W jakim terminie można odstąpić od umowy najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli nie użytkuje się jeszcze tego lokalu a właściciel ukrył, iż lokal pozbawiony jest możliwości korzystania z paliw gazowych?
Uprawnienia najemcy lokalu uregulowane są w Księdze Trzeciej "Zobowiązania" Tytule XVII "Najem i dzierżawa" Dziale I "Najem" ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. Przepisy szczególne, w stosunku do wspomnianych, zawarte zostały w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) - dalej u.o.p.l. Jednak przepisy tej ustawy nie zawierają regulacji nie określają szczegółowo sytuacji opisanej w pytaniu. Dlatego też zastosowanie powinny znaleźć przepisy Kodeksu cywilnego.
Zasady wypowiadania umowy najmu lokalu mieszkalnego, określone w tej ustawie są następujące:
1. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony najemca może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.).
2. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.).
3. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony najemca może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (art. 673 § 1 k.c.). Przy czym terminy te (poza sytuacją wymienioną powyżej w pkt 2) są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód.
Jednak art. 664 § 2 k.c. nadaje najemcy dodatkowe uprawnienie dotyczące wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jest to możliwe "jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą". Jeżeli więc z umowy najmu wynika możliwość korzystania z paliw gazowych w lokalu, a w rzeczywistości gaz nie był doprowadzony do lokalu, najemca może wypowiedzieć umowę na tej podstawie. Niemożliwe jest bowiem używanie rzeczy w sposób umówiony.
Maciej Jastrzębski
Uprawnienia najemcy lokalu uregulowane są w Księdze Trzeciej "Zobowiązania" Tytule XVII "Najem i dzierżawa" Dziale I "Najem" ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. Przepisy szczególne, w stosunku do wspomnianych, zawarte zostały w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) - dalej u.o.p.l. Jednak przepisy tej ustawy nie zawierają regulacji nie określają szczegółowo sytuacji opisanej w pytaniu. Dlatego też zastosowanie powinny znaleźć przepisy Kodeksu cywilnego.
Zasady wypowiadania umowy najmu lokalu mieszkalnego, określone w tej ustawie są następujące:
1. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony najemca może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.).
2. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.).
3. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony najemca może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (art. 673 § 1 k.c.). Przy czym terminy te (poza sytuacją wymienioną powyżej w pkt 2) są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód.
Jednak art. 664 § 2 k.c. nadaje najemcy dodatkowe uprawnienie dotyczące wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jest to możliwe "jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą". Jeżeli więc z umowy najmu wynika możliwość korzystania z paliw gazowych w lokalu, a w rzeczywistości gaz nie był doprowadzony do lokalu, najemca może wypowiedzieć umowę na tej podstawie. Niemożliwe jest bowiem używanie rzeczy w sposób umówiony.
Maciej Jastrzębski