1. Zagadnienia ogólne.
Mocą ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), zlikwidowane zostały zebrania grup członkowskich i zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych, a w dużych spółdzielniach wprowadzone zostały walne zgromadzenia. Członkom spółdzielni mieszkaniowych przyznano dodatkowe uprawnienia, pozwalające na skuteczniejszą kontrolę działalności organów spółdzielni. Wprowadzono nowe zasady prowadzenia ewidencji oraz rozliczania przychodów i kosztów, jak również wpływów i wydatków na fundusz remontowy. Uchwalono także dodatkowe przepisy karne. Dla blisko miliona spółdzielców najistotniejsze znaczenie mają jednak regulacje dotyczące przekształcania własności mieszkań lokatorskich w prawo własnościowe oraz w prawo własności lokalu. Z dniem 31 lipca 2007 r. wprowadzono bowiem zakaz możliwości ustanawiania nowych własnościowych praw do lokalu, zmieniono obowiązujące dotychczas zasady przekształcania spółdzielczych praw do lokali we własność odrębną, a także obniżono ustawowo wysokość opłat notarialnych za dokonanie czynności związanych z wyodrębnieniem własności lokalu.
Nowa regulacja prawna budzi olbrzymie zainteresowanie przede wszystkim dlatego, że daje możliwość wykupienia mieszkania spółdzielczego za przysłowiową złotówkę. Prawo taniego wykupu przysługuje także najemcom lokali użytkowych, pracowni artystycznych, jak również posiadaczy garaży. Wprowadzone nowelizacją zmiany mają charakter rewolucyjny, zwłaszcza, jeśli przypomnimy, że przed ich wejściem w życie, czyli do końca lipca 2007 r., wykupienie mieszkania było wydatkiem znacznym a jego cena – w zależności od lokalizacji –wahała się od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
2. Rodzaje mieszkań spółdzielczych
Zanim przejdziemy do szczegółowego omówienia nowych rozwiązań prawnych dotyczących przekształcania lokali spółdzielczych, przypomnijmy w kilku słowach, z jakimi rodzajami lokali możemy się spotkać w spółdzielniach mieszkaniowych. Omówienie tej kwestii jest niezwykle istotne, gdyż mieszkania w spółdzielniach mieszkaniowych mogą mieć różny status i – co się z tym wiąże – ich właścicielom przysługiwać będą różne prawa względem posiadanego lokalu.
Obecnie w spółdzielniach funkcjonować mogą trzy rodzaje mieszkań spółdzielczych, tzw. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo odrębnej własności lokalu.
Pierwsze, określane potocznie jako mieszkanie lokatorskie, gwarantuje najemcy najmniej praw, a możliwość dysponowania nim jest w istotny sposób ograniczona. Przede wszystkim w świetle przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: D. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) - dalej u.s.m., spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne oraz nie przechodzi na spadkobierców (art. 9 ust. 3 u.s.m.). Oznacza to, że mieszkania takiego nie możemy ani sprzedać, ani darować, a nasi spadkobiercy odziedziczyć mogą jedynie wkład mieszkaniowy, jaki spadkodawca uiścił wraz z przystąpieniem w poczet członków spółdzielni (art. 14 ust. 2 u.s.m.). Ustawa przewiduje jednakże dla osób najbliższych zmarłego – chroniąc ich przed utratą dachu nad głową – możliwość wystąpienia do spółdzielni mieszkaniowej z roszczeniem o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz o ustanowienie dla nich spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Uprawnienia powyższe przysługują w pierwszej kolejności drugiemu małżonkowi (art. 14 u.s.m.), a dopiero w dalszej kolejności dzieciom i innym osobom bliskim (art. 15 u.s.m.). Należy jednakże pamiętać o bardzo istotnym zastrzeżeniu, a mianowicie, że wspomniane powyżej roszczenia przysługują wyłącznie tym osobom bliskim zmarłego, które mieszkały razem z nim w chwili jego śmierci. Z jeszcze większymi trudnościami i ograniczeniami spotykamy się w praktyce w sytuacji rozwodu – ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje bowiem takiej sytuacji, aby spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługiwało dwóm osobom, które w sensie prawnym są dla siebie osobami obcymi. Jak stanowi art. 13 ust. 1 u.s.m., „Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa". Dalej w ust. 2 jest mowa, że „Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu". Należy również pamiętać, że były małżonek, niebędący członkiem spółdzielni, powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Ponadto byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Jak więc widać, spółdzielczemu lokatorskiemu prawu do lokalu mieszkalnego towarzyszą liczne, istotne praktycznie ograniczenia. Stąd też tak wielu spółdzielców, którym przysługiwało dotychczas spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest zainteresowanych możliwością przekształcenia swego dotychczasowego prawa w prawo znacznie silniejsze, czyli innymi słowy chcą wykupić mieszkanie.
