Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 kwietnia 2010 r., I OSK 514/09

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 kwietnia 2010 r., I OSK 514/09

Pisaliśmy o tym również:
Podmiot zobowiązny do uiszczenia opłaty adiacenckiej

 

Wyrok

 

z dnia 7 kwietnia 2010 r.

 

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie

 

I OSK 514/09

 

1. Zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest ten właściciel nieruchomości, który uzyskał zwiększenie użyteczności nieruchomości i w jego wyniku wzrost jej wartości, a więc ten, któremu prawo własności do nieruchomości przysługuje w chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia.

2. Niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, właścicielem zobowiązanym do poniesienia tej opłaty jest właściciel z chwili stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej.

3. Stosownie do art. 145 ust. 1 u.g.n. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ma znaczenie dzień, kiedy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W przypadku sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej dniem tym nie jest dzień ich wybudowania, ale dzień, w którym stało się możliwe podłączenie nieruchomości do tych urządzeń, bez względu na to, czy właściciel nieruchomości z niej skorzystał.

 

 

Skład orzekający

 

 Przewodniczący: Sędzia NSA Izabella Kulig-Maciszewska.

 Sędziowie: NSA Małgorzata Borowiec, del. WSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz (spr.).

 

Sentencja

 

 Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w dniu 7 kwietnia 2010 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej H. i M. M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 29 stycznia 2009 r. sygn. akt II SA/Ol 933/08 w sprawie ze skargi H. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu z dnia 15 września 2008 r. w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.

 

Uzasadnienie faktyczne

 

 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 29 stycznia 2009 r. sygn. akt II SA/Ol 933/09 oddalił skarcę M. i H. M. i na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu z dnia 15 września 2008 r. wydaną w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

 

 Przedstawiając w uzasadnieniu stan faktyczny sprawy Sąd pierwszej instancji wskazał, że w dniu 23 września 2007 r. Urząd Miejski w M. zawiadomił M. i H. M. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z wybudowaniem sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz umożliwienia podłączenia do niej z dniem 6 września 2006 r. nieruchomości położonej w obrębie K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta Nr (...).

 

 W odpowiedzi strony poinformowały organ, że nie są już właścicielami przedmiotowej nieruchomości, gdyż aktem notarialnym z dnia (...) dokonali jej sprzedaży.

 

 Pismem z dnia 11 października 2007 r. organ prowadzący postępowanie wyjaśnił, że budowa sieci kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej wraz z przyłączami prowadzona była przez Gminę (...) na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę, a oddana do użytkowania z dniem 6 września 2006 r. i do czasu sprzedaży nieruchomości można było uzyskać informacje o jej budowie Wskazał przy tym, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w dniu 6 września 2006 r., tj. w dniu, w którym M. i H. M. byli właścicielami nieruchomości.

 

 Decyzją z dnia 4 stycznia 2008 r. Burmistrz Miasta M. ustalił M. i H. M. opłatę adiacencką w wysokości 3.115 zł z tytułu wzrostu wartości wskazanej nieruchomości gruntowej, w związku ze stworzeniem warunków do jej podłączenia do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej.

 W uzasadnieniu decyzji organ przytoczył treść art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - dalej zwanej także ustawą, i wskazał, że w dniu 6 września 2006 r. Gmina M. zrealizowała inwestycję - budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz sieci wodociągowej wraz z przyłączami, stwarzając w ten sposób warunki do podłączenia do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej przedmiotowej działki.

 

 Organ podkreślił, że zgodnie ze sporządzonym przez rzeczoznawcę operatem szacunkowym, wskutek stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i sanitarnej wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 6.230 zł.

 

 Uchwałą Rady Miejskiej w M. z dnia 29 czerwca 2005 r. Nr XXXV/488/05 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniki wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Warmińsko-Mazurskiego z 2005 r. Nr 101, poz. 1352), ustalono stawkę tej opłaty w wysokości 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

 

 Składając odwołanie od tej decyzji strony domagały się jej uchylenia i umorzenia postępowania jako bezprzedmiotowego. Podniosły, iż nie zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. W szczególności nie zostały wybudowane przyłącza, o których mowa w pozwoleniu na budowę oraz w pozwoleniu na użytkowanie sieci.

