SN: umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną

Umowa z deweloperem przewidująca długi okres pomiędzy zapłatą za mieszkanie, a przeniesieniem własności lokalu nie jest umową przedwstępną, ale umową deweloperską, której niewykonanie naraża dewelopera na konieczność zapłaty odszkodowania.

Źródłem sprawy była umowa, zawarta pomiędzy małżeństwem, a deweloperem, który zajmował się przebudowywaniem dawnej łódzkiej fabryki włókienniczej Karola Scheiblera. W nieczynnej fabryce miały powstać luksusowe mieszkania, tzw. lofty. Małżeństwo z deweloperem kontrakt, określony jako umowa przedwstępna. W umowie tej małżeństwo zobowiązało się do zapłaty zaliczki w kwocie 40 tys. zł, zaś ustaloną cenę loftu wynoszącą ok. 200 tys. zł mieli zapłacić po tzw. odbiorze mieszkania. Odbiór miał polegać na kontroli stanu lokalu i po stwierdzeniu, że prace są wykonywane prawidłowo, małżeństwo miało zapłacić resztę ceny lokalu. Przeniesienie własności loftu miało nastąpić po ostatecznym zakończeniu prac, co mogło trwać – po dokonaniu tzw. odbioru i zapłacie za lokal – nawet 2 lata.
 

Deweloper nie wykonał jednak w sposób umówiony prac, ponadto popadł w problemy finansowe, które doprowadziły go do upadłości. Wcześniej jednak małżeństwo zrezygnowało z zakupu loftu i odstąpiło od zawartej umowy „przedwstępnej”. W wyniku procesu wytoczonego przeciwko deweloperowi małżeństwo odzyskało 40 tys. zł zaliczki. Jednak pozew obejmował także odszkodowanie dla małżonków w kwocie ok. 105 tys. zł. W zakresie tego odszkodowania sądy orzekły inaczej – oddaliły kolejno pozew i apelację.
 

Rozpoznając skargę kasacyjną małżonków Sąd Najwyższy w zapadłym w czwartek wyroku (sygn. II CSK 575/12) uchylił orzeczenie sądu II instancji i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. SN w pierwszej kolejności wskazał, że umowa, nazwana „umową przedwstępną”, była w istocie zawartą umową deweloperską o wybudowanie lokalu mieszkalnego, zawierającą także przyrzeczenie przeniesienia własności wybudowanego lokalu.
 

Umowa zawierana była z deweloperem, nie istniały jeszcze wtedy mieszkania będące przedmiotami – miały być dopiero wykonane. „Przede wszystkim w umowie przedwstępnej określa się sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a następnie przewiduje się, że cena będzie zapłacona po zawarciu przyrzeczonej umowy. A tu cała cena musiała być zapłacona przed zawarciem umowy o przeniesienie własności lokalu” – powiedział sędzia Dariusz Zawistowski. Okres pomiędzy zawarciem umowy i przeniesieniem własności lokalu mógł wynosić nawet kilka lat. „Te czynniki wskazują, że mamy do czynienia z umową deweloperską, a więc odszkodowanie powinno być rozpatrywane na zasadach ogólnych” – stwierdził sędzia Zawistowski.