniu zgłaszania postąpień przewodniczący komisji przetargowej wywołuje trzykrotnie ostatnią, najwyższą cenę i zamyka przetarg, a następnie ogłasza imię i nazwisko albo nazwę lub firmę osoby, która przetarg wygrała (§ 14 ust. 6). Co niezwykle istotne w przedmiotowej sprawie, zasadą jest, że oferta złożona w toku licytacji przestaje wiązać, gdy inny jej uczestnik złoży ofertę korzystniejszą. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy warunki licytacji przewidywały wiążący charakter wszystkich złożonych ofert aż do zakończenia licytacji (art. 702 k.c.). O ile zatem w analizowanym przypadku regulamin nie przewidywał odmiennych postanowień, to zbywający nieruchomość nie ma podstaw prawnych do dochodzenia zawarcia umowy z podmiotem, który zaoferował cenę bezpośrednio poprzedzającą cenę najwyższą. Na marginesie warto także zwrócić uwagę, iż w przypadku przetargu ustnego do protokołu nie wpisuje się wartości kolejno składanych ofert. W protokole, co do zasady, wpisana jest cena wywoławcza, minimalna wysokość postąpienia, oraz najkorzystniejsza zaoferowana cena. Nie ma więc dokumentu, na podstawie którego można by ustalić, która z ofert bezpośrednio poprzedziła najkorzystniejszą.

Mając powyższe na uwadze, zasadnym rozwiązaniem wydaje się powtórzenie przetargu ustnego. Podkreślić jednak trzeba, że powtarzając przedmiotowy przetarg ustny, zbywający nieruchomość nie będzie mógł korzystać z uprawnień wynikających z art. 39 u.g.n. Analizowany stan faktyczny nie wypełnia bowiem przesłanek tego, aby przedmiotowy przetarg uznać za zakończony wynikiem negatywnym, o którym mowa w art. 40 ust. 4 u.g.n.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)