Jednym ze szczególnych środków ochrony praw nabywcy jest rachunek powierniczy, który – w zależności od woli dewelopera – może mieć charakter zamknięty lub otwarty. Istotą zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest wypłata deweloperowi wpłacanych przez nabywców środków finansowych jednorazowo, po przeniesieniu na nabywców prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego. Wypłata dokonywana jest na podstawie aktu notarialnego. Z kolei w przypadku otwartego rachunku powierniczego, wypłata zgromadzonych na nim środków finansowych następuje po zakończeniu poszczególnych etapów robót określonych w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego. Pojawia się więc problem, kto i według jakich kryteriów miałby dokonywać oceny zasadności wypłaty środków finansowych deweloperowi.

Nowe kompetencje banku

W zamyśle ustawodawcy, oceny tej winien dokonywać bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy. Konsekwencją przyjętego rozwiązania jest wyposażenie banku prowadzącego rachunek powierniczy w niezwykle szerokie kompetencje w zakresie nadzoru technicznego i rachunkowego nad przedsięwzięciem deweloperskim. Przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie budzi wiele kontrowersji.

Przyznane bankom uprawnienia – a właściwie nałożone obowiązki – wykraczają bowiem daleko poza klasyczne obszary działania banków i mają niewiele wspólnego z usługami stricte bankowymi. Co więcej, za nienależyte wykonanie tych nowych obowiązków grożą surowe sankcje karne. Nie dziwi więc ogromna liczba pytań odnośnie wykładni i praktycznego stosowania przepisów ustawy deweloperskiej, jaka pada ze strony środowiska bankowego.@page_break@

Z uwagi na niespotykanie dużą liczbę wątpliwości, jakie wiążą się z nowymi obowiązkami banku, nie sposób w tym miejscu omówić dokładnie ich wszystkich. Dlatego też problematyka nadzoru technicznego i rachunkowego ze strony banku zostanie przedstawiona bardziej po to, by zasygnalizować potencjalne źródła problemów, niż poddawać je pogłębionej analizie.

Merytoryczna kontrola postępu robót budowlanych

Zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) - dalej u.o.p.n., bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Z kolei art. 12 u.o.p.n. dodaje, że przed dokonaniem wypłaty z tego rachunku bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie tego przedsięwzięcia, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Tak więc samo dokonanie odpowiedniego wpisu przez kierownika nie jest jeszcze wystarczającą podstawą wypłaty środków deweloperowi. Zatem niezbędne jest zatrudnienie przez bank osoby posiadającej dokładnie takie same uprawnienia, jak kierownik budowy, który dokonał wpisu w dzienniku budowy. Najwidoczniej ustawodawca nie ufa kierownikom budowy zatrudnionym przy realizacji przedsięwzięć deweloperskich.
(...)

Pełna treść komentarza pt. Zakres uprawnień banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>>

Szeroki zakres kompetencji banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy