Przepis art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) stanowi bowiem, że w przypadku braku planu miejscowego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O zastępczym charakterze tej decyzji względem planu miejscowego świadczy sformułowanie ustawowe: „w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”. Powołany przepis wskazuje więc sposób, w jaki może nastąpić wypełnienie luki spowodowanej brakiem planu miejscowego. Możliwość jej wypełnienia jest jednak istotnie ograniczona, zwłaszcza na potrzeby realizacji zamierzeń prywatnych. Po pierwsze – inaczej niż w przypadku art. 2 ust. 2 u.z.p. – przepis art. 4 ust. 2 u.p.z.p. nie stanowi (przynajmniej literalnie), że poprzez ustalenie warunków zabudowy następuje określenie przeznaczenia terenu. Po drugie, w świetle art. 4 ust. 2 in fine u.p.z.p. nazwa „decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” jest zbiorczą nazwą dla 2 podobnych tylko, ale znacznie się różniących pod wieloma względami decyzji: decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego i decyzji o warunkach zabudowy.


W kwestii pierwszej zwraca uwagę okoliczność, że spośród 4 ogólnie określonych elementów, jakie mają się składać na treść planu miejscowego, przepis art. 4 ust. 2 u.p.z.p. wymienia jedynie 2: określenie sposobów zagospodarowania terenów oraz określenie warunków ich zabudowy.

Literalnie biorąc, brak jest więc upoważnienia do tego, by mocą decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określać przeznaczenie terenów oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Można jednak postawić pytanie: czy poprzez określenie w drodze stosownej decyzji warunków zabudowy danego terenu oraz sposobów jego zagospodarowania nie dojdzie do przesądzenia o przeznaczeniu tego terenu? Czyż nie jest uprawnione twierdzenie, że jeśli ktoś uzyska stosowną decyzję dla inwestycji, która polega na wzniesieniu na określonym obszarze domu mieszkalnego jednorodzinnego, to na mocy tejże decyzji zostanie w sposób prawnie wiążący i skuteczny erga omnes potwierdzone, iż teren ten można zagospodarować poprzez wybudowanie domu mieszkalnego jednorodzinnego, a więc iż w istocie teren ten może zostać przeznaczony na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego? Powyższy prosty przykład zdaje się uzasadniać twierdzenie, że pominięcie w treści art. 4 ust. 2 u.p.z.p. określania przeznaczenia trenu poprzez wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie było zasadne. O tym samym zdaje się świadczyć systematyka i treść art. 54 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem pierwszym elementem osnowy tych decyzji jest określenie rodzaju inwestycji, jaką na danym terenie można zrealizować (art. 54 pkt 1 u.p.z.p.).

Dopiero w dalszym fragmencie powołanego przepisu mowa jest o warunkach i zasadach zagospodarowania terenu i jego zabudowy (art. 54 pkt 2 u.p.z.p.). Prowadzi to do wniosku, że określenie rodzaju inwestycji jest następstwem rozstrzygnięcia co do tego, że dany obszar można zagospodarować poprzez realizację inwestycji określonego rodzaju, a więc że dany teren można przeznaczać pod określony rodzaj inwestycji.

W kwestii drugiej możliwość zastępowania planów miejscowych decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została ograniczona bardzo istotnie przez ustawodawcę w odniesieniu do zamierzeń prywatnych. Ich realizacja w przypadku braku planu wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowana terenu. Jej wydanie ustawodawca uzależnił od spełnienia szeregu warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i w przepisach rozporządzenia, o którym mowa w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Warunki te określane są w syntetyczny sposób mianem zasady dobrego sąsiedztwa.

Zarówno uchwalanie planów miejscowych, jak i – w ich braku – wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu leży w zakresie ustawowo określonych zadań gminy i w zakresie kompetencji jej organów. Uchwalanie planów miejscowych stanowi co do zasady wyłączną kompetencję rad gmin. Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest zaś co do zasady wyłączną kompetencją wójtów (burmistrzów, prezydentów miast). Więcej na ten temat znajdziesz w książce „Prawo zagospodarowania przestrzeni”.

Książka „Prawo zagospodarowania przestrzeni” zawiera całościowe omówienie regulacji prawa zagospodarowania przestrzeni, czyli: planowania przestrzennego, prawa budowlanego, publicznoprawnej ingerencji w reżim prawny nieruchomości. Oryginalne analizy prawne przedstawione w publikacji stanowić mogą istotne wskazówki co do oceny często rozbieżnych stanowisk sadów administracyjnych, Sadu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego oraz co do działalności orzeczniczej organów administracji publicznej. Więcej informacji >>>

Opracowano na podstawie fragmentów książki „Prawo zagospodarowania przestrzeni”, autorzy: Zbigniew Leoński, Marek Szewczyk, Maciej Kruś