Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego do podstawowych obowiązków właścicieli i zarządców obiektów budowlanych należy:
- utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego (zgodnie z którym obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami);
- zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Tym samym, pod pojęciem właściwego utrzymania obiektów należy rozumieć zachowanie obiektów budowlanych w dobrej sprawności, w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Za należyty stan techniczny obiektu budowlanego należy uznać stan jego sprawności technicznej jako całości, a także elementów instalacji i urządzeń odpowiadający wymaganiom prawa, w tym przepisom techniczno-budowlanym.
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Kiedy wkracza organ nadzoru budowlanego?
W przypadku stwierdzenia, że dany obiekt budowlany:
- może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
- jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
- jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
- powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- organ nadzoru budowlanego ma obowiązek nakazać właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W określonych przypadkach organ nadzoru budowlanego może nawet zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W przypadku gdy nieodpowiedni stan techniczny może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo obiekt jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Konstrukcja normy prawnej zawartej w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (zob. wyrok NSA z 14 lipca 1998 r., IV SA 1420/96, LEX nr 43224). Niewątpliwie jest to przepis, który bezpośrednio ingeruje w sferę prawa własności, wymuszając na właścicielu obowiązek określonego zachowania, lecz przepis ten ma na celu utrzymanie odpowiedniego stanu obiektu, zgodnie z zasadami prawidłowego i bezpiecznego użytkowania obiektu.
Przepis art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego ma zastosowanie przede wszystkim do przypadków nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, a więc związanych z niewłaściwym jego użytkowaniem lub doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego (np. poprzez brak remontów) oraz do przypadków nieprawidłowości wynikłych z innych szczególnych działań lub zdarzeń, a także sytuacji nadzwyczajnych, które wystąpiły podczas eksploatacji obiektu. Co do zasady w tym trybie nie powinny zostać usuwane skutki samowolnych robót budowlanych, których legalizację obejmuje inny tryb postępowania, przewidziany w omawianej ustawie.
Trzeba pamiętać, że nałożenie obowiązku w trybie art. 66 Prawa budowlanego na określony podmiot nie przesądza kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu (zob. wyrok NSA z dnia 15 marca 2006 r. II OSK 637/05). Kwestia ewentualnych rozliczeń nie została rozstrzygnięta w drodze decyzji administracyjnej, którą wydaje organ nadzoru budowlanego – regulowana jest przepisami prawa cywilnego i pozostaje poza kompetencjami organów administracji.
Kiedy budynek jest współwłasnością
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku współwłasności obiektu. Ratio legis art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego polega na jak najszybszym usunięciu stanu, który zagraża bezpieczeństwu zdrowia lub życia ludzkiego, stąd przyjęło się, że ten przepis nie uzależnia nałożenia stosownego obowiązku (nakazu) od tego kto spowodował taki stan, jak i kto powinien ponieść koszty związane z wykonaniem nakazu. Nie zamyka to jednak współwłaścicielom prawa do dochodzenia swoich roszczeń z tego tytułu, ale już na zasadach ogólnych wynikających z prawa cywilnego.
Dopóki nieruchomość i znajdujący się na niej budynek stanowią współwłasność w częściach ułamkowych, nakazy z art. 66 muszą zostać kierowane do wszystkich współwłaścicieli. Problem rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami należy do sfery wzajemnych relacji pomiędzy współwłaścicielami, rozstrzyganymi przez sądy powszechne.
Nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w trybie wspomnianego art. 66 ust. 1 wynikający z ostatecznej decyzji administracyjnej podlega egzekucji administracyjnej.
Jeżeli z kolei mamy do czynienia z nieużytkowanym lub niewykończonym obiektem budowlanym, który nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, to wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
W stosunku do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, taką decyzję organ nadzoru budowlanego wydaje po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Jest on zobowiązany zająć wówczas stanowisko w terminie 30 dni. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za uzgodnienie.
Kiedy zaistnieje potrzeba opróżnienia budynku
Może się okazać, że zaistnieje potrzeba opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem. Wówczas organ nadzoru budowlanego ma obowiązek (nie jest to decyzja uznaniowa):
- nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania;
- przesłać ww. decyzję obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów;
- zarządzić:
- a) umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania,
- b) wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania.
W Prawie budowlanym na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego lub jego użytkowniku ciąży jeszcze jeden obowiązek, o którym mowa w art. 70 Prawa budowlanego - w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4a Prawa budowlanego, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Obowiązek dokonania naprawy dotyczy jednak wyłącznie uszkodzeń i braków obiektu, które stanowią zagrożenie dla wartości wskazanych przez ustawodawcę. Przepis ten nie może stanowić podstawy do wykonywania remontu lub innych robót budowlanych wymagających zgłoszenia lub pozwolenia na budowę, jeżeli ich cel wykracza poza wskazany zakres.
Adresatem ostatniego omawianego obowiązku jest nie tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, ale także użytkownik, na którym spoczywają obowiązki w zakresie dokonywania napraw, wynikające z odrębnych przepisów lub umowy. Przykładami takich przepisów są:
- art. 13 ustawy o własności lokali, który nakłada na właścicieli lokali obowiązki ponoszenia kosztów utrzymywania lokalu w należytym stanie,
- art. 681 k.c., który nakłada na najemcę lokalu obowiązek dokonywania drobnych napraw w lokalu.
W przypadku obiektów zabytkowych oprócz obowiązków ciążących na właścicielu na mocy przepisów budowlanych, zgodnie art. 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami e opieka nad zabytkiem, sprawowana przez jego właściciela lub posiadacza, polega, m.in. na zapewnieniu warunków: prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku oraz zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie.
