Jestem najemcą mieszkania komunalnego. Umowa zawarta jest na czas nieokreślony. Chciałbym wykupić ten lokalu. Kilka miesięcy temu zawarłem związek małżeński, a żona posiada mieszkanie własnościowe.

Czy może to być problemem przy wykupie?

Czy istnieją przepisy, które pozwolą na wykup powyższego mieszkania?

Czy wystarczy ustanowienie rozdzielności majątkowej?

Tytuł prawny do lokalu powstał przed zawarciem związku małżeńskiego.

Odpowiedź:


Sprawy związane z wykupem mieszkań gminnych (tzw. komunalnych) uregulowane są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n. Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia warunek bycia najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Osoby, o których mowa w ust. 1 pkt 3, zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego . Do skorzystania z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, konieczne jest złożenie oświadczenia o wyrażeniu zgody na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 35 ust. 1 właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

Z kolei, w myśl art. 37 ust. 2 pkt 1 u.g.n., nieruchomość w omawianym przypadku jest zbywana w drodze bezprzetargowej.

Jak wskazał SN w wyroku z dnia 12 marca 2003 r. (III CKN 857/00) z przepisów art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n. nie wynika roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. Oznacza to, że najemca nie może żądać od gminy sprzedaży lokalu, jeżeli gmina nie wyrazi woli jego zbycia. Inaczej mówiąc, to gmina decyduje czy dany lokal będzie zbywany. Jeżeli taka decyzja zapadnie, gmina musi respektować pierwszeństwo najemcy, czyli zaproponować mu nabycie zajmowanego lokalu.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy nie uzależniając możliwości nabycia przez najemcę lokalu od faktu bycia lub nie właścicielem innego lokalu mieszkalnego, domu mieszkalnego lub przysługiwania innych praw do lokalu lub domu mieszkalnego. Z tego punktu wiedzenia kwestia, że małżonek najemcy jest w właścicielem innego mieszkania nie ma znaczenia.

W zakresie przedmiotowego pytania należy też wskazać, że przywołany przepis art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. przyznaje prawo pierwszeństwa najemcy. Najemcą jest osoba, która zawarła umowę najmu (ew. wstąpiła w stosunek najmu, najem powstał na skutek przydziału decyzją administracyjną). Najemcą jest strona takiej umowy, czyli w opisanym przypadku małżonek bez prawa do innego lokalu.

Wprawdzie w art. 6801 § 1 k.c. wskazano, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Przepis ten odnosi się więc do najmu nawiązanego w trakcie trwania małżeństwa, co w sprawie nie miało miejsca.

Opisane w pytaniu zagadnienie może mieć ewentualne znaczenie w kwestii możliwość wypowiedzenia przez gminę umowy najmu. Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Jednakże przepis ten odnosi się do praw przysługujących najemcy, a w opisanej sytuacji prawa te przysługują komuś innemu - małżonkowi.

Podsumowując należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania, że najemca, którego tytuł prawny do lokalu powstał przed zawarciem związku małżeńskiego z osobą będącą właścicielem innego lokalu mieszkalnego, nie może skorzystać z prawa pierwszeństwa w nabyciu zajmowanego lokalu mieszkalnego, stanowiącego własność gminy.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)