Cele i sposoby wykonywania użytkowania wieczystego

Autorzy komentarza omawiają instytucję użytkowania wieczystego jako prawa terminowego, jego cele i sposób wykonywania. Komentarz został opublikowany w programie Serwis Budowlany.

Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .



Wprowadzenie

Instytucja użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, które może być ustanawiane jedynie na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Prawo to może więc być ustanowione wyłącznie na nieruchomościach gruntowych będących przedmiotem własności publicznej. Jak podkreśla się w judykaturze, z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego wynika, że instytucja ta pozwala Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego na „scedowanie" uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności, i to tak dalece, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt II CSK 127/11).

Z normy art. 232 k.c. wynika ograniczenie kategorii gruntów, na których może zostać ustanowione prawo użytkowania wieczystego. W świetle tego przepisu, użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione na rzecz osób fizycznych i prawnych wyłącznie na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa położonych w granicach administracyjnych miast, jak również na gruntach Skarbu Państwa położonych poza tymi granicami, o ile zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także na gruntach stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Przykładem takiego przepisu szczególnego, który rozszerza znacząco katalog gruntów, na których może być ustanowione prawo użytkowania wieczystego, jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. W oparciu o przepisy tej ustawy możliwe jest ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na wszelkich gruntach będących przedmiotem własności Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, w tym również – co do zasady – na gruntach o przeznaczeniu rolnym.

Wyjątek dotyczy jedynie nieruchomości rolnych podlegających przepisom ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - dalej u.g.n.r. Chodzi tu o nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, gdyż nieruchomości te są wyłączone spod zakresu działania u.g.n. Zatem uwzględniając zarówno przepisy k.c., jak i u.g.n., należy przyjąć, że użytkowanie wieczyste może zostać obecnie ustanowione na wszelkich gruntach będących przedmiotem własności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niezależnie od ich położenia oraz przeznaczenia (oczywiście z zastrzeżeniem wyjątku, o którym wspomniano powyżej). Tym samym uzasadniona jest teza, iż w obecnym systemie prawnym prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym kwalifikowanym od strony podmiotowej (tj. właściciela nieruchomości ustanawiającego prawo użytkowania wieczystego), zaś strona przedmiotowa (tj. rodzaj i położenie nieruchomości) jest już praktycznie bez znaczenia.

Mówiąc o istocie prawa użytkowania wieczystego należy również dodać, że istnieje prawna możliwość oddania w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu. W tym kontekście warto przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 grudnia 2004 r. (sygn. akt I ACa 1367/04), gdzie analizowano prawną możliwość oddania w użytkowanie wieczyste spółdzielni mieszkaniowej ułamkowej części gruntu stanowiącego własność gminy. W uzasadnieniu tego wyroku wskazano, że z racji tego, iż prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, gdzie zakres uprawnień podmiotu tego prawa jest szerszy niż przy jakimkolwiek ograniczonym prawie rzeczowym, uzasadnione jest stosowanie przepisów normujących treść i wykonywanie prawa własności. A zatem, w sytuacji, gdy wieczyste użytkowanie przysługuje kilku osobom, do stosunków między nimi mają jednocześnie zastosowanie prze analogię przepisy o stosunkach między współwłaścicielami.

Dopuszczony jest także podział nieruchomości quoad usum. Dokonany umownie podział quoad usum oznacza określenie sposobu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, przysługującej każdemu ze współwłaścicieli z mocy art. 206 k.c. i przez analogię uprawnionych z tytułu użytkowania wieczystego w ułamkowej części. W wyniku jego dokonania współwłaściciele, pozostając współposiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej (również pozostającej w użytkowaniu wieczystym w częściach ułamkowych), uzyskują posiadanie zależne wydzielonych części rzeczy.

Dokonanie takiego podziału oznacza wewnętrzne „zorganizowanie" sposobu korzystania z rzeczy, przy zachowaniu wspólności mienia rozumianego jako zespół wszelkich praw majątkowych. Mówiąc o możliwości ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na ułamkowej części gruntu należy jednakże dodać, iż nie jest dopuszczalne ustanowienie użytkowania wieczystego na gruntach, których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest współwłaścicielem z osobą fizyczną lub prawną (taki wniosek wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 września 2000 r., sygn. akt I SA 1398/99).

Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści (art. 236 § 1 k.c.). Pojęcie celu gospodarczego uzasadniającego oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na okres krótszy, jako wyjątku od zasady, nie może być interpretowane rozszerzająco.

Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .

@page_break@

Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .



W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Może on wystąpić wcześniej z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Mówiąc o przedłużeniu okresu obowiązywania umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste warto wskazać na pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 16 lutego 2012 r. (sygn. akt III CZP 94/11), w świetle którego zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na żądanie zgłoszone w terminie określonym w art. 236 § 2 k.c. może nastąpić także po upływie okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione. Myśl powyższą potwierdza i rozwija Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 września 2013 r. (sygn. akt I ACa 593/12), wskazując, iż zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na żądanie zgłoszone w terminie określonym w art. 236 § 2 k.c. może nastąpić także po upływie okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione. Sąd Apelacyjny w Warszawie uzasadnia swe stanowisko przekonaniem, iż przepis art. 236 § 2 k.c. wyłącza zastosowanie art. 33 ust. 1 u.g.n. (zgodnie z którym użytkowanie wieczyste wygasa w chwili upływu okresu, na jaki zostało ono ustanowione), jeżeli przed upływem tego okresu użytkownik wieczysty zażądał jego przedłużenia. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie, taka wykładnia art. 33 ust. 1 u.g.n. i art. 236 § 2 k.c. nie narusza czasowego charakteru użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 k.c.). W przypadkach, w których użytkownik wieczysty zażądał we właściwym terminie przedłużenia użytkowania wieczystego, późniejsze zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego sprawia, że użytkowanie wieczyste trwa nieprzerwanie w określonych ramach czasowych.


Odmowa przedłużenia terminu może nastąpić tylko ze względu na ważny interes społeczny (art. 236 § 2 k.c.), np. przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na ważny cel społeczny, którego realizacja będzie niemożliwa w razie przedłużenia użytkowania wieczystego. W przypadku braku przesłanki odmowy, żądanie przedłużenia okresu użytkowania wieczystego jest wiążące. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 16 lutego 2012 r. (sygn. akt III CZP 94/11), jeżeli nie zachodzi wyjątkowy przypadek uzasadniający odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego ze względu na ważny interes społeczny, użytkownik wieczysty z chwilą złożenia w terminie określonym w art. 236 § 2 k.c. właścicielowi wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego, nabywa na podstawie tego przepisu wobec właściciela roszczenie o zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego, a ściślej o złożenie przez właściciela oświadczenia woli niezbędnego z jego strony do zawarcia tej umowy.

Umowa o przedłużeniu użytkowania wieczystego – tak jak i umowa o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i wymaga wpisu do księgi wieczystej (art. 236 § 3 k.c. i art. 27 u.g.n.). Czynność powyższa dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna (art. 73 § 1 k.c.).

Ustanowienie użytkowania wieczystego następuje odpłatnie. Użytkownik wieczysty, z tytułu ustanowionego na jego rzecz prawa, uiszcza jedną opłatę przy zawieraniu umowy, a następnie opłaty roczne. Na temat charakteru prawnego tych opłat wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r. (sygn. akt I CSK 692/09). Jak zauważa Sąd Najwyższy, cywilnoprawny charakter opłaty rocznej (także tzw. opłaty pierwszej), wynika ze stosunku cywilnoprawnego, łączącego właściciela z użytkownikiem wieczystym nawet wówczas, gdy źródłem powstania tego prawa rzeczowego nie była umowa stron, lecz przepis ustawy. Skoro opłata roczna (niezależnie od sposobu ustalenia jej wysokości) pozostaje odpowiednio skorelowana właśnie z możliwością korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej, a samo użytkowanie wieczyste ze swej istoty pozostaje prawem czasowym (art. 236 k.c.), nie sposób wymagać tego, aby użytkownik wieczysty był zobligowany uiszczać na rzecz właściciela gruntu opłatę roczną także za ten okres roku kalendarzowego, w którym nie przysługuje mu już to prawo.

Oznacza to konieczność odpowiedniego, jurydycznego skorelowania wysokości opłaty rocznej, do której uiszczenia zobligowany został użytkownik wieczysty w danym roku kalendarzowym, z rzeczywistym okresem przysługiwania mu omawianego prawa rzeczowego. Powyższe rozważania prowadzą Sąd Najwyższy do wniosku, iż opłata roczna nie jest świadczeniem niepodzielnym w rozumieniu art. 379 § 2 k.c., co w praktyce oznacza m.in., iż zbycie użytkowania wieczystego przez pierwotnego użytkownika wieczystego w ciągu roku kalendarzowego nie ogranicza możliwości prawnej uzyskania należności z tytułu opłaty rocznej od nabywcy użytkowania wieczystego.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .