Czy organ badając zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego opiera się na przepisach, które obowiązywały w dniu uchwalenia planu, czy w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę?
Wątpliwości dotyczą definicji budynku mieszkalnego - w dniu uchwalania planu budynek jednorodzinny mógł posiadać cztery mieszkania, obecnie tylko dwa.
Decyzja o pozwoleniu na budowę musi być zgodna z przepisami prawa obowiązującymi w dacie jej wydawania. Oznacza to, że projekt budowlany powinien być badany pod kątem zgodności z ustaleniami planu miejscowego oraz z przepisami techniczno-budowlanymi obowiązującymi w dacie dokonywania tej oceny.
Obowiązki organu administracji związane z oceną dopuszczalności zrealizowania danego projektu budowlanego określają przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. Spośród przepisów tej ustawy na uwagę zasługuje w szczególności art. 35 ust. 1 pr. bud. Przepis ten stanowi, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (art. 35 ust. 1 pkt 1 pr. bud.) oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt 2 pr. bud.). Obowiązek zbadania projektu budowlanego pod kątem powyższych kryteriów ma na celu zapewnienie realizacji zamierzonej inwestycji w sposób zgodny z obowiązującym prawem, jak również z aktualnymi wskazaniami w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Wydając decyzję o pozwoleniu na budowę organ administracji ma dbać o to, aby odpowiadała ona prawu. Oznacza to, że treść tej decyzji powinna być zgodna z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wydania decyzji. W tym miejscu warto wskazać na sentencję wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 maja 2008 r., VII SA/Wa 240/08, zgodnie z którą zmiana planu miejscowego winna być uwzględniona przez organ architektoniczno-budowlany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższy wymóg odnosi się zarówno do aktu prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (a w razie jego braku ostateczna decyzja o warunkach zabudowy), jak i do przepisów prawa powszechnie obowiązującego (w szczególności norm techniczno-budowlanych). Jeśli więc okaże się, że od daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do daty wydawania decyzji w tym przedmiocie stan prawny uległ zmianie, to organ administracji ma obowiązek fakt ten uwzględnić i wydać decyzję zgodną z obowiązującym prawem. W sytuacji, gdy złożony projekt budowlany nie będzie odpowiadał powyższym wytycznym, naruszając normy prawa budowlanego bądź ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3 pr. bud.).
Jeśli chodzi o definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to zamieszczona ona została w art. 3 pkt 2a pr. bud. w związku z nowelizacją dokonaną w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718). Zgodnie z tą definicją, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Jak widać, definicja, zgodnie z którą w budynku jednorodzinnym dopuszczalne są maksymalnie dwa lokale mieszkalne, funkcjonuje w przepisach prawa już od wielu lat. Wymóg, aby w domu jednorodzinnym znajdowały się nie więcej niż dwa lokale mieszkalne, wnika z powszechnie obowiązujących norm prawa, które nie mogą być zmieniane przez akt prawa miejscowego, jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli ustalenia tego planu są niezgodne z powszechnie obowiązującym prawem (np. z uwagi na różne definicje budynku mieszkalnego jednorodzinnego), to nie można opierać się wyłącznie na ustaleniach planu, będącym źródłem prawa niższej rangi niż ustawa. Trzeba bowiem pamiętać, że projekt budowlany musi być zgodny nie tylko z planem miejscowym, lecz także z normami pr. bud. Pożądaną sytuacją byłaby również zmiana uchwalonego przed kilkoma laty planu miejscowego w zakresie, w jakim jest on niezgodny z powszechnie obowiązującymi normami pr. bud.
Anna Kamińska
Wątpliwości dotyczą definicji budynku mieszkalnego - w dniu uchwalania planu budynek jednorodzinny mógł posiadać cztery mieszkania, obecnie tylko dwa.
Decyzja o pozwoleniu na budowę musi być zgodna z przepisami prawa obowiązującymi w dacie jej wydawania. Oznacza to, że projekt budowlany powinien być badany pod kątem zgodności z ustaleniami planu miejscowego oraz z przepisami techniczno-budowlanymi obowiązującymi w dacie dokonywania tej oceny.
Obowiązki organu administracji związane z oceną dopuszczalności zrealizowania danego projektu budowlanego określają przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. Spośród przepisów tej ustawy na uwagę zasługuje w szczególności art. 35 ust. 1 pr. bud. Przepis ten stanowi, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (art. 35 ust. 1 pkt 1 pr. bud.) oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt 2 pr. bud.). Obowiązek zbadania projektu budowlanego pod kątem powyższych kryteriów ma na celu zapewnienie realizacji zamierzonej inwestycji w sposób zgodny z obowiązującym prawem, jak również z aktualnymi wskazaniami w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Wydając decyzję o pozwoleniu na budowę organ administracji ma dbać o to, aby odpowiadała ona prawu. Oznacza to, że treść tej decyzji powinna być zgodna z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wydania decyzji. W tym miejscu warto wskazać na sentencję wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 maja 2008 r., VII SA/Wa 240/08, zgodnie z którą zmiana planu miejscowego winna być uwzględniona przez organ architektoniczno-budowlany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższy wymóg odnosi się zarówno do aktu prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (a w razie jego braku ostateczna decyzja o warunkach zabudowy), jak i do przepisów prawa powszechnie obowiązującego (w szczególności norm techniczno-budowlanych). Jeśli więc okaże się, że od daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do daty wydawania decyzji w tym przedmiocie stan prawny uległ zmianie, to organ administracji ma obowiązek fakt ten uwzględnić i wydać decyzję zgodną z obowiązującym prawem. W sytuacji, gdy złożony projekt budowlany nie będzie odpowiadał powyższym wytycznym, naruszając normy prawa budowlanego bądź ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3 pr. bud.).
Jeśli chodzi o definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to zamieszczona ona została w art. 3 pkt 2a pr. bud. w związku z nowelizacją dokonaną w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718). Zgodnie z tą definicją, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Jak widać, definicja, zgodnie z którą w budynku jednorodzinnym dopuszczalne są maksymalnie dwa lokale mieszkalne, funkcjonuje w przepisach prawa już od wielu lat. Wymóg, aby w domu jednorodzinnym znajdowały się nie więcej niż dwa lokale mieszkalne, wnika z powszechnie obowiązujących norm prawa, które nie mogą być zmieniane przez akt prawa miejscowego, jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli ustalenia tego planu są niezgodne z powszechnie obowiązującym prawem (np. z uwagi na różne definicje budynku mieszkalnego jednorodzinnego), to nie można opierać się wyłącznie na ustaleniach planu, będącym źródłem prawa niższej rangi niż ustawa. Trzeba bowiem pamiętać, że projekt budowlany musi być zgodny nie tylko z planem miejscowym, lecz także z normami pr. bud. Pożądaną sytuacją byłaby również zmiana uchwalonego przed kilkoma laty planu miejscowego w zakresie, w jakim jest on niezgodny z powszechnie obowiązującymi normami pr. bud.
Anna Kamińska