 

 Ich zdaniem odrębną przesłanką uchylenia decyzji i umorzenia postępowania był fakt sprzedaży przez nich działki w dniu 5 stycznia 2007 r. Co istotne, wcześniej nie zostali poinformowani o jakiejkolwiek inwestycji w obszarze ich działki.

 

 Po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania dowodowego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Elblągu decyzją z dnia 15 września 2008 r. utrzymało w mocy decyzję organu niższej instancji.

 

 Organ odwoławczy stwierdził, że na podstawie oględzin i dokumentacji fotograficznej ustalono, iż przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne są wykonane, a przykanaliki doprowadzone na działkę. Przebieg przyłączy zgodny jest z mapą zasadniczą wydaną przez Starostę Ostródzkiego. Zaznaczył, że wskutek wybudowania sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wzrosła wartość nieruchomości należącej do odwołujących.

 

 Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu argumentu sprzedaży działki, Kolegium wyjaśniło, że w myśl art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ciąży na osobie, która była właścicielem nieruchomości w dniu oddania urządzenia technicznego do użytku. Za zdarzenie umiejscowione w czasie, przez które należy rozumieć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej, przyjmuje się dzień oddania urządzenia do użytku, czyli dzień spisania protokołu zdawczoodbiorczego. W tym dniu właścicielami nieruchomości byli jeszcze odwołujący.

 

 Organ odwoławczy powołał się również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2001 r. II SA/Po 336/00 (ONSA 2002/3/118), który stwierdził, że właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej, nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia.

 

 W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie M. i H. M. wnieśli o stwierdzenie nieważności decyzji organów obu instancji i umorzenie postępowania w sprawie. Ponadto wnieśli o zawieszenie postępowania sądowego do czasu rozstrzygnięcia przez Wojewodę Warmińsko-Mazurskiego sprawy z ich wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji Starosty z dnia (...) 2005 r. udzielającej pozwolenia na budowę wskazanej sieci kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej wraz z przyłączami.

 Skarżący powtórzyli, że do dnia zbycia nieruchomości, tj. 5 stycznia 2007 r. nie mieli żadnej wiedzy o realizowanej inwestycji. W zaświadczeniu o jej przeznaczeniu niezbędnym do sprzedaży, otrzymanym z gminy nie było informacji o jakiejkolwiek inwestycji w tym obszarze. Gdyby postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę było przeprowadzone w sposób prawidłowy, to powinni być poinformowani o toczącym się postępowaniu i braliby czynny w nim udział. Odnieśli wrażenie, że są ofiarami zaniedbań urzędniczych, które spowodowały, że nie brali czynnego udziału w postępowaniu o pozwolenie na budowę, co było podstawą do naliczenia im opłaty adiacenckiej.

 

 W ocenie skarżących rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego o stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę sieci wodociągowej i kanalizacyjnej ma na celu wykazanie czy w tej sprawie nie doszło do naruszenia art. 233 k.k. poprzez złożenie fałszywego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez inwestora (zgody na wejście na ich nieruchomość nie wydawali), czy też organ wydający pozwolenie wydał je pomimo podstawowego warunku, jakim jest złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 32 pkt 4 ppkt 2 Prawa budowlanego oraz pominięcie ich jako stron postępowania.

 

 Zaznaczyli, iż z uwagi na potwierdzenie - podczas wizji w dniu (...) 2008 r. - wykonania przyłączy na ich działce, utracili prawo do złożenia wniosku o wznowienie postępowania, gdyż nie z ich winy upłynął okres miesiąca od daty, w której dowiedzieli się o istnieniu decyzji pozwolenia na budowę. Zatem pozostała im jedynie obrona praw poprzez stwierdzenie nieważności decyzji Starosty.

 

 W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

 

 Na rozprawie w dniu 29 stycznia 2009 r. skarżący podnieśli, że przedmiotową działkę nabyli od Gminy z zastrzeżeniem prawa pierwokupu. Przed sprzedażą zawiadomili Gminę o zamiarze sprzedaży. Gmina z prawa pierwokupu nie skorzystała. Skoro Gmina wiedziała, że będzie większa wartość działki, to powinna była poinformować stronę o przedmiotowej inwestycji, czego zaniedbano.

