Problematyka poniższego zagadnienie związana jest z kwestią obowiązku stabilizacji osuwiska. Wydaje się, iż w przepisach brak jest spójności w odniesieniu do bezpieczeństwa obiektów budowlanych celem zapewnienia ochrony dóbr określonych np.: w art. 5 Prawa budowlanego . Problem dotyczy również bezpieczeństwa obiektów nie tylko zniszczonych lub uszkodzonych, ale całkiem sprawnych technicznie, będących w bezpośrednim sąsiedztwie źródła zagrożenia jakim jest powstałe osuwisko. Z prawnego punktu widzenia, według art. 61 Prawa budowlanego , właściciel i zarządca obiektu budowlanego są odpowiedzialni za stan techniczny obiektu. Mają również obowiązek jego zabezpieczenia przed skutkami ulewnych deszczy czy osuwisk. Jednak po ostatnich zdarzeniach, jakie miały miejsce, te uregulowania nie przystają do rzeczywistości ze względu na skalę i skutki działania sił natury.

Kto jest zobowiązany do stabilizacji osuwiska: właściciel nieruchomości zabudowanej czy gmina?

Odpowiedź

Trwałe ustabilizowanie terenu powinno zostać dokonane przez właściciela nieruchomości, który ubiega się o udzielenie pozwolenia na odbudowę obiektu budowlanego.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 13a ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. Nr 84, poz. 906 z późn. zm.) - dalej u.o.z.ż., wprowadzonego przez ustawę z dnia 6 sierpnia 2010 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 149, poz. 996) na obszarach wyznaczonych w aktach prawa miejscowego obejmujących obszary, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów budowlanych w wyniku osunięcia ziemi, odbudowa obiektów budowlanych może nastąpić wyłącznie po trwałym ustabilizowaniu terenu z zastosowaniem odpowiednich metod technicznych ustalonych w projekcie geotechnicznym dla skomplikowanych warunków gruntowych trzeciej kategorii geotechnicznej, w rozumieniu przepisów w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych. Odbudowa obiektów budowlanych jest realizowana przez właścicieli nieruchomości, więc tym samym na nich ciąży obowiązek dokonania stabilizacji terenu. Brak jest podstaw prawnych, aby obowiązek ten przypisać jednostce samorządu terytorialnego. Rolą gminy jest bowiem, zgodnie z art. 13a ust. 1 u.o.z.ż., uchwalenie przez radę gminy w wyznaczonym terminie aktu prawa miejscowego, w którym wyznacza obszary, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów budowlanych w wyniku osunięcia ziemi i na których odbudowa obiektów budowlanych odbywa się na warunkach określonych w omawianym przepisie. Podstawowym celem proponowanych regulacji było więc stworzenie podstaw prawnych do jak najszybszej pomocy poszkodowanym w odbudowie zniszczonych obiektów oraz do aktywnego włączania się jednostek samorządu terytorialnego w proces identyfikowania obszarów osuwiskowych, na których powinny obowiązywać odrębne zasady zagospodarowania. Efektem tych działań powinno być zwiększenie bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz zminimalizowanie kosztów potencjalnych zniszczeń w podobnych sytuacjach [por. uzasadnienie projektu ustawy, s. 5, www.sejm.gov.pl]. Nowa regulacja nie wprowadziła natomiast obowiązków gminy w zakresie stabilizacji terenu na nieruchomościach leżących na terytorium jednostki samorządu terytorialnego.

Zgodnie z treścią art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek zapewnienia, dochowując należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Należy podkreślić, że przepisy prawa budowlanego odpowiedzialność za stan obiektu budowlanego wiążą ze stanem władania i zarządzania danym obiektem [por. R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2005, s. 259; E. Radziszewski, Prawo budowlane. Przepisy i komentarz, Warszawa 2004, s. 174; Z. Niewiadomski (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2006, s. 592-593]. Wyegzekwowaniu nakazu określonego w art. 61 Prawa budowlanego  służy szereg przepisów ustawy. Przede wszystkim służy temu system okresowych kontroli (art. 62 pr. bud.), możliwość nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 pr. bud.), czy też obowiązek zgłoszenia właściwemu organowi administracji publicznej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 71 Prawa budowlanego ) [por. Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, Gdańsk 2007, s. 189-190]. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest jednocześnie zobowiązany do zapewnienia użytkowania obiektu budowlanego w sposób, który nie zagraża sąsiednim nieruchomościom [por. Z. Niewiadomski (red.), Prawo..., s. 593]. Ewentualne postępowanie administracyjne może być prowadzone przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, który jest bądź w złym stanie technicznym, bądź jego użytkowanie zagraża sąsiednim nieruchomościom. Nie można natomiast nałożyć na podstawie przepisów pr. bud. przewidzianych w niej obowiązków właścicielowi nieruchomości, jeżeli nawet na jego terenie pojawiło się osuwisko, nawet gdy zagraża innym budynkom, dopóki zaistniały stan nie jest związany z obiektami budowlanymi należącymi do tego właściciela. Określone obowiązki są bowiem powiązane ze stanem władania i zarządzania danym obiektem, nie zaś z prawem własności nieruchomości. Organ nadzoru budowlanego może natomiast nałożyć na właściciela obiektu budowlanego wykonanie określonych obowiązków, nawet gdy zagrożenie dla obiektu budowlanego znajduje swoje źródło na terenie innej nieruchomości (np.: powstanie osuwiska na terenie sąsiedniej nieruchomości). Odrębną sprawą są natomiast potencjalne roszczenia właściciela obiektu budowlanego w stosunku do właściciela sąsiedniej nieruchomości w związku z brakiem podjęcia czynności zmierzających do zapobiegnięcia szkody, lecz powinny być one dochodzone na podstawie przepisów prawa cywilnego. Oczywiście organ nadzoru budowlanego podejmując jakiekolwiek działania powinien kłaść nacisk na usunięcie przyczyn zagrożenia, nie zaś jego skutków.


Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)