Właściciel nieruchomości o powierzchni 6800 m2 chce wydzielić dwie działki o powierzchni 3000 i 3800 m2. Na przedmiotowy teren brak jest obowiązującego miejscowego planu, natomiast wydano decyzję o warunkach zabudowy określającą sposób podziału nieruchomości na działkę budowlaną o powierzchni minimum 2500 m2 (zgodnie z wnioskiem właściciela - wzdłuż linii, która jednocześnie jest terenem obejmującym wniosek). Proponowany podział w żaden sposób nie zakłóca warunków zabudowy, powoduje jedynie wydzielenie terenu większego niż objęty w decyzji.

Zdarzają się sytuacje, że nieruchomość o powierzchni 20 ha jest przedmiotem podziału rolnego, natomiast na niewielką cześć nieruchomości kilka lat temu wydano decyzję o warunkach zabudowy, np.: na rozbudowę budynku mieszkalnego. Właściciel chce zbyć fragment działki położonej 500 m dalej.

Czy wtedy też korzystamy z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Czy podział nieruchomości o powierzchni 6800 m2 jest dopuszczalny?

Czy powinien być opiniowany i zatwierdzany przez wójta?

Odpowiedź

O tym, czy w danej sytuacji zachodzą przesłanki umożliwiające podział nieruchomości w zaproponowany sposób, rozstrzygać będzie opinia wójta, która ma charakter obligatoryjny. Jeśli wójt stwierdzi brak przeszkód do dokonania podziału nieruchomości, wówczas wyda pozytywną opinię w formie postanowienia.

Uzasadnienie

Odpowiedź zamieszczona w serwisie o numerze 134709 może być pomocna do udzielenia odpowiedzi na niniejsze pytanie. W przedstawionym stanie prawnym zastosowanie znajdą przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ., właśnie z uwagi na okoliczność, o której mowa w przywołanym pytaniu, tj. fakt ustalenia dla danej nieruchomości warunków zabudowy. Jak wynika z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami . podziału nieruchomości można dokonać co do zasady jedynie wówczas, gdy jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Przepis ten stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli przesłanki wymienione w tym przepisie zachodzą, to podział nieruchomości jest możliwy. O tym, czy przesłanki te są spełnione, czy też nie, rozstrzyga wójt gminy. Jak bowiem wynika z art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ., zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tzn. podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego), opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, natomiast – co ważne z punktu widzenia przedmiotowego pytania – w przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Zadaniem wójta jest więc zweryfikowanie przesłanek wymienionych w tym przepisie, co zostaje dokonane w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami ).

Nawiązując do kwestii nieruchomości będącej przedmiotem podziału rolnego, to jeżeli cała nieruchomość (przykładowo o powierzchni 20 ha) stanowi w sensie prawnym jedną nieruchomość i odnośnie części tej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy, to przy dokonywaniu podziału i zbywaniu innej części tej samej nieruchomość przepisy u.g.n. również znajdą zastosowanie. Przyjąć bowiem należy, że wobec tej nieruchomości ustalono warunki zabudowy, a to warunkuje zastosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami .

Uwagi

Należy zastrzec, że w przypadku braku planu miejscowego dokonanie podziału nieruchomości w oparciu o wytyczne decyzji o warunkach zabudowy możliwe będzie jedynie wówczas, gdy nieruchomość położona jest na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu (w przypadku terenu objętego takim obowiązkiem postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się bowiem do czasu uchwalenia tego planu). Z kolei w przypadku obszarów nieobjętych obowiązkiem sporządzenia planu, jeżeli wniosek o podział został złożony w trakcie procedury uchwalania planu miejscowego – a konkretnie po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu – wówczas postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, to można podjąć postępowanie w sprawie podziału nieruchomości.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)