Skarżącemu udzielono pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego według projektu powtarzalnego oraz bezodpływowego osadnika ścieków z przyłączem kanalizacyjnym. Zrealizowany przez niego budynek odbiegał jednak w sposób istotny od zatwierdzonego projektu budowlanego, gdyż w trakcie jego realizacji doszło do zmiany charakterystycznych parametrów budynku, w tym w szczególności w zakresie znacznego wzrostu powierzchni użytkowej i zabudowy oraz kubatury. Zmieniony został całkowicie układ konstrukcyjny i funkcjonalny budynku, co potwierdzone zostało w inwentaryzacji powykonawczej. Zmianie uległ też rodzaj wykonanych urządzeń technicznych zapewniających możliwość użytkowania obiektu.

Wojewoda odmówił stwierdzenia nieważności decyzji starosty dotyczącej udzielenia skarżącemu pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego. W uzasadnieniu stwierdził, że postępowanie o udzielenie pozwolenia na użytkowanie prowadzi się m.in. w sytuacji, gdy organ stwierdzi, że zgłoszony przez inwestora obiekt został wykonany z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę (art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego . Wskazał, że podstawą udzielenia przez starostę pozwolenia na użytkowanie była inwentaryzacja geodezyjna działki, inwentaryzacja budowlana wraz z orzeczeniem o zdatności obiektu do użytku, a także protokoły badań i sprawdzeń. Zauważył, że inwentaryzacja działki wykazuje, że inwestor zamiast szamba wykonał przyłącz kanalizacyjny w granicach własnej działki, a na powyższe podłączenie posiada umowę na odbiór ścieków. Jest to więc wystarczające do stwierdzenia, że odprowadzenie ścieków z obiektu jest prawidłowe. Zarzut, że kanalizacja do budynku została wykonana przez inwestora także pod drogą nie znalazł odzwierciedlenia w materiale dowodowym. Wojewoda zaznaczył jednocześnie, że postępowanie w sprawie pozwolenia na użytkowanie ma na celu stwierdzenie zdatności do użytku obiektu pod kątem zachowania przepisów techniczno-budowlanych. Bez znaczenia zatem dla tej oceny pozostają kwestie związane z naruszeniem cudzej własności.

Od decyzji wojewody odwołania wnieśli zarząd dróg wojewódzkich oraz gmina. Główny inspektor nadzoru budowlanego, uchylił decyzję organu I instancji i stwierdził nieważność decyzji starosty. W uzasadnieniu wskazał, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie może być wydana tylko po spełnieniu przesłanek określonych w art. 55 i 57 Prawa budowlanego . Nie została natomiast spełniona żadna z przesłanek wymienionych w tych przepisach, co skutkować musiało stwierdzeniem nieważności decyzji starosty wobec rażącego naruszenia art. 57 Prawa budowlanego . Organ odwoławczy wskazał, że z uregulowania art. 57 ust. 2 Prawa budowlanego  wynika wprawdzie, że istnieje możliwość uzyskania pozwolenia na użytkowanie w przypadku zmian nie odstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę dokonanych podczas wykonywania robót budowlanych, jednakże w niniejszej sprawie przepisu tego nie można zastosować, bowiem pozwolenie na budowę zezwalało inwestorowi na budowę budynku mieszkalnego według projektu, zaś wykonany budynek w sposób istotny odbiega od tego projektu zarówno wymiarami zewnętrznymi, jak i funkcją, konstrukcją i kształtem. Fakt wykonania obiektu budowlanego w sposób istotny odstępującego od zatwierdzonego projektu budowlanego w świetle przepisów ustawy - Prawo budowlane nie może być akceptowany i zalegalizowany poprzez wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

NSA rozpatrując skargę kasacyjną przypomniał, że jeżeli w trakcie wykonywania robót inwestor wprowadził zmiany nie odstępujące w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, wymagane jest uzyskanie przez niego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Stosownie bowiem do art. 55 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego , uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest wymagane, jeżeli właściwy organ stwierdził, że zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został wykonany z naruszeniem warunków, określonych w pozwoleniu na budowę. W sytuacji jednak, gdy roboty budowlane wykonane zostały w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu bądź w przepisach, postępowanie naprawcze przejmują organy nadzoru budowlanego. W tej sytuacji, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego możliwe jest na podstawie art. 55 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego , po uprzednim doprowadzeniu wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Zatem rodzaj podejmowanych przez inwestora i organy czynności, poprzedzających przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego zależy od rodzaju zmian dokonanych przez inwestora podczas wykonywania robót budowlanych. Niewadliwe przeprowadzenie postępowania w sprawie użytkowania obiektu budowlanego zależy tym samym od właściwej oceny rodzaju zmian dokonanych przez inwestora podczas wykonywania robót budowlanych.

NSA zwrócił uwagę, iż budowa obiektu budowlanego z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę bez uzyskania decyzji, o której mowa w art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego , stanowi samowolę budowlaną w części dotyczącej tych odstępstw. Kwestia oceny "istotności" tych odstępstw pozostawiona została uznaniu administracyjnemu. Uznanie to nie może być jednak dowolne. Nie powinno budzić wątpliwości, że zmiany uznane za nieistotne nie mogą prowadzić do zrealizowania całkowicie innej, nowej inwestycji pozbawionej, charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę. NSA wskazał, iż za roboty budowlane wykonywane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu bądź w przepisach uznać należy m.in. roboty, w wyniku których dochodzi do zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, co znajduje potwierdzenie w brzmieniu obowiązującego obecnie art. 36a ust. 5 pkt 2 Prawa budowlanego . Wbrew twierdzeniom skarżącego, zarówno Sąd I instancji, jak i organ odwoławczy, słusznie uznały, że w warunkach sprawy mamy do czynienia z odstępstwami istotnymi. Zarówno Sąd I instancji, jak i organ odwoławczy, słusznie uznały, iż w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy nie mógł znaleźć zastosowania art. 55 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego . Z uwagi na wprowadzone przez skarżącego istotne zmiany, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego możliwe było jedynie po uprzednim przeprowadzeniu postępowania naprawczego przez organy nadzoru budowlanego.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)