Czy spółdzielnia mieszkaniowa do wniosku o wycinkę drzewa powinna dostarczyć zgodę wszystkich pozostałych współużytkowników wieczystych, bez względu na ich liczbę?

Nieruchomość, z ktrej mają być usunięte drzewa stanowi własność gminy (udział 1/1) i jest jednocześnie we wspłużytkowaniu wieczystym wielu osb fizycznych o udziale, np. 127/10000, 115/10000 oraz spłdzielni mieszkaniowej, ktrej udział we wspłużytkowaniu wieczystym wynosi 5423/10000.Do tej pory sprawy usunięcia drzew w takim przypadku były rozstrzygane w ten sposb, że jeżeli jakiś wspłużytkownik wieczysty miał problem z drzewem potwierdzał to kilkoma podpisami innych posiadaczy i składał wniosek do spłdzielni. Spłdzielnia powołując się na art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spłdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z pźn. zm.) - dalej u.s.m., występowała do tutejszego organu (starostwa) z wnioskiem o ich usunięcie. Organ ograniczając procedury w związku ze zgodami wszystkich wspłużytkownikw wieczystych wydawał zgodę na rzecz spłdzielni mieszkaniowej. Dziś pojawiają się wątpliwości.Czy art. 27 ust. 2 u.s.m. ma tu zastosowanie? Czy spłdzielnia do wniosku o wycinkę powinna dostarczyć zgodę wszystkich pozostałych wspłużytkownikw wieczystych, jeżeli jest ich nawet 200 lub uchwałę zarządu? Przepis art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z pźn. zm.), stanowi, że jeżeli czynność przekracza zakres zwykłego zarządu, a tak jest w przypadku drzew, to wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli?

Współużytkownik wieczysty, który występuje o wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa, musi do wniosku dołączyć zgodę pozostałych współużytkowników, bez względu na ich liczbę, przy czym spółdzielnia mieszkaniowa jest traktowana jak jeden współużytkownik wieczysty.
Jeśli cała nieruchomość, która stanowi własność gminy pozostaje we współużytkowaniu wieczystym, to do wniosku o wycinkę nie jest koniecznym dołączenie zgody gminy, zgodnie z art. 83 ust. 1a ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 151, poz. 1220, z późn. zm.).
Organ nie może wydać zezwolenia na usunięcie drzewa, jeśli nie ma w tej sprawie zgody wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości. W tej sytuacji należy wydać decyzję odmawiającą zgody na wycinkę. Taką zgodę można by wydać tylko wtedy, gdyby współużytkownicy wieczyści dokonali podziału quoad usum (co do korzystania z rzeczy wspólnej – drzewa), a drzewo rosło na tej części nieruchomości, co do której prawo decydowania o niej ma wnioskujący o wycinkę.

Istota umowy quoad usum sprowadza się do tego, że w przypadku współwłasności lub współużytkowania wieczystego, właściciele lub współużytkownicy wieczyści zawierają tymczasowe porozumienie, w którym ustalają sposób w jaki będą korzystali z przedmiotu, stanowiącego współwłasność ustalając, że każdy z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej części rzeczy. Umowa taka określa zatem sposób zarządu rzeczą wspólną, pod warunkiem, gdy dana nieruchomość nadaje się do podziału do korzystania. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że umowa ta jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a więc zawsze wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych), a dokonanie podziału quoad usum oznacza, że korzystają oni z poszczególnych części przedmiotu na zasadzie wyłączności.

Drugim przypadkiem, w którym nie byłaby konieczna zgoda wszystkich współużytkowników wieczystych działki, to precyzyjne określenie czynności zwykłego zarządu, gdzie usunięcie drzewa byłoby zakwalifikowane właśnie do takich czynności. Wtedy, nawet jeden współużytkownik wieczysty, który miałby większość udziałów mógłby skutecznie uzyskać zezwolenie na usunięcie drzewa. W praktyce ten problem jest bardziej skomplikowany z uwagi na nieostrą definicję pojęcia "czynności zwykłego zarządu" i określenie do jakiego rodzaju czynności należy zaliczyć usuwanie drzew: czy do czynności zwykłego zarządu, czy do czynności przekraczających zwykły zarząd. Nie ma problemu, jeśli współużytkownicy wieczyści mają umowę określającą rodzaj czynności, które każdy z nich może podejmować samodzielnie i należy do nich także usuwanie drzew z nieruchomości. Jeśli nie ma takiej umowy, to przyjęcie, iż usuwanie drzew taką czynność stanowi może być ryzykowne. Jeśli bowiem usunięcie drzew ma poprzedzać np. budowę domu, a budowa domu na terenie objętym umową użytkowania wieczystego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, to i usunięcie drzew będzie do tego katalogu czynności należało. A wtedy, z cywilistycznego punku widzenia w przypadku braku zgody jednego ze współużytkowników powoduje, że pozostali użytkownicy wieczyści posiadający większość udziałów muszą domagać się rozstrzygnięcia przez sąd, czyli muszą oni uzyskać zgodę na samodzielne złożenie wniosku o wydanie zezwolenia na usunięcie drzew. Zgoda sądu, w tym przypadku, zastępuje zgodę współużytkownika, którzy nie chce zgodzić się na wycinkę. Podstawą uzyskania tzw. zgody zastępczej musi być uzasadniona przyczyna, a brak zgody na wycinkę musi godzić w interes jednego (lub kilku) ze współużytkowników wieczystych.
Przepis art. 27 ust. 2 u.s.m. może mieć zastosowanie, gdyż to zarząd spółdzielni mieszkaniowej składa wniosek o wycinkę drzew, a nie poszczególni spółdzielcy lub osoby posiadające w spółdzielni lokale. Dotyczy to jednak możliwości reprezentacji interesów spółdzielców, a i to w granicach określonych przez statut spółdzielni.

Alicja Brzezińska