Budowa domków wczasowych na cudzym gruncie a VAT
Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki na budowę i wykończenie domków wczasowych, które będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, nie korzystających ze zwolnienia. Okoliczność, że przedmiotowe domki letniskowe są budowane na cudzym granice nie ma znaczenia dla prawa do odliczenia
Przyjrzyjmy się temu na przykładzie spółki (zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny), która m.in. odpłatnie świadczy usługi zakwaterowania/najmu krótkoterminowego, a ściśle wynajem domków turystom), opodatkowane podatkiem VAT. Usługi te nie korzystającą ze zwolnienia. Spółka zamierza zrealizować przedsięwzięcie podlejące na wybudowaniu domków wczasowych przeznaczone do odpłatnego udostępniania turystom. Domki mają powstać na nieruchomości udostępnione na podstawie umowy dzierżawy przez wspólnika spółki. Na podstawie umowy dzierżawy spółka uzyska tytuł prawny do korzystania z gruntu w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji oraz późniejszej eksploatacji domków. Spółka będzie ponosiła wydatki inwestycyjne obejmujące w szczególności: dokumentację projektową, uzgodnienia, usługi doradcze i nadzór, roboty budowlane, zakup materiałów i usług budowlanych, prace wykończeniowe oraz wyposażenie stanowiące element inwestycji. Wydatki będą dokumentowane fakturami wystawianymi na spółkę. Nabywane towary i usługi będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT - odpłatnego wynajmu/zakwaterowania. Spółka nie planuje wykorzystywania inwestycji do czynności zwolnionych z VAT ani do celów prywatnych. Mające powstać budynki, tj. domki wczasowe, po ich wybudowaniu zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki jako budynki niemieszkalne. Po zakończeniu umowy dzierżawy dzierżawca będzie zobowiązany zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy, tj. teren, wraz z budynkami, budowlami oraz ich częściami składowymi, o ile wcześniej nie dojdzie do planowanego nabycia gruntu przez spółkę.
Czy spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT (w całości) wynikającego z faktur dokumentujących wydatki poniesione na budowę i wykończenie domków wczasowych (nakłady na cudzym gruncie)?
W analizowanej sprawie należy przyjąć, że spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki poniesione na budowę i wykończenie domków wczasowych, które będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, nie korzystających ze zwolnienia.
Okoliczność, że przedmiotowe domki letniskowe są budowane na cudzym granice nie ma znaczenia dla prawa do odliczenia podatku naliczonego. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 28 stycznia 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.769.2020.1.MKA "fakt budowy budynku magazynu na gruncie, który spółka będzie użytkować na podstawie umowy dzierżawy nie ma znaczenia dla prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków na jego budowę. Istotny jest związek ponoszonych wydatków z przyszłą sprzedażą opodatkowaną"
Kluczowe znaczenie ma bowiem związek tych wydatków z przyszłymi czynnościami opodatkowanymi.
W konsekwencji, należy przyjąć, że spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o całość podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki poniesione na budowę oraz wykończenie domków, które będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Prawo do odliczenia będzie przysługiwać Spółce, o ile nie znajdą zastosowania wyłączenia określone w art. 88 ustawy o VAT, czego nie można jednoznacznie ustalić na podstawie przedstawionego stanu faktycznego. Można jedynie wskazać, że Spółka jest zarejestrowana jako poddanki VAT czynny, a zatem odliczeniu nie sprzeciwia się art. 88 ust. 4 ustawy o VAT.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 24 kwietnia 2026 r., 0114-KDIP1-1.4012.143.2026.3.EW).
Autor: Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy
