Przedsiębiorca może prowadzić działalność w mieszkaniu

Charakter działalności gospodarczej prowadzonej przez niektórych przedsiębiorców nie wymaga od nich posiadania oddzielnych nieruchomości służących tej działalności, mogą prowazić ją we własnym mieszkaniu, ale wywołuje to określone skutki podatkowe wynikające z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

1.Jak zakwalifikować lokal wykorzystywany dla celów działalności gospodarczej?

Działalność gospodarcza może być prowadzona w mieszkaniu, które nie musi stanowić własności lub współwłasności przedsiębiorcy – może być bowiem używane na podstawie umowy najmu lub użyczenia. Ma to znaczenie przede wszystkim w odniesieniu do kwalifikacji podatkowej nakładów ponoszonych na taki lokal.

Przy czym, lokal mieszkalny stanowiący własność lub współwłasność przedsiębiorcy należałoby potraktować jako składnik majątku podlegający amortyzacji.

Warto przy tym pamiętać, że chcąc właściwie zakwalifikować lokal należy posłużyć się definicją określoną w Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT). Lokal może być bowiem mieszkalny lub niemieszkalny.

2.Wartość początkowa lokalu mieszkalnego

Wartość początkową lokalu mieszkalnego można ustalić za pomocą dwóch metod, tj.:

1) metody ogólnej,

2) metody uproszczonej.

2.1 Według zasad ogólnych wartość początkową lokalu mieszkalnego można ustalić stosując:

1) cenę nabycia,

2) koszt wytworzenia,

3) wartość rynkową.

2.2.Wartość początkowa ustalona według metody uproszczonej.

Podatnicy mają też możliwość ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych:

1) wynajmowanych,

2) wydzierżawianych albo

3) używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

2.3.Kiedy wartość początkową lokalu wpisujemy do ewidencji?

Podatnicy posiadający składniki majątku podlegające amortyzacji powinni prowadzić ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów (art. 22n ust. 6 u.p.d.o.f.).

Składniki majątku wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej wprowadza się najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania (art. 22d ust. 2 u.p.d.o.f.).

Nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f., tj. metodą uproszczoną.

3.Jak naliczać odpisy amortyzacyjne?

3.1.Metoda liniowa

Zgodnie z tą metodą, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych.

W myśl ogólnej zasady, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych:

1) począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji,

2) do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową (art. 22h ust. 1 u.p.d.o.f.).

3.1.1.Stawki indywidualne

Podatnik ma możliwość indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla niektórych składników majątku. Dotyczy to środków trwałych, które:

1) są używane lub ulepszone, oraz

2) zostały po raz pierwszy wprowadzone do ewidencji danego podatnika.

Jednak w tym przypadku określono minimalne okresy amortyzowania, które zależą od rodzaju środka trwałego.

W związku z tym budynki, lokale i budowle powinny być amortyzowane nie krócej niż 10 lat, co oznacza, że stawka amortyzacji wyniesie w tym przypadku 10%, a nie 1,5%. Chcąc zastosować taką stawkę, powinna ona dotyczyć nieruchomości po raz pierwszy wprowadzonej do ewidencji i uznanej za używaną lub ulepszoną.

3.1.2.Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jeśli wykorzystujemy dla celów działalności część lokalu stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, odpisów amortyzacyjnych dokonujemy według stawki 2,5%.

 

3.2.Amortyzacja lokali o wartości początkowej ustalonej metodą uproszczoną.

W przypadku lokali, których wartość początkową ustalono metodą uproszczoną określoną w art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f., tj. jako iloczyn powierzchni używanej dla celów działalności i kwoty 988 zł, stawka amortyzacji wynosi 1,5%.

4.Koszty eksploatacyjne

4.1.Koszty mediów

Prowadząc działalność gospodarczą w mieszkaniu, podatnik ponosi koszty bieżące związane z eksploatacją mieszkania. W tym przypadku tylko część tych wydatków będzie służyła działalności gospodarczej.

Koszty działalności prowadzonej w lokalu mieszkalnym służącym również celom prywatnym można zaliczyć proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni użytkowej.

4.2.Koszty używania telefonu

Posiadany w mieszkaniu telefon stacjonarny również bywa używany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Telefon taki nie jest wykorzystywany wyłącznie w prowadzonej działalności, w związku z tym opłaty za rozmowy mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tylko w takiej wysokości, która dotyczy rozmów związanych z tą działalnością.

