Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia zmian w regulaminie porządku domowego. Określono, że znajdujący się na nieruchomości wspólnej plac zabaw przeznaczony jest dla członków wspólnoty mieszkaniowej, w celu zaspokajania ich potrzeb związanych z odpoczynkiem, rekreacją, zabawą i spędzaniem czasu wolnego. Uchwalono również, że przeznaczenie placu zabaw jako przestrzeni do realizowania założeń związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej możliwe jest wyłącznie za zgodą wspólnoty mieszkaniowej. Zobowiązano również użytkowników placu do stosowania się do przepisów zawartych w regulaminie placu zabaw.

Wytoczone powództwo

Powyższą uchwałę zaskarżył do sądu powód, będący właścicielem dwóch lokali użytkowych. Jeden z tych lokali wykorzystywany jest jako przedszkole. Powód twierdził, że uchwała jest niezgodna z prawem i narusza jego interesy.

Sądy obu instancji uznały pozew za bezzasadny. W związku z tym sąd okręgowy oddalił powództwo, zaś sąd apelacyjny oddalił apelację powoda od tego wyroku.

Plac zabaw

Sąd okręgowy ustalił, iż plac zabaw znajduje się z tyłu budynku i zajmuje ok. 1/4 podwórka. W pozostałej części podwórka są alejki, ławki i teren zielony. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem, w którym znajduje się 11 lokali usługowych i handlowych położonych na parterze oraz 60 lokali mieszkalnych położonych na piętrach.

Czytaj też WSA: ogrodzenie placu zabaw nie zawsze wyznacza jego granicę

Sens uchwały

Sąd ten podkreślił, że plac zabaw powinien z założenia służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty. Uchwała nie zabrania korzystania z części wspólnej w postaci placu zabaw członkom wspólnoty będącym właścicielami lokali użytkowych, również w ramach prowadzonej tam działalności gospodarczej. Uchwała uzależnia natomiast takie korzystanie od zgody wspólnoty. Powód nie wystąpił jednak dotychczas z wnioskiem o wyrażenie przez wspólnotę zgody na umożliwienie korzystania z placu zabaw przez dzieci uczęszczające do przedszkola prowadzonego w jego lokalu. Dopiero w przypadku niewyrażenia takiej zgody, aktualna byłaby kwestia badania zgodności tego typu decyzji z prawem i godzenia jej w interesy powoda.

 


Niezasadna apelacja

Powód wniósł apelację, jednak sąd apelacyjny ją oddalił. Sąd odwoławczy podzielił w całości ustalenia faktyczne poczynione przez sąd okręgowy, których powód zresztą nie negował. Skarżący kwestionował jedynie wnioski wyciągnięte przez sąd okręgowy z ustalonych okoliczności.

Zob. też. T.Partyk, Podejmowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej w drodze indywidualnego zbierania głosów

Wspólna nieruchomość

SA zwrócił uwagę, iż na gruncie art. 22 ustawy o własności lokali, nie jest wykluczone prawo wspólnoty do określenia w drodze uchwały sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Powód powoływał się na swoje prawo do korzystania z rzeczy wspólnej. Prawo to jednak nie jest nieograniczone. Korzystanie z nieruchomości lub jej części odbywać może się wyłącznie w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Trudno przyjąć, że normalnym przeznaczeniem placu zabaw znajdującego się przy budynku wielomieszkaniowym jest wykorzystanie go dla potrzeb przedszkola.

Zobacz także Podejmowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej w drodze indywidualnego zbierania głosów

Interesy innych właścicieli

Niezależnie od powyższego, właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Tymczasem korzystanie z placu zabaw na potrzeby przedszkola, utrudniałoby korzystanie z placu zabaw przez innych członków wspólnoty i ich dzieci. Mogłoby się także wiązać z nadmiernym hałasem, ingerującym w spokój pozostałych mieszkańców.

SA zwrócił uwagę, że interes powoda nie może być interpretowany w oderwaniu od interesów wspólnoty oraz właścicieli innych lokali. Także oni mają bowiem prawo do korzystania z placu zabaw. Powód, jako przedsiębiorca, nie jest uprzywilejowany względem pozostałych. Poza tym, uchwała nie naruszała zasad współżycia społecznego - podkreślił sąd apelacyjny.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 25 maja 2018 r., I ACa 1461/17, LEX nr 2553669.