 

 Przechodząc do rozważań Sąd pierwszej instancji zauważył, że sąd administracyjny nie ocenia decyzji organu pod kątem jej słuszności, czy też celowości, jak również nie rozpatruje sprawy kierując się zasadami współżycia społecznego, ale w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

 

 Z mocy art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zdaniem Sądu pierwszej instancji organy prawidłowo przyjęły, że wynikający z tego przepisu obowiązek dotyczy właściciela nieruchomości w momencie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ustawodawca, statuując obowiązek właścicieli nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń, nie nakłada jednak obowiązku ustalenia opłat adiacenckich. Możliwość odstąpienia od takich opłat wynika z treści art. 145 ustawy. Przy czym uprawnienie to może być zrealizowane, jeżeli w dniu stworzenia warunków do korzystania np. z wybudowanej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawce procentową opłaty adiacenckiej. Sąd podziel pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarty w wyroku z dnia 25 października 2005 r. I OSK 83/05, że "organ administracji publicznej, jeżeli przepis prawa przyznaje mu kompetencję do wydania decyzji, nie jest zobowiązany wyjaśniać dlaczego korzysta z tej kompetencji". W związku z tym przedmiotem jego oceny było jedynie, czy w sprawie zostały spełnione warunki, o których mowa w powołanym art. 145 ustawy oraz czy prawidłowo ustalono wysokość opłaty adiacenckiej, stosownie do wymogów art. 146 ustawy.

 

 Bezspornym było, że sieć wodociągowa i kanalizacyjna została wybudowana i stworzono warunki do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do tych urządzeń infrastruktury technicznej. Wprawdzie skarżący kwestionowali tę okoliczność, to jednak ustalenia poczynione przez organ odwoławczy przekonały ich o istnieniu przyłącza kanalizacyjnego i wodociągowego doprowadzonego do działki nr (...).

 

 Prawidłowo wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Opracowanie to nie budziło zastrzeżeń Sądu. Zgodnie z ustaleniami biegłego wartość nieruchomości po wybudowaniu wymienionych urządzeń infrastruktury technicznej wzrosła o 6.480 zł. Z nieznanych powodów organy orzekające przyjęły, że różnica w tym przypadku wyniosła 6.230 zł. Okoliczność ta jednak nie mogła skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji z powodu obowiązującego z mocy art. 134 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) - w skrócie p.p.s.a., zakazu orzekania na niekorzyść strony skarżącej. Dlatego przyjmując za organem, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł 6.230 zł, to opłata adiacencka ustalona została zgodnie z obowiązującą, stosownie do powołanej przez organ pierwszej instancji uchwały, 50% stawką procentową i wyniosła 3.115 zł.

 

 W odniesieniu do zarzutów skarżących Sąd pierwszej instancji wskazał, że wynik postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji, na podstawie której wybudowane zostały sieć wodociągowa i kanalizacyjna, nie pozostaje w związku z postępowaniem o ustalenie opłaty adiacenckiej. Wynik postępowania nadzorczego nie zmieni faktu, że inwestycja została zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę, a więc legalnie wydane zostało pozwolenie na jej użytkowanie i tym samym umożliwiono z dniem 6 września 2006 r. właścicielom działki nr (...) skorzystanie z sieci.

 

 Jako podstawę prawną wyroku Sąd wskazał art. 151 p.p.s.a.

 H. i M. M. reprezentowani przez radcę prawnego S.J. zaskarżyli opisany wyrok do Naczelnego Sądu Administracyjnego. W skardze kasacyjnej wnieśli o uchylenie wyroku w całości i rozpoznanie skargi, a nadto o zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm przepisanych.

 Skarżący kasacyjnie zarzucili naruszenie prawa materialnego, przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie:

1. art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegającą na przyjęciu, że skarżący są obowiązani ponieść opłatę adiacencką, mimo iż w dacie wydania decyzji o jej nałożeniu nie byli właścicielami przedmiotowej nieruchomości;

2. art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegającą na przyjęciu, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej nastąpiło z dniem 6 czerwca 2006 r.

 

 Argumentując zarzuty skarżący kasacyjnie podnieśli, że zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z 16.01.2002 r. I SA 1433/00, Lex 81972) data wydania decyzji o nałożeniu opłaty decyduje kto jest stroną postępowania w sprawie ustalenia opłaty. Jeżeli w tej dacie własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę tą stroną jest aktualny właściciel nieruchomości.