Podstawę dokonania zapisów w księdze podatkowej będzie dowód wewnętrzny wraz z fakturą za telefon i szczegółowym wyodrębnieniem z niej – na podstawie bilingów – części wydatków przypadających na działalność gospodarczą.

Natomiast abonament telefoniczny, będący stałą opłatą za możliwość korzystania z telefonu, stanowi w całości koszt uzyskania przychodu z działalności gospodarczej tylko wówczas, gdy telefon stacjonarny zarejestrowany jest na przedsiębiorcę i wykorzystywany wyłącznie do rozmów prowadzonych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W przypadku gdy abonament telefoniczny dotyczy telefonu prywatnego, wówczas zapłata abonamentu nie stanowi kosztu uzyskania przychodu.

4.3.Pozostałe wydatki eksploatacyjne

Do innych wydatków związanych z eksploatacją mieszkania, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza, możemy zaliczyć m.in. środki do czyszczenia i konserwacji. Podobnie, jak w pozostałych przypadkach będą one stanowiły koszty uzyskania przychodów w części wykorzystywanej dla celów działalności gospodarczej.

Warto też dodać, że wystąpi tu również kwestia podatku od nieruchomości. Należy bowiem pamiętać, że do budynków lub ich części związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej stosuje się podwyższone stawki podatku od nieruchomości.

5.Wyposażenie mieszkania

Wyposażenie mieszkania będą stanowiły przede wszystkim meble. Mogą one stanowić na ogólnych zasadach środki trwałe podlegające amortyzacji. Przypomnijmy, że jeśli cena jednostkowa mebla, który może samodzielnie spełniać swoje funkcje nie przekroczy 3500 zł lub będzie równa tej kwocie, wówczas wydatki na jego zakup stanowią bezpośrednie koszty uzyskania przychodów. Jeśli wartość ta jest wyższa niż 3500 zł, mebel powinien być amortyzowany.

Meble zostały objęte grupowaniem 8 KŚT (80.808), tj. Narzędzia, przyrządy, ruchomości i wyposażenie. Amortyzacji dokonujemy według stawki 20%.

6.Ulepszenie lokalu mieszkalnego

6.1.Uwagi ogólne

W przypadku gdy środek trwały – w tym przypadku lokal mieszkalny – uległ ulepszeniu, jego wartość początkową powiększa się o sumę wydatków na jego ulepszenie. Dotyczy to również wydatków na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł (art. 22g ust. 17 u.p.d.o.f.).

Środki trwałe będziemy uważali za ulepszone, jeśli:

1) wydatki zostały poniesione na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację,

2) suma tych wydatków w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł, oraz

3) wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania.

6.2.Jak amortyzować ulepszony lokal?

W przypadku gdy w wyniku ulepszenia zwiększy się wartość początkowa środka trwałego, podatnik nie ma możliwości wybrania nowej metody amortyzowania tego środka. Wydatki te nie spowodowały powstania odrębnego obiektu, a jedynie ulepszenie istniejącego.

6.3.Inwestycja w obcym lokalu

Jeśli podatnik wykorzystuje w działalności lokal mieszkalny, który nie stanowi jego własności, np. wykorzystywany na podstawie umowy najmu lub użyczenia, wówczas poniesione nakłady na jego ulepszenie należy potraktować jako inwestycję w obcym środku trwałym. Inwestycja taka podlega amortyzacji niezależnie od przewidywanego okresu użytkowania (art. 22a ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f.).

Okres amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym nie może być krótszy niż 10 lat, co oznacza, że roczna stawka amortyzacji wyniesie 10%. Przy czym, jeśli wysokość nakładów nie przekroczy 3500 zł, ich wartość może zostać bezpośrednio zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.

7.Remont lokalu mieszkalnego

Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu, dlatego w odniesieniu do remontu posłużymy się definicję określoną w przepisach prawa budowlanego. Zgodnie z przepisami art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym.

Wyroby budowlane użyte do wymiany zużytych elementów lokalu na nowe, wykonane z nowocześniejszych materiałów, nie zmieniają charakteru wykonanych prac. Trzeba bowiem mieć na uwadze zmieniającą się rzeczywistość gospodarczą i postęp techniczny.