SN: Kupno mieszkania z licytacji "na słupa" niesie poważne ryzyko

Nabywca w dobrej wierze powinien mieć zapewnioną ochronę prawną w postaci roszczenia windykacyjnego, jeśli nabył odpłatnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od osoby nieuprawnionej, która dopuściła się oszustwa - uważają sędziowie sądu okręgowego, ale chcieli się upewnić i posłużyć uchwałą Izby Cywilnej Sądu Najwyższego. SN jednak nie wydał uchwały.

Sprawa była dość skomplikowana. Sporne mieszkanie spółdzielcze w Gdyni należało do Beaty D. Dysponowała ona spółdzielczym prawem do lokalu, ale była zadłużona i niewypłacalna. Wobec tego komornik wszczął egzekucję i zajął jej mieszkanie w lutym 2008 roku oraz zawiadomił o tym spółdzielnię.

Egzekucja  i sprzedaż

W kwietniu 2008 r. dłużniczka Beata D. sprzedała prawo do lokalu powodowi Władysławowi P. Mimo to komornik kontynuował egzekucję. I w grudniu 2012 r. sąd rejonowy udzielił przebicia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu na rzecz nabywcy licytacyjnego Lidii R. za cenę 102 tys. zł. Postanowieniem z 30 stycznia 2013 r. sąd rejonowy przesądził własność na rzecz Lidii R., która okazała się osobą podstawioną, czyli "słupem" Ale w gotówce zapłaciła całość kwoty.

Czytaj:  SN: Roszczenie o zwrot zapłaconych czynszów - do posiadacza samoistnego>>

 Po czym w październiku 2013 r. Lidia R. sprzedała notarialnie spółdzielcze prawo do lokalu Eryce L. za 121 tys. zł. Na skutek zażalenia wniesionego przez Władysława P. sąd okręgowy uchylił postanowienie sądu rejonowego z 30 stycznia 2013 r. i odmówił przebicia własnościowego prawa do lokalu, które to prawo przysługuje powodowi.

Następnie 23 marca 217 r. sąd okręgowy oddalił powództwo Władysława P. przeciwko Eryce L. i Lidii R. o ustalenie nieważności umowy sprzedaży z 5 listopada 2013 r.

Sąd rejonowy wskazał, że podstawa roszczenia był art. 222 par. 1 kc, według którego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zobacz procedurę w LEX:  Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela o wydanie oznaczonej rzeczy (art. 222 § 1 k.c.) >

Jak stwierdził sąd I instancji, sytuacja była nietypowa: w czasie postepowania egzekucyjnego prowadzonego przez wierzyciela doszło do zajęcia ograniczonego prawa rzeczowego, pomiędzy dłużnikiem a jednym z wierzycieli, doszło do ugody. A więc lokal sprzedano powodowi. Co więcej - nastąpiła kolejna sprzedaż prawa.

Sąd okręgowy opowiedział się za tym by przyznać jednak powodowi prawo do roszczenia windykacyjnego, gdyż działał on w dobrej wierze, podobnie jak pozwana, bo czynność prawna była odpłatna.

Roszczenie windykacyjne

Sąd Okręgowy w Gdańsku nie był jednak pewien swego rozumowania i powziął wątpliwość, którą przedstawił Sądowi Najwyższemu, czy osobie nabywającej od dłużnika własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego po jego zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym, przysługuje skuteczne roszczenie windykacyjne?

Pozwanym miała być osoba, która zawarła umowę sprzedaży tego prawa z nabywcą licytacyjnym, legitymującym się formalnie prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu, w sytuacji, gdy brak było podstawy do stwierdzenia prawomocności tego orzeczenia. Postanowienie o nabyciu zostało następnie uchylone, zaś dla lokalu nie założono księgi wieczystej.

W czasie rozprawy on-line w Izbie Cywilnej SN adwokat Stanisław Jezierski wnosił o niepodejmowanie uchwały, a jeśli SN się zdecyduje, to prosi o odpowiedź potwierdzającą pytanie: osobie, która nabyła własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego po jego zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym przysługuje skuteczne roszczenie windykacyjne.

Zdaniem mec. Jezierskiego, w tej sprawie powinna decydować dobra wiara nabywcy. Podkreślił, że postanowienie sądowe o nabyciu prawa do lokalu było sfałszowane, a osoba, która wzięła udział w licytacji była podstawiona.  

Za pozwaną wypowiadał się adwokat Andrzej Koziołkiewicz. Stwierdził, że nabywca licytacyjny nie miał prawa zbyć prawa do lokalu, w rezultacie sąd uchylił prawomocne postanowienie w tej sprawie. Powód nie ma prawa do wytoczenia powództwa. Jednak uchylenie postanowienia o nabyciu prawa w drodze licytacji nie powoduje nieważności pierwszej umowy sprzedaży lokalu - z powodem.

Sąd Najwyższy po wysłuchaniu stron nie zdecydował się na podjęcie uchwały, gdyż uznał, że mimo skomplikowania sprawy, zagadnienia prawnego nie dostrzega. SO chodzi o podpowiedź SN jak rozwikłać stan faktyczny.

Sygnatura akt III CZP 13/20, postanowienie z 18 lutego 2021 r.