 

 W odniesieniu do naruszenia art. 145 ust. 1 ustawy stwierdzili, że przez stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury należy rozumieć sporządzenie protokołu końcowego robót, a nie datę uprawomocnienia się decyzji zezwalającej na użytkowanie wybudowanych urządzeń.

 

 Zdaniem skarżących kasacyjnie Sąd pierwszej instancji nie dokonał ustaleń, czy zaistniała przesłanka nałożenia na nich spornej opłaty, ewentualnie w jakiej dacie ona wystąpiła.

 

Uzasadnienie prawne

 

 Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

 Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

 

 Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Jeśli zatem nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. (a w niniejszej sprawie ich brak), to Sąd związany jest granicami skargi kasacyjnej. Oznacza to, że Naczelny Sąd Administracyjny nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania konkretyzacji zarzutów skargi kasacyjnej i wyłącznie w granicach wyżej określonych może rozpatrywać wniesioną skargę kasacyjną.

 

 Skarga kasacyjna wniesiona w rozpoznawanej sprawie została oparta wyłącznie na podstawie określonej w art. 174 pkt 1 p.p.s.a., tj. na zarzutach naruszenia przepisów postępowania.

 

 Pierwszy zarzut dotyczy błędnej wykładni art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. W myśl art. 145 ust. 1 cytowanej ustawy organ wykonawczy gminy może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowe po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wydanie decyzji w tym przedmiocie może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 omawianej ustawy). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146 ust. 1 cyt. ustawy).

 

 Wykładnia przepisu art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie budzi wątpliwości w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości w dniu stworzenia warunków do podłączenia jej do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz w dniu wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest ten sam podmiot. Wątpliwości powstają natomiast w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest inny podmiot niż podmiot będący jej właścicielem w dniu stworzenia warunków do podłączenia tej nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

 

 Analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących ustalania opłaty adiacenckiej prowadzi do wniosku, że kluczowym elementem dla ustalenia niniejszej opłaty jest stworzenie warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Dopiero bowiem stworzenie tych warunków może powodować wzrost wartości nieruchomości, uzasadniający w dalszej kolejności wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką (art. 145 ust. 1 cytowanej ustawy). Należy także mieć na uwadze, że wysokość opłaty ustalana jest na podstawie stawki procentowej określonej uchwałą rady gminy obowiązujący w dniu stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 zd. 2 cyt. ustawy). Zatem ustawodawca położył szczególny nacisk na "stworzenie warunków do połączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej". Wobec takiego ujęcia roli okoliczności stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, opłata adiacencka stanowi prawną formę udziału właściciela nieruchomości w kosztach budowy urządzenia infrastruktury technicznej jedynie wtedy, gdy właściciel uzyskał możliwość podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej, którego budowa spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Kwotowa wysokość udziału w kosztach budowy urządzenia infrastruktury technicznej (opłata adiacencka) nie wynika jednak z podzielenia kosztów budowy urządzenia na ilość nieruchomości, dla których stworzono warunki podłączenia, lecz odpowiada stawce procesowej liczonej od różnicy, o jaką wzrasta wartość nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia.

 

 Wysokość opłaty adiacenckiej zależna jest zatem od wysokości wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej. Wzrost wartości nieruchomości odzwierciedla zaś użyteczność urządzenia infrastruktury technicznej dla danej nieruchomości. Opłata adiacencka stanowi wynagrodzenie dla gminy za zwiększenie użyteczności nieruchomości skutkiem stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej, gdzie miernikiem tej użyteczności jest wzrost wartości nieruchomości. Zwiększenie użyteczności nieruchomości następuje już w chwili stworzenia warunków podłączenia jej do urządzenia infrastruktury technicznej. Zatem w tej samej chwili skutkiem zwiększenia użyteczności nieruchomości - następuje wzrost jej wartości. Wobec tego zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest ten właściciel nieruchomości, który uzyskał zwiększenia użyteczności nieruchomości i w jego wyniku wzrost jej wartości, a więc ten, któremu prawo własności do nieruchomości przysługuje w chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia. Nabywca nieruchomości o stworzonych uprzednio warunkach podłączenia do urządzenia nie zyskuje bowiem użyteczności tej nieruchomości w wyniku stworzenia warunków podłączenia do urządzenia, lecz nabywa już nieruchomość z możliwością podłączenia jej do urządzenia infrastruktury technicznej. W chwili nabycia, nieruchomość posiada już lepsze walory użytkowe, które determinują wysokość ceny nabycia w przypadku umowy sprzedaży, dlatego zbywca uzyskuje możliwość sprzedaży nieruchomości za cenę odzwierciedlającą jej wartość z ulepszeniem wynikającym ze stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej.

 

 Wobec powyższego należy uznać, że Sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku prawidłowo przyjął, że według art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właścicielem nieruchomości zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest właściciel z chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej.

 

 Faktem jest, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego prezentowano również pogląd, iż decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej można skierować jedynie do właściciela nieruchomości z chwili wydawania tej decyzji (tak w powołanym w uzasadnieniu skargi kasacyjnej wyroku NSA z 16.01.2002 r. sygn. akt I SA 1433/00). Jednakże należy wskazać, że w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie budzi wątpliwości okoliczność, iż elementem przesądzającym o dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do uiszczenia tej opłaty powinien być właściciel nieruchomości z chwili zaistnienia wzrostu wartości (por. uchwała NSA z 22.11.1999 r. sygn. akt OPK 21/99, publik. w ONSA z 2000 r. Nr 2 poz. 56, uchwała NSA z 9.10.2000 r. sygn. akt OPK 8/00, publik. w ONSA z 2001 r. Nr 1 poz. 15, wyrok NSA w składzie 7 sędziów z 11.01.2010 r. sygn. akt I OPS 5/09). Wprawdzie powołane orzeczenia dotyczą ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału, jednak nie zmienia to faktu, że także w tych orzeczeniach przyjęto, iż zobowiązanego do uiszczenia opłaty należy wiązać z odnoszeniem korzyści w postaci wzrostu wartości nieruchomości, a wzrost ten jest efektem ustawowo określonej okoliczności - w rozpatrywanej sprawie stworzeniem warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej.

 

 Podkreślenia wymaga, że zobowiązywanie nabywcy nieruchomości do uiszczenia opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy nieruchomość po stworzeniu warunków podłączenia do urządzenia została zbyta w drodze umowy sprzedaży, oznaczałoby ponoszenie przez tego nabywcę opłaty za zwiększenie użyteczności nieruchomości, co już raz mogło znaleźć odzwierciedlenie w zapłaconej przez niego cenie nabycia nieruchomości od poprzednika prawnego. Wykładnia art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami musi jednak wykluczać samą nawet dopuszczalność zaistnienia sytuacji, w której nabywca nieruchomości - raz zapłaciwszy w cenie nabycia nieruchomości za jej walory użytkowe wynikające ze stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej, miałby kolejny raz ponieść koszty stworzenia tych warunków, poprzez uiszczenie opłaty adiacenckiej. Zatem również z tego względu, wykładnia art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinna prowadzić do wniosku, że niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, właścicielem zobowiązanym do poniesienia tej opłaty jest właściciel z chwili stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej.

 

 Z powyższych względów zarzut błędnej wykładni art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami należało uznać za niezasadny.

 

 Kolejny zarzut dotyczy niewłaściwego zastosowania art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie skarżących kasacyjnie Sąd pierwszej instancji niezasadnie przyjął, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej nastąpiło z dniem 6 września 2006 r., tj. dniem, w którym decyzja w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie wybudowanych urządzeń stała się ostateczna.

 

 Stosownie do powoływanego już wyżej art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ma znaczenie dzień, kiedy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W przypadku sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej dniem tym nie jest dzień ich wybudowania, ale dzień, w którym stało się możliwe podłączenie nieruchomości do tych urządzeń, bez względu na to, czy właściciel nieruchomości z niej skorzystał.

 

 W realiach rozpoznawanej sprawy skarga kasacyjna nie daje podstaw do uznania, że dniem, w którym stało się możliwe podłączenie nieruchomości do wskazanych wyżej urządzeń nie był dzień uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie sieci, tj. 6 września 2006 r. Autor skargi kasacyjnej nie wskazuje, że możliwość podłączenia nieruchomości do urządzeń w tym konkretnym przypadku zaistniała już przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie sieci. Skarga kasacyjna nie zawiera zarzutu naruszenia przepisów postępowania, kwestionującego stan faktyczny, przyjęły przez Sąd pierwszej instancji za prawidłowy. Z tych względów omawiany zarzut również okazał się niezasadny.

 

 Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.