(...)
Mocą ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), zlikwidowane zostały zebrania grup członkowskich i zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych, a w dużych spółdzielniach wprowadzone zostały walne zgromadzenia. Członkom spółdzielni mieszkaniowych przyznano dodatkowe uprawnienia, pozwalające na skuteczniejszą kontrolę działalności organów spółdzielni. Wprowadzono nowe zasady prowadzenia ewidencji oraz rozliczania przychodów i kosztów, jak również wpływów i wydatków na fundusz remontowy. Uchwalono także dodatkowe przepisy karne. Dla blisko miliona spółdzielców najistotniejsze znaczenie mają jednak regulacje dotyczące przekształcania własności mieszkań lokatorskich w prawo własnościowe oraz w prawo własności lokalu. Z dniem 31 lipca 2007 r. wprowadzono bowiem zakaz możliwości ustanawiania nowych własnościowych praw do lokalu, zmieniono obowiązujące dotychczas zasady przekształcania spółdzielczych praw do lokali we własność odrębną, a także obniżono ustawowo wysokość opłat notarialnych za dokonanie czynności związanych z wyodrębnieniem własności lokalu.
Nowa regulacja prawna budzi olbrzymie zainteresowanie przede wszystkim dlatego, że daje możliwość wykupienia mieszkania spółdzielczego za przysłowiową złotówkę. Prawo taniego wykupu przysługuje także najemcom lokali użytkowych, pracowni artystycznych, jak również posiadaczy garaży. Wprowadzone nowelizacją zmiany mają charakter rewolucyjny, zwłaszcza, jeśli przypomnimy, że przed ich wejściem w życie, czyli do końca lipca 2007 r., wykupienie mieszkania było wydatkiem znacznym a jego cena – w zależności od lokalizacji –wahała się od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
2. Rodzaje mieszkań spółdzielczych
Zanim przejdziemy do szczegółowego omówienia nowych rozwiązań prawnych dotyczących przekształcania lokali spółdzielczych, przypomnijmy w kilku słowach, z jakimi rodzajami lokali możemy się spotkać w spółdzielniach mieszkaniowych. Omówienie tej kwestii jest niezwykle istotne, gdyż mieszkania w spółdzielniach mieszkaniowych mogą mieć różny status i – co się z tym wiąże – ich właścicielom przysługiwać będą różne prawa względem posiadanego lokalu.
Obecnie w spółdzielniach funkcjonować mogą trzy rodzaje mieszkań spółdzielczych, tzw. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo odrębnej własności lokalu.
Pierwsze, określane potocznie jako mieszkanie lokatorskie, gwarantuje najemcy najmniej praw, a możliwość dysponowania nim jest w istotny sposób ograniczona. Przede wszystkim w świetle przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: D. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) - dalej u.s.m., spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne oraz nie przechodzi na spadkobierców (art. 9 ust. 3 u.s.m.). Oznacza to, że mieszkania takiego nie możemy ani sprzedać, ani darować, a nasi spadkobiercy odziedziczyć mogą jedynie wkład mieszkaniowy, jaki spadkodawca uiścił wraz z przystąpieniem w poczet członków spółdzielni (art. 14 ust. 2 u.s.m.). Ustawa przewiduje jednakże dla osób najbliższych zmarłego – chroniąc ich przed utratą dachu nad głową – możliwość wystąpienia do spółdzielni mieszkaniowej z roszczeniem o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz o ustanowienie dla nich spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Uprawnienia powyższe przysługują w pierwszej kolejności drugiemu małżonkowi (art. 14 u.s.m.), a dopiero w dalszej kolejności dzieciom i innym osobom bliskim (art. 15 u.s.m.). Należy jednakże pamiętać o bardzo istotnym zastrzeżeniu, a mianowicie, że wspomniane powyżej roszczenia przysługują wyłącznie tym osobom bliskim zmarłego, które mieszkały razem z nim w chwili jego śmierci. Z jeszcze większymi trudnościami i ograniczeniami spotykamy się w praktyce w sytuacji rozwodu – ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje bowiem takiej sytuacji, aby spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługiwało dwóm osobom, które w sensie prawnym są dla siebie osobami obcymi. Jak stanowi art. 13 ust. 1 u.s.m., „Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa". Dalej w ust. 2 jest mowa, że „Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu". Należy również pamiętać, że były małżonek, niebędący członkiem spółdzielni, powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Ponadto byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Jak więc widać, spółdzielczemu lokatorskiemu prawu do lokalu mieszkalnego towarzyszą liczne, istotne praktycznie ograniczenia. Stąd też tak wielu spółdzielców, którym przysługiwało dotychczas spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest zainteresowanych możliwością przekształcenia swego dotychczasowego prawa w prawo znacznie silniejsze, czyli innymi słowy chcą wykupić mieszkanie.
(...)