1. Zezwolenie na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń przesyłowych
Pozwolenie na budowę na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń przesyłowych może być wydane wyłącznie temu, kto w szczególności posiada prawo do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1997 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.). Do wniosku o pozwolenie na budowę należy m. in. dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. Przez prawo do dysponowania nieruchomością należy rozumieć nie tylko tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu oraz ograniczonego prawa rzeczowego, ale również stosunku zobowiązaniowego (umowy cywilnoprawnej), przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 powołanej ustawy).

Inwestor, nie będący właścicielem, użytkownikiem wieczystym oraz trwałym zarządcą nieruchomości, na której zamierza budować ciągi drenażowe, przewody i urządzenia przesyłowe, powinien przeprowadzić rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac związanych z założeniem i przeprowadzeniem urządzeń infrastruktury technicznej.
Pozytywny wynik rokowań, czyli uzyskanie zgody na wykonanie prac, powinien mieć formę umowy cywilnoprawnej. Może to być zarówno umowa obligacyjna wywołująca skutki w sferze prawa rzeczowego, polegająca na umownym ograniczeniu się przez właściciela lub użytkownika wieczystego w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości, jak również umowne ustanowienie służebności gruntowej. Jednakże w tym drugim wypadku niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (art. 245 § 2 k.c.).
W razie negatywnego wyniku rokowań, stosownie do art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n., starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Przepis powyższy reguluje szczególny przypadek wywłaszczenia polegający na ograniczeniu w drodze decyzji sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli właściciel lub użytkownik nie wyraża na to zgody. Zezwolenie to w odróżnieniu od zasad obowiązujących w postępowaniu wywłaszczeniowym, może być udzielone nie tylko z urzędu albo na wniosek właściwego organu jednostki samorządu terytorialnego, ale również na wniosek innej zainteresowanej osoby fizycznej lub prawnej oraz jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. W pozostałym zakresie instytucja ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest zgodna z ogólnymi zasadami obowiązującymi przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zezwolenie jest wydawane w postępowaniu administracyjnym przez starostę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, oraz po przeprowadzeniu z wynikiem negatywnym rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym o uzyskanie zgody na wykonanie tych prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie lub starosta, jeżeli zamierza wszcząć postępowanie z urzędu. Udokumentowanie przeprowadzenia takich rokowań powinno polegać, podobnie jak przy wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, na dołączeniu do wniosku pisma zawierającego propozycję zawarcia w wyznaczonym terminie umowy w sprawie sposobu wykonania przedmiotowych prac, wraz z projektem tej umowy, i dowodu jego doręczenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, na której te prace mają być wykonane. Przepisy art. 124 ust. 1, 2 i 4-7 u.g.n. dotyczące wydawania zezwoleń na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń przesyłowych stosuje się odpowiednio do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Do postępowania w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z tych nieruchomości stosuje się również art. 114 ust. 3 i 4, art. 115 ust. 3 i 4 oraz art. 118a ust. 2 i 3 u.g.n.

Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości musi zezwolić podmiotowi, któremu wydano zezwolenie, na wejście na jego nieruchomość w celu budowy i założenia przedmiotowych urządzeń oraz wykonania czynności związanych z eksploatacją i konserwacją tych urządzeń. Z punktu widzenia treści służebności gruntowej i treści tego zezwolenia, nie ma wątpliwości, że zakresy tych obciążeń są co do istoty zbieżne. Uprawniony na podstawie zezwolenia podmiot jest z reguły, jako prowadzący przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c., właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, mamy tu więc do czynienia zarówno z nieruchomością służebną jak i władnącą. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego nie należą do części składowych gruntu lub budynku, lecz wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Mając na uwadze powyższe podobieństwo instytucja zawartej w art. 124 u.g.n. do treści służebności gruntowej (ograniczonego prawa rzeczowego), należy jednak podnieść, że instytucja ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości zawarta w tym artykule powinna być rozumiana szeroko, również jako źródło powstania administracyjnoprawnego ograniczenia właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, niemającego charakteru ograniczonego prawa rzeczowego.
Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń przesyłowych, a także po dokonaniu ich konserwacji oraz usunięciu awarii. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. u.g.n., przewidujący możliwość ubiegania się o odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek stosownych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń przesyłowych uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, może on żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.
W razie odmowy nabycia przez starostę na rzecz Skarbu Państwa lub osobę, która uzyskała zezwolenie, własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości w związku z niemożliwością dalszego prawidłowego korzystania z tej nieruchomości, właściciel lub użytkownik wieczysty może wystąpić do sądu z roszczeniem o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli w tym zakresie (art. 64 k.c. i 1047 k.p.c.).
Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest również obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń przesyłowych. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej.

2. Własność urządzeń infrastruktury technicznej
Stosownie do art. 49 k.c. urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Jest to więc wyjątek od zasady zawartej w art. 191 k.c., zgodnie z którą własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (superficies solo cedit).

Adam Bartosiewicz (współpraca), Jerzy Siegień