Różne cele audytu termomodernizacyjnego i świadectwa charakterystyki energetycznej

Anna Bufnal i Maciej Jastrzębski przeprowadzili porównanie audytu termomodernizacyjnego i świadectwa charakterystyki energetycznej oraz omówili jakie są cele ich przeprowadzania.

Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .


Definicja audytu termomodernizacyjnego

Audyt energetyczny zwany również termomodernizacyjnym realizowany jest w oparciu o ustawę o wspieraniu termomodernizacji i remontów - dalej u.w.t. oraz dwa rozporządzenia wykonawcze do tej ustawy, tj.: rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu weryfikacji audytu energetycznego i części audytu remontowego oraz szczegółowych warunków, jakie powinny spełniać podmioty, którym Bank Gospodarstwa Krajowego może zlecać wykonanie weryfikacji audytów, oraz rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i form audytu energetycznego oraz części audytu remontowego, wzorów kart audytów, a także algorytmu oceny opłacalności przedsięwzięcia termo modernizacyjnego - dalej r.z.f.a.

Zgodnie z art. 2 pkt 8 u.w.t. przez audyt energetyczny (termomodernizacyjny) należy rozumieć opracowanie określające zakres, parametry techniczne oraz ekonomiczne przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, ze wskazaniem rozwiązania optymalnego, w szczególności z punktu widzenia kosztów realizacji tego przedsięwzięcia oraz oszczędności energii, stanowiące jednocześnie założenia do projektu budowlanego.

Zakres audytu energetycznego budynku:

Audyt energetyczny budynku, zgodnie z § 5 r.z.f.a., zawiera:
• strony tytułowej, sporządzonej zgodnie ze wzorem stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszego komentarza;
• karty audytu energetycznego budynku, obejmującej dane ogólne budynku, jego parametry energetyczne oraz zestawienie wyników audytu, sporządzonej zgodnie ze wzorem określonym w tabeli 2 części 1 załącznika nr 1 do rozporządzenia;
• wykazu dokumentów i danych źródłowych, z których korzystał audytor, oraz wyszczególnienia wytycznych i uwag inwestora, stanowiących ograniczenia zakresu możliwych ulepszeń, w tym w szczególności określenia wielkości środków własnych inwestora przeznaczonych na pokrycie kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego oraz kwoty kredytu możliwego do zaciągnięcia przez inwestora;
• inwentaryzacji techniczno-budowlanej budynku, zawierającej:
- ogólne dane techniczne, w tym w szczególności opis konstrukcji i technologii, nazwę systemu, niezbędne wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe, średnią wysokość kondygnacji, współczynnik kształtu,
- co najmniej uproszczoną dokumentację techniczną, w tym rzuty poziome z zaznaczeniem układu przerw dylatacyjnych oraz stron świata,
- opis techniczny podstawowych elementów budynku, w tym w szczególności ścian zewnętrznych, dachu, stropów, ścian piwnic, okien oraz przegród szklanych i przezroczystych, drzwi,
- charakterystykę energetyczną budynku, dane dotyczące takich parametrów jak ilość mocy cieplnej zamówionej, zapotrzebowanie na ciepło, zużycie energii, wysokość taryf i opłat,
- charakterystykę systemu grzewczego, w tym w szczególności sprawności składowe systemu grzewczego, typ instalacji, parametry pracy, rodzaje grzejników, a dla budynków, w których po roku 1984 przeprowadzono modernizację systemu grzewczego - opis tej modernizacji,
- charakterystykę instalacji ciepłej wody użytkowej, w tym w szczególności rodzaj instalacji, opomiarowanie, izolację pionów,
- charakterystykę węzła cieplnego lub kotłowni znajdującej się w budynku,
- charakterystykę systemu wentylacji, w tym w szczególności rodzaj i typ wentylacji,
- charakterystykę instalacji gazowej oraz instalacji przewodów kominowych, w przypadku gdy mają one wpływ na ulepszenie lub przedsięwzięcie termomodernizacyjne,
- charakterystykę instalacji elektrycznej, w przypadku gdy ma ona wpływ na ulepszenie lub przedsięwzięcie termo modernizacyjne.

