Odrolnienie działki – żmudny, ale opłacalny proces

Planujesz budowę domu za miastem? Pierwszy krok w tym celu to wybór działki. Wielu nabywców kusi ziemia rolna. Polskie prawo dopuszcza możliwość przekształcenia takiego terenu w grunt pod zabudowę. Niestety, nie jest to łatwe, a często bywa niemożliwe. Jak się za to zabrać i od czego zacząć? Instrukcję objaśniającą, jak, krok po kroku, odrolnić działkę przygotowali eksperci portalu dzialkadlaciebie.pl.

Pierwszy krok ku odrolnieniu ziemi? Na początek musisz sprawdzić, czy dla terenu, o którym myślisz, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możesz to zrobić w urzędzie gminy.

Kiedy plan miejscowy Ci sprzyja

Jeśli plan obowiązuje, sprawdź przeznaczenie gruntu. Grunty mogą być przeznaczone pod uprawy rolne, tereny leśne lub funkcję budowlaną. Jeśli plan przewiduje funkcję budowlaną mieszkaniową, jesteś o kilka kroków bliżej budowy swojego wymarzonego domu. W tym przypadku czekają Cię formalności związane z pozwoleniem na budowę, ewentualnie zgłoszeniem, a także wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej.

Kluczowa dla Twojej działki jest także klasa ziemi. Określa się ją cyframi rzymskimi od I do VI. Im niższa cyfra, tym lepszej jakości gleby. Grunty klas od IV do VI są najsłabsze, w ich przypadku wyłączenie z produkcji rolnej będzie jedynie formalnością. Te ziemie nie są objęte ochroną, wystarczy złożyć odpowiedni wniosek w starostwie powiatowym. Jeśli ziemia posiada klasę od I do IIIb może być nieco trudniej.

Plan miejscowy przewiduje tereny rolne

Jeśli zgodnie z uchwałą gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa tereny, który chcesz nabyć, jako rolne – sytuacja się komplikuje. W związku z ustawą, którą weszła w życie w maju 2016 roku, nie będąc rolnikiem, można kupić tylko działkę mniejszą niż 3000 metrów kw. Lub siedlisko. Jeśli w Twoich planach było nabycie większego terenu i bez zabudowań, masz kilka możliwości. Pierwszą – zostanie rolnikiem – możesz z góry odrzucić. Polskie prawo określa jakie warunki trzeba w tym celu spełnić i o ile dotychczas nie prowadziłeś osobiście gospodarstwa – nie uda Ci się szybko i łatwo. Druga możliwość to zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Potrzebna jest do tego odpowiednia decyzja gminy. Nie ma jednej – pewnej i skutecznej drogi by ją uzyskać. Oczywiście możliwe jest podjęcie starań i przedstawienie gminnym radnym swoich racji. Nie możesz być jednak z góry założyć sukcesu. Trzeci sposób to kupno ziemi razem ze spółką, która jest formalnym właścicielem gruntu.

Nie ma planu miejscowego

Co czeka Cię, jeśli plan miejscowy nie obejmuje Twojej działki? Zdecydowanie więcej pracy i czasu poświęconego na chodzenie do urzędów i załatwianie formalności.

W tym przypadku klasa ziemi również odgrywa niebagatelną rolę. Klasy od I do III oznaczają, że działka musi być wykorzystywana pod zabudowę rolniczą. Jeśli Twoje cele są zupełnie inne, musisz uzbroić się w cierpliwość… i szukać dalej. Internet pełen jest ofert i serwisów z ogłoszeniami, gdzie kilka kliknięć pozwoli ustawić odpowiednie filtry i wyszukać grunty, które odpowiadają Twoim potrzebom.

Jeśli działka nie jest objęta planem, ale klasa ziemi jest niska (IV-VI), to możliwe jest uzyskanie warunków zabudowy. Odpowiedni wniosek wraz z załącznikami należy złożyć w urzędzie gminy. Co powinno się w nim znaleźć? Dokumenty muszą potwierdzać, że teren jest uzbrojony lub przyłączenie odpowiednich mediów zostało już zaplanowane, posiada dostęp do drogi publicznej, a w sąsiedztwie znajduje się działka o sposobie zabudowania dającym podstawy do wydania warunków, o które wnioskujesz.

Co więcej, ewentualna decyzja nie powinna stać w sprzeczności z innymi przepisami (przykładowo – tymi o ochronie środowiska naturalnego). We wniosku muszą się również znaleźć informacje o dokładnym przeznaczeniu terenu (wraz ze szczegółami na temat zaplanowanej zabudowy).

Odrolnienie działki to żmudny proces, który nie zawsze kończy sięnsukcesem. Może jednak okazać się opłacalny. Jeśli uda Ci się znaleźć odpowiedni teren i samodzielnie doprowadzić do zmiany jego statusu, nagrodą jest niebagatelna oszczędność. Działka rolna może być nawet dziesięciokrotnie tańsza niż działka budowlana z dostępem do mediów!

Podejmij to wyzwanie, jeśli dysponujesz czasem i odpowiednią wiedzą. Brak pewności może się jednak okazać niezmiernie kosztowny. W najgorszym przypadku pozostaniesz z działką rolną, w lepszym – realizacja marzenia o własnym domu oddali się o kilka miesięcy lub lat. Dlatego – jeśli nie masz odpowiedniej wiedzy i samozaparcia – pomyśl o skorzystaniu z różnorodnej oferty działek gotowych do zabudowy.

Jeśli natomiast traktujesz zakup ziemi jako inwestycję, możesz skorzystać z oferty firm, które wyspecjalizowały się w procesie zakupu gruntów rolnych i przekształcaniu ich w tereny budowlane.

- Rozbieżności w cenach ziemi rolnej i budowlanej kreują potencjał, który doświadczeni inwestorzy mogą wykorzystać. Samodzielne przechodzenie przez wszystkie etapy przeklasyfikowania gruntu może okazać się ponad siły ze względu na skomplikowanie i niejednoznaczność przepisów. Wybór odpowiedniego pośrednika – z ekspercką wiedzą i doświadczeniem – pozwala nie tylko oszczędzić czas, ale też uniknąć wielu prawnych pułapek – tłumaczy Hubert Telecki z serwisu dzialkadlaciebie.pl.