SN: Spółdzielnia mieszkaniowa bezprawnie zarządza lokalami, ale domaga się odszkodowania

Żądanie odszkodowania od gminy za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu władzy publicznej nie jest zasadne, gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie ma tytułu prawnego - orzekł Sąd Najwyższy. - Chyba, że udowodni, że jest posiadaczem zależnym - dodał sąd.

Spółdzielnia Mieszkaniowa "Bródno" w Warszawie złożyła 5 sierpnia 2014 r. pozew przeciwko miastu stołecznemu o odszkodowanie ponad 65 tys. zł. Podstawą żądania było niedostarczenie lokalu socjalnego osobom, które otrzymały eksmisję najczęściej z powodu nie uregulowania rachunków za czynsz (art. 417 kodeksu cywilnego* i art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów*).

Szkoda wyrządzona przez władzę

Przepisy te stanowią, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu władzy publicznej.

Sąd Rejonowy Warszawa Praga-Północ zasądził na rzecz spółdzielni 3 tys. 76 zł, gdyż ustalono, że była ona właścicielem tylko niektórych budynków, gdzie znajdowały się lokale socjalne, a art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kc daje prawa tylko właścicielowi.

Sąd wziął też pod uwagę porozumienie zawarte między spółdzielnią a Urzędem Dzielnicy, w którym przyjęto, że spółdzielnia korzysta odpłatnie z nieruchomości jako posiadacz zależny w dobrej wierze. Stwierdzono też, że spółdzielnia ponosi straty związane z utrzymaniem lokali za które nikt nie reguluje opłat.

Warto dodać, że spółdzielnia ta zarządza 220 budynkami, z czego tylko 100 jest jej własnością.

Sąd Okręgowy powziął jednak wątpliwość, czy spółdzielnia mieszkaniowa, zarządzająca nieruchomością i położonym na niej budynkiem, w którym znajduje się lokal zajmowany przez osobę, wobec której wydano prawomocny wyrok nakazujący jego opuszczenie i opróżnienie, posiada legitymację do wystąpienia przeciwko gminie z powództwem o odszkodowanie za nieprzydzielenie lokalu socjalnego?

Ludzie są pokrzywdzeni przez państwo

Zdaniem pełnomocnika spółdzielni adwokata Jana Rostafińskiego problem wynika z zaniedbań lat 70. i 80., gdy nie regulowano spraw własnościowych i na gruntach nieuregulowanych budowano mieszkania.

- Tysiące osób zderza się z państwem, wobec części osób wszczyna się postępowanie wywłaszczeniowe, gdy zwraca się grunt prywatnym właścicielom - wyjaśniał adw. Rostafiński, który opowiadał się za interpretacją celowościową ustawy.

Niejasny stan prawny

Sąd Najwyższy jednak odmówił podjęcia uchwały, gdyż sytuacja faktyczna nie została przez sąd II instancji wyjaśniona. - O jaki rodzaj zarządzania nieruchomością chodzi - nie wiadomo. Spółdzielni nie przysługuje ani prawo własności, ani prawo użytkowania gruntu, ani użytkowania, ani współwłasności - mówił sędzia Roman Trzaskowski. - Porozumienie z miastem kwalifikuje spółdzielnię do odpłatnego korzystania, jako posiadacza w dobrej wierze. Ale sąd nie wyjaśnił, czy to porozumienie przenosiło własność lokali, bo z akt wynika, że spółdzielnia je "sprzedała". Jeśli tak, to była samoistnym posiadaczem w złej wierze, gdyż nie miała żadnych praw do rozporządzenia tymi mieszkaniami - tłumaczył sędzia Trzaskowski.

Gdyby okazało się jednak, że spółdzielnia jest posiadaczem zależnym to byłaby to podstawa do żądania od gminy odszkodowania - dodał SN.

Postanowienie SN z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt III CZP 27/18.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.