Celem wykonania inwentaryzacji techniczno-budowlanej budynku jest zgromadzenie wyjściowej bazy danych o obiekcie umożliwiającej:
• stworzenie modelu obliczeniowego budynku do oceny zapotrzebowania na ciepło,
• przeprowadzenie oceny izolacyjności cieplnej przegród budowlanych,
• przeprowadzenie oceny izolacyjności oraz szczelności stolarki okiennej i drzwiowej,
• ocenę strat ciepła w instalacji centralnego ogrzewania (c.o.) oraz instalacji służącej do przygotowania ciepłej wody użytkowej (c.w.u.), jak również źródłach dostarczających ciepło do budynku,
• określenie zapotrzebowania na moc i energię dla stanu istniejącego.
Audyt energetyczny budynku zawiera także:
• ocenę stanu technicznego budynku w zakresie istotnym dla wskazania właściwych ulepszeń i przedsięwzięć termomodernizacyjnych:
- ocenę izolacyjności cieplnej podstawowych przegród budowlanych i okien,
- ocenę sprawności systemu grzewczego i systemu przygotowywania ciepłej wody użytkowej;
• zestawienie wskazanych rodzajów ulepszeń oraz przedsięwzięć wykonanych zgodnie z algorytmem oceny opłacalności i poddanych optymalizacji, o której mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 3 czerwca 2014 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw charakterystyki energetycznej;
• dokumentacja wykonania kolejnych kroków optymalizacyjnych algorytmu oceny opłacalności przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i wyboru optymalnego wariantu przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, wraz z kosztorysami sporządzonymi według metody kalkulacji uproszczonej określonej w przepisach odrębnych;
• opis techniczny, niezbędne szkice i przedmiar robót optymalnego wariantu przedsięwzięcia termomodernizacyjnego przewidzianego do realizacji.

Na pierwszym etapie audytu określane są koszty ogrzewania w warunkach średnich, które stanową poziom odniesienia dla proponowanych przedsięwzięć energooszczędnych. W tym celu ustalana jest sprawność systemu grzewczego oraz sezonowe zapotrzebowanie na ciepło do ogrzewania w standardowym sezonie grzewczym. Na sprawność całego systemu ogrzewania wpływa szereg cząstkowych parametrów, które zależą od: rodzaju źródła ciepła i sposobu jego wykorzystania, usytuowania i rodzaju grzejników, sposobu regulacji i sterowania systemem grzewczym, wielkości strat przy przesyłaniu ciepła. Konkretne wartości ustalane są na podstawie dokumentacji, wizji lokalnej lub odpowiednich badań.


Następnie, należy obliczyć zużycie ciepła w standardowym sezonie grzewczym. W tym celu dokonuje się obliczenia zużycia energii w standardowym sezonie grzewczym, gdyż konieczne jest stworzenie szczegółowego bilansu strat i zysków ciepła. Na tej podstawie można określić się jakie są straty ciepła przez poszczególne przegrody budowlane (ściany, stopy, okna itd.) oraz straty na wentylację.@page_break@

W następnej kolejności wykonywana jest ogólna ocena stanu technicznego budynku, jego urządzeń i instalacji, w celu ustalenia niezbędnych prac remontowych, niezależnie od problemów energooszczędności (np. nieszczelny dach, przemarzające ściany, zniszczona elewacja, niesprawna automatyka pogodowa, czy skorodowana instalacja c.o.).Na podstawie wizji lokalnej wyszukiwane są przyczyny nadmiernego zużycia energii, nie wynikające z materii budynku i jego instalacji, lecz wypływające z niewłaściwej eksploatacji obiektu lub urządzeń.

Kolejnym krokiem, jest zweryfikowanie przyjętych parametrów w celu ustalenia, czy przyjęte w poprzednim etapie parametry odpowiadają rzeczywistości. Weryfikacja ta polega na porównaniu rzeczywistego zużycia energii w poprzednich sezonach grzewczych z zużyciem obliczeniowym przy założeniu warunków meteorologicznych panujących w porównywanych okresach. W przypadku gdy przyjęty model matematyczny budynku (wraz z systemem grzewczym) nie odpowiada rzeczywistości dokonywane są odpowiednie korekty, a w razie potrzeby dodatkowe badania (np. termowizyjne), odkrywki, czy pomiary.

Następnie, wyszukiwane są wszystkie możliwe do zrealizowania usprawnienia i przedsięwzięcia, których efektem będzie zmniejszenie kosztów ogrzewania. Działania te, można podzielić na:
• techniczne (np. docieplenie ścian, stropodachu, podłóg, uszczelnienie lub wymiana okien i drzwi, modernizacja systemu wentylacji, zastosowanie automatycznej regulacji źródła ciepła, zaworów termostatycznych, zrównoważenia hydraulicznego instalacji, wymiana kotła, zmiana nośnika energii itp.),
• organizacyjne (np. przeszkolenie pracowników technicznych, służb konserwatorskich),
• formalnoprawne (np. wprowadzenie systemu rozliczania kosztów energii, podzielniki, zmniejszenie zamówionej mocy grzewczej).

W audycie proponowane są konkretne rozwiązania, dobrane w oparciu o szeroką znajomość rynku i fachową wiedzę. Zakres prac termomodernizacyjnych poddawanych analizie w audycie jest ustalany wspólnie z Inwestorem. W przypadku docieplenia na podstawie kryteriów opłacalności obliczana jest optymalna grubość termoizolacji.

Kolejny etap sprowadza się do ustalenia przewidywanych nakładów finansowych dla każdego przedsięwzięcia w formie kosztorysu inwestorskiego oraz obliczenia oszczędności energii jakie wynikną z realizacji poszczególnych przedsięwzięć. Jest to kluczowy element audytu.

Oszczędność kosztów ogrzewania, stanowiąca różnicę w opłatach za ogrzewanie przed i po zrealizowaniu usprawnienia wpływa na rentowność inwestycji. Obliczenia te wykonywane są na podstawie bilansu cieplnego obiektu. Dla każdej inwestycji uwzględniana jest zmiana charakterystycznych parametrów - np. docieplenie ścian zmienia jej współczynnik „U", zmiana kotła podnosi sprawność wytwarzania ciepła itd.

W celu przeprowadzenia analizy porównawczej wyników, wszystkie obliczenia prowadzone są przy założeniu takich samych, standardowych warunków meteorologicznych i takich samych warunków panujących w pomieszczeniach (temperatury i zyski bytowe). Dzięki takim obliczeniom, dla każdego przedsięwzięcia określony jest nie tylko koszt, ale również zysk jaki ona przyniesie. Znajomość kosztów i zysków stanowi punkt wyjścia do podjęcia decyzji o sposobie realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.


Analiza ekonomiczna służy do uszeregowania przedsięwzięć od najbardziej do najmniej rentownych. Polega ona na porównywaniu kosztów i zysków (oszczędności) danej inwestycji. W oparciu o odpowiednie formuły ekonomiczne obliczane są wskaźniki, które mogą być wykorzystane jako kryteria opłacalności. W przypadku audytów wykonywanych na potrzeby u.w.t, jest to wskaźnik SPBT, czyli prosty okres zwrotu nakładów (w innych przypadkach stosowane są zarówno kryteria uniwersalne zalecane przez Bank Światowy i UNIDO /okres zwrotu nakładów, NPV, IRR/ jak też kryteria przeznaczone specjalnie dla inwestycji energooszczędnych /CS, CSE/). Okres zwrotu nakładów wskazuje okres czasu po jakim zwrócą się koszty inwestycji i przedsięwzięcie zacznie przynosić korzyści.

Po ustaleniu, które z działań są opłacalne określany jest optymalny zakres prac, czyli komplet inwestycji zalecanych do realizacji. Dobór zakresu prac oparty jest głównie na kryteriach ekonomicznych, choć brane są pod uwagę również inne argumenty np. polepszenie komfortu cieplnego, zlikwidowanie przemarzania ścian, zwiększenie bezpieczeństwa czy niezawodności c.o., uproszczenie obsługi urządzeń, korzyści ekologiczne. Uwzględniane są także uwarunkowania techniczne oraz konieczność połączenia niektórych usprawnień, które dopiero w całości przyniosą spodziewane efekty.

Ostatnim elementem audytu energetycznego jest przedstawienie inwestorowi wyników audytu, harmonogramu działań oraz listy czynności niezbędnych do zrealizowania inwestycji (np. opracowanie potrzebnej dokumentacji projektowej, uzyskanie odpowiednich decyzji i pozwoleń, przeprowadzenie przetargu, przygotowanie wniosku kredytowego itp.).

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .