Roszczenie nabywcy z umowy deweloperskiej musi być ujawnione w księdze wieczystej

Ustawa deweloperska zmieniła zasady funkcjonowania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Jednym z wprowadzonych instrumentów ochrony jest obligatoryjność ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej, realizowana przez zamieszczenie w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie tej umowy stosownego wniosku wieczystoksięgowego.

Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie długo oczekiwana ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zmieniła ona radykalnie zasady funkcjonowania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce, zapewniając osobom zawierającym z deweloperami umowy deweloperskie ochronę znacznie skuteczniejszą od dotychczasowej.

Jednym z najistotniejszych instrumentów tej ochrony, bez którego prawidłowe funkcjonowanie nowej ustawy nie byłoby możliwe, jest obligatoryjność ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej, realizowana przez zamieszczenie w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie tej umowy stosownego wniosku wieczystoksięgowego. Wypis aktu notarialnego obejmującego ten wniosek notariusz obowiązany jest przesłać właściwemu sądowi rejonowemu w terminie  dni od dnia, w którym akt ten został sporządzony. Zagadnienie to wymaga jednak szybkiego wyjaśnienia, gdyż lakoniczność przepisów regulujących powyższą materię może prowadzić do błędnych wniosków.

Wprowadzenie

Przepis art. 23 u.o.p.n. stanowi in extenso:
„1. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, o których mowa w ust. 2.
2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych".

Na tle tak zredagowanego przepisu pojawiły się w doktrynie dwa podstawowe pytania:
I. Czy przepis ten kreuje obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia nabywcy o wybudowanie lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i przeniesienie jego własności, czy tylko możliwość ujawnienia tego roszczenia?
II. W jakiej formie powinien być złożony wniosek o ujawnienie tego roszczenia, tzn. czy wniosek ten zamieszcza się w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie umowy deweloperskiej, czy też można go złożyć na urzędowym formularzu poza aktem notarialnym?

Reżim ujawnienia roszczeń nabywcy

Odpowiadając na pierwsze z postawionych wyżej pytań, trzeba zauważyć, że celem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, o czym świadczy dobitnie już sam tytuł ustawy. Intencją prawodawcy jest stworzenie instrumentów prawnych gruntownie zabezpieczających prawa nabywców, a jednym z podstawowych instrumentów tej ochrony jest właśnie ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej. Zabezpieczenie to przewidziane zostało w cytowanym wyżej expressis verbis art. 23 u.o.p.n.

Analizując treść powyższego przepisu trzeba przypomnieć, że charakter mocy wiążącej normy prawnej ustala się w pierwszej kolejności przez analizę treści przepisu, tzn. jego brzmienia (redakcji słownej), zaś w dalszej kolejności, tzn. w razie pojawienia się wątpliwości, analizuje się także cel ustanowienia przepisu (ratio legis) oraz jego funkcję.

Z imperatywnego brzmienia art. 23 ust. 2 u.o.p.n. stanowiącego, że w księdze wieczystej „ujawnia się" roszczenie nabywcy, a także z funkcji tego przepisu, służącego ochronie praw nabywcy, wynika jednoznacznie obligatoryjność ujawnienia tego roszczenia. Dla porównania warto przypomnieć, że obligatoryjność ujawnienia firmy przedsiębiorcy w odpowiednim rejestrze wynika z identycznego sformułowania, tj. art. 432 § 2 kodeksu cywilnego, według którego firmę „ujawnia się" we właściwym rejestrze3. Gdyby intencją ustawodawcy było wykreowanie jedynie fakultatywności ujawnienia roszczenia dałby temu wyraz w mniej imperatywny sposób, chociażby stanowiąc, że roszczenie nabywcy „może zostać ujawnione" w księdze wieczystej.

Błędem merytorycznym jest doszukiwanie się fakultatywności omawianego wpisu w dyspozycji art. 31 ust. 1 u.o.p.n., uzależniającym skuteczność odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej od wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia. Zawarte w tym przepisie sformułowanie „w przypadku, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej" nie oznacza fakultatywności złożenia wniosku, lecz konieczność wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia jeszcze do księgi niewpisanego, a dopiero oczekującego na wpis. Dotyczy to sytuacji, gdy zawarty w akcie notarialnym wniosek nie dotarł jeszcze do sądu wieczystoksięgowego, ewentualnie już dotarł, lecz nie został przez sąd rozpoznany. Ustawodawca nakłada tym przepisem obowiązek wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia w każdym przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej – także w sytuacji chwilowego braku wpisu spowodowanego nierozpoznaniem wniosku. W żadnym razie nie można z niego wywodzić fakultatywności ujawnienia roszczenia. Mając na uwadze zasadę, że najlepszym sposobem wykładni przepisów prawa jest interpretacja uwzględniająca okoliczności towarzyszące redakcji tekstu (łac. contemporanea expositio est optima et fortissima in lege), przypomnieć warto, iż o zamieszczenie w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wyraźnego przepisu obligującego nabywcę do wyrażenie zgody na wykreślenie wpisu oczekującego zabiegało na etapie prac legislacyjnych środowisko deweloperów.

Obligatoryjności ujawnienia roszczenia nabywcy w księdze wieczystej nie da się podważyć. Helena Ciepła podkreśla dobitnie, że „roszczenia nabywców o wybudowanie domu (wyodrębnienie lokalu) i przeniesienie ich własności podlegają obowiązkowemu ujawnieniu w księdze wieczystej, skutkiem czego zyskują rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich (np. wobec nowego dewelopera, który nabędzie inwestycję). Dochodzi bowiem wówczas do tzw. urzeczowienia roszczenia w rozumieniu art. 17 u.k.w.h. i dlatego bezprzedmiotowe są uregulowania art. 23 u.o.p.n. poza fragmentem dotyczącym obligatoryjnego wpisu do księgi wieczystej".

Trzeba jednak zauważyć, że ustawodawca wykreował przepis art. 23 u.o.p.n. jako normę niedoskonałą, pozbawioną sankcji (łac. lex imperfecta), w szczególności sankcji nieważności umowy, czy chociażby sankcji polegającej na pozbawieniu tej umowy przymiotu bycia umową deweloperską, co miało miejsce pod rządami art. 9 ustawy o własności lokali, przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Brak sankcji nie oznacza jednak dowolności w stosowaniu przepisu. Norm prawnych niedoskonałych (łac. leges imperfectae) nie należy mylić z normami dyspozytywnymi (łac. iuris dispositivi), których stosowanie może być wolą stron wyłączone lub ograniczone.

W świetle powyższego, udzielając odpowiedzi na pierwsze z postawionych wyżej pytań, należy stwierdzić dobitnie i jednoznacznie, że ujawnienie roszczenia nabywcy z umowy deweloperskiej ma charakter obligatoryjny.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .