Uzyskanie pozwolenia na budowę na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, musi być poprzedzone uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1]). Wydanie tej decyzji jest możliwe wyłącznie w przypadku łącznego spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wśród których w pkt 1 sformułowano warunek określany w nauce prawa administracyjnego jako zasada „dobrego sąsiedztwa”. Celem przedstawionej zasady jest utrzymanie ładu przestrzennego, o którym mowa w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. przez dostosowanie nowej, powstającej zabudowy do tej, która już istnieje w otoczeniu.

Rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego[2] określa m.in. wymagania dotyczące wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Realizacja ładu przestrzennego wymaga konkretnego określenia wysokości przyszłej inwestycji budowlanej. Ustalenie tego parametru może nastąpić poprzez wskazanie wielkości od minimalnej do maksymalnej (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 października 2013 r., II SA/Kr 807/13[3]).

Przepis § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. stanowi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Należy mieć na uwadze, że w § 4 ust. 1 rozporządzenia zastrzeżono, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 6 lipca 2016 r., II SA/Po 329/16 wskazał, że za „działki sąsiednie”, w rozumieniu przywołanego przepisu, należy uznać działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Pojęcie „działka sąsiednia” użyte również w przepisach § 7 ust. 1-3 rozporządzenia (dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej), oznacza działkę gruntu, która choćby w jednym punkcie graniczy z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W ocenie sądu znaczenie „działki sąsiedniej” w rozumieniu rozporządzenia z 2003 r. nie jest tożsame z rozumieniem działki sąsiedniej ustalonej na podstawie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż oznacza ono tzw. bliskie sąsiedztwo[4].

Zgodnie z § 7 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli jednak wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok [czyli jest nieregularna], to wówczas na podstawie § 7 ust. 3 tego rozporządzenia przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Prawodawca przewiduje również wyjątek od przedstawionych zasad ustalenia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia z 2003 r. dopuszcza bowiem możliwość wyznaczenia innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, które stanowią przesłanki wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy konkretnej nieruchomości. Prawidłowa wykładnia przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że dla ustalenia warunków konkretnego obiektu budowlanego decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów, cech kształtowania zabudowy, w tym wysokości nowych obiektów. Z tych względów nie zachodzi potrzeba dokonywania dalszej analizy stanu zagospodarowania w tej części obszaru analizowanego, która znajduje się w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji[5]. 

 

Dowiedz się więcej z książki
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł

Przypisy:
[1] Tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm., dalej jako u.p.z.p.
[2] Dz. U. Nr 164, poz. 1588.
[3] LEX nr 1384899.
[4] LEX nr 2122966.
[5] Tak m.in. NSA w wyroku z dnia 11 marca 2014 r., II OSK 2463/12, LEX nr 1522465.