Pojęcie terenu budowy

Zgodnie z definicją legalną wyrażoną w art. 3 pkt 10 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud., przez teren budowy należy rozumieć przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy.

Teren budowy obejmuje zarówno znajdujące się na nim obiekty budowlane, urządzenia techniczne i stałe punkty osnowy geodezyjnej oraz podlegające ochronie elementy środowiska przyrodniczego i kulturowego, jak i wzniesione na tym terenie obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, obiekty tymczasowe wybudowane na potrzeby wykonywania tych robót, czy obiekty kontenerowe lub barakowozy wchodzące w skład zaplecza budowy.

Teren budowy może zostać na mocy umowy podzielony na strefy oddzielne dla poszczególnych wykonawców. Może zostać dla niego sporządzony również plan zagospodarowania terenu budowy, określający zasady organizacji i korzystania z tego terenu.

Koszty organizacji i likwidacji terenu budowy rozkładają się między inwestora oraz wykonawcę i są determinowane przez obowiązki tych uczestników procesu budowlanego wynikające z Prawa budowlanego oraz przez wymagania zakładu ubezpieczeń, w przypadku objęcia ubezpieczeniem ryzyk związanych z budową lub działalnością gospodarczą wykonawcy.

Wydatki związane terenem budowy mogą również obejmować świadczenia odszkodowawcze. Zgodnie bowiem z art. 652 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. od chwili, kiedy wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.

Przygotowanie i przekazanie terenu budowy

Stosownie do art. 647 k.c. obowiązek dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazania terenu budowy wykonawcy, spoczywa na inwestorze.

Prace przygotowawcze, w rozumieniu art. 41 pr. bud., obejmujące:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy;
mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem i tylko na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub przy braku sprzeciwu właściwego organu wobec zgłoszenia.@page_break@

Rozpoczęcie ww. prac przed dniem, kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, zgodnie z art. 32 ust. 4a pr. bud. skutkuje odmową wydania pozwolenia na budowę i odpowiedzialnością odszkodowawczą podmiotu, który przeprowadził prace przygotowawcze.

Ciężar kosztów związanych z ww. czynnościami zależy od regulacji umownych.

Protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego należy do podstawowych obowiązków kierownika budowy (art. 22 ust. 1 pr. bud.). Protokół ten stanowi potwierdzenie stanu terenu budowy na moment rozpoczęcia wykonywania umowy o roboty budowlane i jego przydatności dla robót danego rodzaju.

Przekazanie może dotyczyć części terenu budowy udostępnianej wykonawcy częściowemu (front robót).

Podział obowiązków stanowiących źródło ww. kosztów stanowić może szerszej regulacji umownej w przedmiocie obowiązku współdziałania stron przy wykonywaniu umowy. Ważnym aspektem sposobu redakcji umowy w tym względzie jest świadomość, że wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie, stanowi przychód osoby prawnej podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.@page_break@

Zakres czynności zawierających się w kosztach zorganizowania placu budowy

W zależności od rodzaju, obszaru i zakresu zamierzenia budowlanego na koszty zorganizowania i likwidacji terenu budowy składać się będą przede wszystkim:
1. koszt najmu, dzierżawy lub zakupu oraz wykonania ogrodzenia, tymczasowych obiektów budowlanych dla potrzeb wykonywanych robót oraz obiektów zaplecza socjalnego budowy (barakowozy, kontenery etc.),
2. koszt zabezpieczenia i oznakowania prowadzonych robót,
3. koszt dozoru tereny budowy,
4. koszt wykonania przyłączy i dostawy mediów niezbędnych dla utrzymania terenu budowy oraz wykonywania robót,
5. wynagrodzenie lub odszkodowanie za wejście na grunt sąsiedni dla potrzeb budowy,
6. koszt obsługi geodezyjnej inwestycji w zakresie wytyczenia terenu budowy,
7. koszt wykonania dróg i zapewnienia komunikacji wewnętrznej na terenie budowy,
8. koszty zajęcia pasa drogowego lub związane ze zmianą organizacji ruchu w czasie trwania robót budowlanych,
9. koszty związane z zapewnieniem przestrzegania wymagań bhp i sanitarnych (zapewnienie toalety, dostępu do wody, zaplecza socjalnego, odzież ochronna etc.),
10. odszkodowania za uszkodzenie uzbrojenia terenu i istniejących urządzeń budowlanych oraz za wszelkie następstwa zdarzeń dotyczących terenu budowy,
Do kosztów związanych z likwidacją placu budowy zaliczyć należy:
11. koszt usunięcia z terenu budowy obiektów, maszyn i urządzeń wykorzystywanych w trakcie wykonywania robót budowlanych,
12. koszt usunięcia materiałów budowlanych i innych niż odpady pozostałości magazynowanych na terenie budowy,
13. koszt przekazania do odzysku lub unieszkodliwienia odpadów powstałych w toku realizacji robót budowlanych, utylizacji ścieków bytowych i przemysłowych (technologicznych),
14. koszt uporządkowania terenu budowy i terenów sąsiednich

Treść umowy o roboty budowlane może być, co do zasady, dowolnie kształtowana przez strony. W umowie o roboty budowlane inwestor ustala z wykonawcą m.in. szczegółowy zakres prac, które wykonawca będzie wykonywał osobiście oraz te zadania, które zostaną zlecone podwykonawcom.

Oznacza to, że uczestnicy procesu budowlanego, mogą w pewnym zakresie odstępować od regulacji zawartej w kodeksie cywilnym poprzez odmienne ukształtowanie łączącego ich stosunku prawnego. Ponadto, dla właściwego określenia sposobu ukształtowania praw i obowiązków uczestników procesu budowlanego związanych z dostępem, utrzymaniem i pieczą nad terenem budowy nie bez znaczenia pozostaje rodzaj zawartej umowy o roboty budowlane (generalne wykonawstwo, wykonawstwo częściowe).
(...)